Scheidung mit Haus: Wem gehört die Immobilie, wer muss zahlen?
Was Eigentümer zuerst klären müssen
Wenn sich ein Paar trennt, ist das gemeinsame Haus oft einer der schwierigsten Punkte. Bevor entschieden werden kann, was mit der Immobilie passiert, muss zunächst geklärt werden: Wem gehört die Immobilie? Wer haftet für den Kredit?
Das ist oft weniger eindeutig, als es zunächst scheint: Wer das Haus besitzt, muss nicht automatisch auch allein für den Kredit geradestehen – und wer zahlt, ist nicht automatisch Eigentümer. Was gilt, wenn nur einer im Grundbuch steht, aber beide den Kredit unterschrieben haben? Oder wenn beide Eigentümer sind, aber nur einer die Raten zahlt? Wir zeigen typische Konstellationen und erklären, was sie bei einer Scheidung bedeuten.
Das erfahren Sie in diesem Artikel:
Grundbuch und Kredit: zwei verschiedene Dinge
Bei einer Scheidung mit Haus gibt es zwei Fragen, die oft verwechselt werden: Wem gehört die Immobilie – und wer haftet für den Kredit?
Grundsätzlich gilt: Eigentum, Kredit und Nutzung des Hauses sind drei verschiedene Dinge. Wer zahlt, ist nicht automatisch Eigentümer – und wer auszieht, ist nicht automatisch aus dem Kredit entlassen.
Wem gehört das Haus?
Die Antwort steht im Grundbuch. Sind dort beide Ehepartner eingetragen, gehört das Haus grundsätzlich beiden. Steht nur einer im Grundbuch, ist grundsätzlich auch nur dieser Partner Eigentümer – unabhängig davon, wer die Kreditraten gezahlt oder sich an Umbauten und laufenden Kosten beteiligt hat.
Was im Grundbuch steht, wie Sie Eintragungen im Grundbuch vornehmen können und wer das Grundbuch einsehen darf, erfahren Sie hier: Was steht im Grundbuch?
Wer muss den Kredit zahlen?
Wer den Immobilienkredit zurückzahlen muss, ergibt sich dagegen aus dem Darlehensvertrag. Haben beide Ehepartner unterschrieben, haften grundsätzlich auch beide gegenüber der Bank. Das gilt zunächst auch dann, wenn nach der Trennung nur noch einer im Haus lebt oder die Raten übernimmt.
Gut zu wissen: Die beschriebenen Grundsätze gelten nicht nur für ein Haus, sondern grundsätzlich auch für eine Eigentumswohnung.
Typische Fälle bei Grundbuch und Kredit
Bei einer Scheidung können Eigentum und Kredit ganz unterschiedlich verteilt sein. Entscheidend ist deshalb immer: Wer steht im Grundbuch – und wer hat den Darlehensvertrag unterschrieben?
Wir stellen die häufigsten Konstellationen vor und klären: Wer besitzt? Wer haftet? Was bedeutet das bei der Scheidung?
Beide stehen im Grundbuch und im Kredit
Das ist bei gemeinsam gekauften Immobilien eine typische Konstellation: Beide sind Eigentümer und beide haben den Kredit unterschrieben.
Auch nach der Trennung bleibt das Haus zunächst gemeinsames Eigentum. Ebenso bleiben grundsätzlich beide gegenüber der Bank für den Kredit verantwortlich.
Soll später einer das Haus allein übernehmen, sind zwei Schritte nötig: Der Eigentumsanteil des anderen muss notariell übertragen und das Grundbuch geändert werden. Gleichzeitig muss geklärt werden, ob die Bank bereit ist, den anderen Partner aus dem Kredit zu entlassen.
Scheidung – Haus mit Krediten belastet
Stehen beide Ehepartner im Kreditvertrag, haften grundsätzlich beide gegenüber der Bank – unabhängig davon, wer im Grundbuch steht oder nach der Trennung im Haus wohnen bleibt.
Zahlt nach der Trennung nur noch einer die Raten weiter, ändert das zunächst nichts an der Haftung gegenüber der Bank. Auch eine private Vereinbarung zwischen den Ehepartnern reicht nicht aus, um einen Partner aus dem Darlehen zu entlassen. Dafür muss die Bank ausdrücklich zustimmen.
Soll das Haus später verkauft oder von einem Partner übernommen werden, muss zusätzlich geklärt werden, wie hoch die noch offene Restschuld ist und ob die Bank einer Änderung des Kreditvertrags zustimmt.
Was passiert, wenn nur ein Ehepartner im Grundbuch steht?
Steht nur ein Ehepartner im Grundbuch, gehört das Haus grundsätzlich auch nur ihm allein. Das passiert gar nicht so selten, beispielsweise wenn er es schon vor der Hochzeit mit in die Ehe gebracht oder geerbt hat. Der andere wird nicht automatisch Miteigentümer – selbst dann nicht, wenn er über Jahre Kreditraten, Umbauten oder laufende Kosten mitbezahlt hat. Auch durch die Heirat entsteht kein automatisches Miteigentum.
