Was ist die Auflassungsvormerkung im Grundbuch?

Absicherung für den Käufer einer Immobilie

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Wer ein Grundstück kauft, muss eine Auflassungsvormerkung ins Grundbuch eintragen lassen, um sich finanziell abzusichern. Die Auflassungsvormerkung verhindert, dass der Verkäufer das Grundstück nach Abschluss des Kaufvertrags noch belasten oder heimlich an einen Dritten verkaufen kann. Somit schützt die Auflassungsvormerkung die Rechte des Käufers, bis er die Immobilie vollständig bezahlt hat und als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wurde.

Wie die Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen und gelöscht wird und was das kostet, erfahren Sie hier.

Das erfahren Sie in diesem Artikel:

Was ist eine Auflassungsvormerkung − und worin unterscheidet sie sich von der Auflassung?
So wird die Auflassungsvormerkung in das Grundbuch eingetragen
Was kostet eine Auflassungsvormerkung?
Kann die Auflassungsvormerkung vom Verkäufer gelöscht werden?
Fazit: Die Auflassungsvormerkung im Grundbuch dient der Sicherheit des Käufers

Was ist eine Auflassungsvormerkung − und worin unterscheidet sie sich von der Auflassung?

Bei der Auflassung erklärt der Verkäufer vor einem Notar, dass er eine Immobilie an einen bestimmten Käufer überträgt. Der Käufer verpflichtet sich im Gegenzug, den Kaufpreis zu zahlen.

Aber warum reicht die Auflassung allein nicht aus?

Das liegt daran, dass die Auflassung erst wirksam wird, wenn sie im Grundbuch eingetragen wird. Es kann mehrere Monate dauern, bis das Grundbuchamt die erforderlichen Unterlagen geprüft und die Änderung vorgenommen hat. In dieser Zeit könnte der Verkäufer theoretisch versuchen, die Immobilie noch einmal an jemand anderen zu verkaufen oder sie mit einer Hypothek zu belasten. Davor schützt die Auflassungsvormerkung. Sie wird in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen. Rechtsgrundlage ist § 883 BGB bzw. die eigentliche Auflassung im §925 BGB.

Die Auflassungsvormerkung dient als Reservierung für den Käufer und wird auch als Eigentumsvormerkung bezeichnet. Mit einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch ist der Käufer auf der sicheren Seite. Der Verkäufer kann das Grundstück oder die Immobilie nicht mehr an jemand anderen verkaufen oder aufteilen. Zudem kann er nicht vom Vertrag zurücktreten oder die Immobilie mit einer Hypothek belasten. Wenn der Verkäufer in Konkurs geht oder stirbt, hat der Käufer weiterhin Anspruch auf das Grundstück. Die Auflassungsvormerkung bleibt gültig, bis der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist.

Auflassungsvormerkung: Deal — Hand drauf: Die Zeit zwischen Kaufvertrag und Eintragung des neuen Besitzers ins Grundbuch wird mit der Auflassungsvormerkung überbrückt.

Worauf geht der Begriff „Auflassung“ zurück?

Das Wort „Auflassung“ wurde erstmals 1270 erwähnt. Der ursprüngliche Begriff „uplaten“ bezog sich auf die damaligen Sitten und Gebräuche bei der Übergabe von Grundstücken und Häusern. Dabei wurden die Türen verkaufter Häuser für den neuen Eigentümer „aufgelassen“. So konnte jeder sehen, dass ein Eigentümerwechsel vonstatten ging.

So wird die Auflassungsvormerkung in das Grundbuch eingetragen

Um eine Auflassungsvormerkung kümmert sich der Notar. Um sie vorzunehmen, müssen der Käufer und der Verkäufer vor dem Notar eine Erklärung abgeben, dass sie den Eigentumswechsel vereinbaren.

Der Notar kümmert sich anschließend darum, dass die Auflassungsvormerkung ins Grundbuch eingetragen wird. Dies erfolgt normalerweise schnell, oft innerhalb weniger Tage.