Das bedeutet allerdings nicht, dass der andere Ehepartner bei einer Scheidung zwangsläufig leer ausgeht. Hat die Immobilie während der Ehe an Wert gewonnen, kann diese Wertsteigerung beim Zugewinnausgleich berücksichtigt werden. Der Ausgleich erfolgt grundsätzlich über eine Geldforderung, nicht dadurch, dass der andere Ehepartner nachträglich einen Anteil am Haus erhält.
Beispiel
- Ein Ehepartner besitzt zu Beginn der Ehe ein Haus im Wert von 300.000 Euro.
- Zum Zeitpunkt der Scheidung ist es – vereinfacht gerechnet – 450.000 Euro wert.
- Die Wertsteigerung von 150.000 Euro kann seinen Zugewinn erhöhen und damit Einfluss auf den Zugewinnausgleich haben.
Entscheidend ist allerdings die gesamte Vermögensentwicklung beider Ehepartner, nicht allein der Wert des Hauses.
Gemeinsamer Kredit, aber nur einer steht im Grundbuch
Besonders heikel ist die Situation, wenn nur ein Ehepartner im Grundbuch steht, den Immobilienkredit aber beide unterschrieben haben. Dann gehört das Haus nur einem – gegenüber der Bank haften jedoch beide für das Darlehen.
Für den Ehepartner, der nicht im Grundbuch steht, kann das ein erhebliches Risiko sein: Er besitzt keinen Anteil an der Immobilie, kann aber trotzdem für die Kreditraten in Anspruch genommen werden. Auch eine private Vereinbarung zwischen den Ehepartnern ändert daran zunächst nichts. Aus dem Darlehen kommt ein Partner erst heraus, wenn die Bank ausdrücklich zustimmt.
Beide stehen im Grundbuch, aber nur einer zahlt
Sind beide Ehepartner beispielsweise je zur Hälfte im Grundbuch eingetragen, gehört grundsätzlich auch jedem die Hälfte des Hauses. Daran ändert sich nicht automatisch etwas, wenn einer über Jahre einen größeren Teil der Kreditraten oder sogar sämtliche Raten gezahlt hat.
Ob der Partner, der deutlich mehr gezahlt hat, deshalb einen finanziellen Ausgleich verlangen kann, lässt sich nicht pauschal beantworten und muss im Einzelfall geprüft werden. Die Eigentumsanteile selbst richten sich zunächst weiterhin nach dem Grundbuch.
Merke: Wer zahlt, ist nicht automatisch Eigentümer. Und wer auszieht, ist nicht automatisch aus dem Kredit entlassen.
Einer bleibt nach der Trennung im Haus
Auch die Frage, wer nach der Trennung im Haus wohnt, sagt zunächst nichts darüber aus, wem die Immobilie gehört oder wer für den Kredit haftet. Bleibt beispielsweise ein Elternteil mit den Kindern im bisherigen Zuhause, wird er dadurch nicht automatisch Alleineigentümer. Auch die Verpflichtungen aus dem Darlehensvertrag ändern sich nicht allein dadurch, dass der andere Partner auszieht.
Eine solche Übergangslösung kann trotzdem sinnvoll sein – etwa wenn Kinder weiterhin ihre Schule besuchen und in ihrem gewohnten Umfeld bleiben sollen. Dann sollten aber möglichst klar geregelt werden, wer das Haus nutzt, wer welche Kosten trägt und wie langfristig mit der Immobilie verfahren werden soll.
Gut zu wissen: Wem das Haus gehört, wer den Kredit zurückzahlen muss und wer darin wohnen darf, sind drei verschiedene Fragen.
Grundbuch und Kredit: Die wichtigsten Konstellationen auf einen Blick
Wenn geklärt ist, wem das Haus gehört, wer für den Kredit verantwortlich ist und wer die Immobilie aktuell nutzt, lässt sich besser einschätzen, welche Lösung fürs gemeinsame Haus am sinnvollsten ist. Sie hängt nicht nur von rechtlichen und finanziellen, sondern auch von vielen persönlichen Umständen ab – etwa davon, ob einer der Partner im Haus bleiben möchte, ob Kinder dort leben oder ob ein Verkauf infrage kommt.
| Konstellation | Wem gehört das Haus? | Wer haftet für den Kredit? |
| Beide im Grundbuch, beide im Kredit | Beiden entsprechend der Grundbuchanteile | Beide |
| Nur einer im Grundbuch und Kredit | Nur diesem Ehepartner | Nur dieser Ehepartner |
| Nur einer im Grundbuch, beide im Kredit | Nur dem eingetragenen Ehepartner | Beide |
| Beide im Grundbuch, nur einer im Kredit | Beiden entsprechend der Grundbuchanteile | Grundsätzlich nur der Kreditnehmer |
| Beide im Grundbuch, aber nur einer zahlt | Eigentum bleibt entsprechend dem Grundbuch verteilt | Maßgeblich ist der Kreditvertrag, nicht wer tatsächlich die Raten überweist |
Im zweiten Teil unseres Ratgebers zeigen wir, welche konkreten Lösungen fürs Haus Paare nach der Trennung haben. Wir zeigen die Vor- und Nachteile jedes Modells und für welche Situation sie sich eignen.
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