Was steht im Grundbuch?

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Was kostet eine Auflassungsvormerkung?

Auflassungsvormerkung: Hausübergabe — Ist die Hausübergabe geglückt, berechnen sich die Kosten für die Grundbucheintragung anhand des Kaufpreises. Daran orientieren sich auch die Kosten der Auflassungsvormerkung.

Für die Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch muss der Käufer eine Gebühr bezahlen. Die Höhe der Kosten richtet sich nach dem Kaufpreis und ist in der Gerichts- und Notarkostenordnung festgelegt. Die Gebühren für die Auflassungsvormerkung sind etwa halb so hoch wie die Kosten für die spätere endgültige Grundbucheintragung. Diese kostet etwa 0,5 Prozent des Kaufpreises. Sie können also mit Kosten von ca. 0,25 Prozent des Kaufpreises rechnen.

Beispiel: Kosten der Auflassungsvormerkung berechnen

Die Kosten für die Eintragung ins Grundbuch betragen bei einem Immobilienpreis von 500.000 Euro etwa 2.500 Euro (0,5 Prozent). Für die Eintragung der Auflassungsvormerkung ins Grundbuch fällt die Hälfte davon an, also circa 1.250 Euro.

Einige Grundbuchämter verlangen auch eine Gebühr für die Löschung der Auflassungsvormerkung aus dem Grundbuch, obwohl dies nicht in der Gebührenordnung vorgesehen ist.

Kann die Auflassungsvormerkung vom Verkäufer gelöscht werden?

Die Auflassungsvormerkung kann nur in Ausnahmefällen vorzeitig gelöscht werden. Wenn der Käufer den Kaufpreis nicht bezahlen kann, muss er der Löschung zustimmen. Wenn er das nicht tut, muss der Verkäufer einen gerichtlichen Löschungsbeschluss erstreiten.

Es gibt aber auch Fälle, in denen der Kaufvertrag den Notar berechtigt, die Auflassungsvormerkung zu löschen, wenn der Kaufvertrag nicht zustande kommt. In diesem Fall kann der Notar die Auflassungsvormerkung auch ohne Gerichtsbeschluss aus dem Grundbuch entfernen lassen.

Die Auflassungsvormerkung wird automatisch aus dem Grundbuch gelöscht, wenn die Immobilie oder das Grundstück auf den neuen Eigentümer umgeschrieben wird. Die Umschreibung auf den neuen Eigentümer ist der letzte Schritt im Kaufprozess.

Immobiliengeschäfte niemals ohne Auflassungsvormerkung!

Die Auflassungsvormerkung ist ein fester Bestandteil eines Kaufvertrags einer Immobilie. Ein Verzicht auf eine Auflassungsvormerkung kann es nicht geben, da sie zur Sorgfaltspflicht des Notars gehört. Für die Banken ist die Auflassungsvormerkung im Grundbuch eine Voraussetzung für die Finanzierung. Daher erhält die Bank eine Kopie des beurkundeten Kaufvertrags, aus dem hervorgeht, dass eine Auflassungsvormerkung ins Grundbuch vorgesehen ist.

Achtung: Zahlungen des Käufers an den Verkäufer, die geleistet werden, obwohl die Auflassungsvormerkung noch nicht ins Grundbuch eingetragen wurde, sind nicht geschützt.

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Fazit: Die Auflassungsvormerkung im Grundbuch dient der Sicherheit des Käufers

Eine Auflassungsvormerkung ist quasi eine Eigentumsvormerkung zum Schutz des Grundstückkäufers.
Der Notar beantragt die Eintragung der Auflassungsvormerkung nach der Beurkundung des Kaufvertrags.
Die Kosten für die Eintragung der Auflassungsvormerkung ins Grundbuch liegen bei ca. der Hälfte der Kosten für die spätere Grundbucheintragung.