Was steht im Grundbuch?

Was ist das Grundbuch?

Das Grundbuch ist das zentrale Register, in dem die Eigentums- und Besitzverhältnisse von Grundstücken eingetragen sind. Früher war das Grundbuch tatsächlich ein dickes Buch, das beim Grundbuchamt einer Abteilung des Amtsgerichts lag. Seit 2009 ist es auch digital über das jeweilige Justizportal der Stadt oder Gemeinde verfügbar.

Das Wort „Grund“ bezieht sich auf Grund und Boden. Für jedes Grundstück gibt es ein Grundbuchblatt. Diese Grundbuchblätter sind nach Bezirken geordnet und in Bändern zusammengefasst. Diese Bänder bilden zusammen das Grundbuch eines Bezirks. Um einen Grundbuchauszug zu erhalten, müssen Sie die Blattnummer wissen.

Was steht in den einzelnen Abteilungen des Grundbuchs?

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Jedes Grundstück hat ein eigenes Grundstücksblatt. Dieses ist in fünf Spalten unterteilt: die Aufschrift, das Bestandsverzeichnis und die drei Abteilungen.

A Die Aufschrift
ist das Deckblatt. Hier steht, welches Amtsgericht zuständig ist, zu welchem Grundbuchbezirk es gehört und das Aktenzeichen des Grundbuchblatts. Es gibt verschiedene Arten von Grundbüchern, z. B. das Erbbaugrundbuch, das Teileigentumsgrundbuch und das Wohnungsgrundbuch.

B Das Bestandsverzeichnis
enthält die genaue geografische Lage der Liegenschaft, das Flurstück, die Flurstücknummer sowie die Gemarkung und die Größe. Eine Gemarkung ist eine Zusammenfassung von mehreren Fluren und Flurstücken, die normalerweise ein Gebiet einer Gemeinde oder Stadt bilden. Auch Rechte und Grunddienstbarkeiten (wie z. B. Wegerechte und Kanalleitungsrechte) sind hier vermerkt. Diese Eintragungen können Einfluss auf ein Bauvorhaben haben.

I. Abteilung
Die erste Abteilung enthält Angaben über die Eigentumsverhältnisse. Hier wird eingetragen, ob jemand erbberechtigt ist. Sie enthält auch Angaben über Versteigerungsverfahren, über Gemeinschafts- oder Gesellschaftsverhältnisse (Teilungsverfahren), über Erbfolge oder die sogenannte Auflassung. Die Auflassung ist der Rechtsakt, mit dem sich der Verkäufer und der Käufer darüber einigen, dass das Eigentum an dem verkauften Grundstück auf den Käufer übergehen soll. Nach einem Verkauf wird hier der neue Eigentümer eingetragen und der alte gelöscht. Wenn Sie also ein Grundstück gekauft haben, stehen Sie als Eigentümer im Grundbuch.

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II. Abteilung
Die zweite Abteilung gibt Auskunft darüber, ob ein Grundstück belastet ist oder es Beschränkungen gibt. Möglicherweise haben andere Personen bestimmte Nutzungsrechte, auch wenn der Eigentürmer wechselt. Hier steht beispielsweise, ob jemand ein lebenslanges Wohnrecht hat, die Gemeinde ein Vorkaufsrecht hat, oder es Stromleitungsrechte gibt.

Wenn Sie ein Objekt kaufen wollen, achten Sie auf folgende Einträge:

• Grunddienstbarkeiten: Dies sind bestimmte Rechte, die der Eigentümer eines Grundstücks anderen zugestehen muss, etwa ein Wegerecht oder dass er die Emissionen einer benachbarten Fabrikhalle zu erdulden hat.
• Nießbrauch und Wohnrecht: Ist das der Fall, dürfen dritte Personen hier lebenslang wohnen, ohne dass ihnen das Grundstück gehört. Beim Nießbrauchrecht darf der Berechtigte das Haus auch wirtschaftlich nutzen, also weitervermieten.
• Erbbaurecht: Damit erlauben Sie als Eigentümer anderen, auf Ihrem Grundstück ein Haus zu bauen. Dafür zahlen Ihnen die Besitzer der Immobilie eine Art Miete, den Erbbauzins.
• Vorkaufsrecht: Wenn Sie eine Immobilie oder ein Grundstück verkaufen wollen, hat die Gemeinde oder ein Dritter ein Vorkaufsrecht zu den gleichen Bedingungen, die Sie mit dem potenziellen Käufer vereinbart haben.
• Auflassungsvormerkung: Sie dient der Absicherung des Käufers. Nach der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages wird sie im Grundbuch eingetragen und verhindert so, dass der Verkäufer die Immobilie heimlich an einen Dritten verkaufen kann, solange der Käufer noch nicht endgültig im Grundbuch eingetragen ist. Diese Übergangszeit kann nämlich durchaus einige Monate dauern. Hier erklären wir, wie Sie die  Auflassungsvormerkung im Grundbuch eintragen lassen »
• Prüfen Sie auch, ob z. B. ein Sanierungsvermerk im Grundbuch steht (“Ein Sanierungsverfahren wird durchgeführt”). Dies bedeutet, dass sich das Grundstück in einem offiziellen Sanierungsgebiet der Gemeinde befindet. Das klingt dramatischer als es ist, denn solche Sanierungen sind normalerweise wertsteigernd und aufwertend. Sie sind aber mit Kosten verbunden, zu denen Sie auch beitragen müssen.
• Auch wenn eine Reallast im Grundbuch steht, ist beim Kauf Vorsicht geboten. Reallasten sind Sach- oder Dienstleistungen, die durch einen Verkauf entstehen. Wenn Sie z.B. ein Grundstück mit Wald kaufen, kann im Grundbuch stehen, dass Sie dem ehemaligen Eigentümer jährlich eine bestimmte Menge an Holz liefern müssen.

III. Abteilung
Die dritte Abteilung enthält alle Grundpfandrechte (Hypotheken, Grundschulden) an einem Grundstück. Der Kauf einer Immobilie oder eines Grundstücks wird in der Regel durch ein Kreditinstitut finanziert, wobei das Kaufobjekt als Sicherheit dient. Hier wird auch vermerkt, wenn ein Käufer für die Anschlussfinanzierung die Bank wechselt. Daher ist diese Abteilung für Banken und Gläubiger von besonderem Interesse. Solche Eintragungen können nur mit einer Löschungsbewilligung gelöscht werden.

Wie erfolgen die Einträge ins Grundbuch?

Wenn Sie ein Grundstück oder Haus gekauft haben, müssen Sie sich als neuer Eigentümer ins Grundbuch eintragen lassen. Wichtig: Erst mit der Eintragung ins Grundbuch sind Sie rechtmäßiger Eigentümer eines Grundstücks oder einer Immobilie. Dazu benötigen Sie einen notariell beurkundeten Kaufvertrag. Diesen legen Sie dem Grundbuchamt zusammen mit einem Antragsschreiben vor. Auch wenn Sie ein Grundstück durch Schenkung oder Erbschaft erhalten haben, benötigen Sie eine notarielle Beurkundung und müssen damit die Eintragung beim Grundbuchamt beantragen.

Ändert sich die Grundstücksgröße, zum Beispiel weil ein Grundstück neu aufgeteilt wird oder mehrere Grundstücke zusammengelegt werden, muss dies auch im Grundbuch vermerkt werden. Das gilt auch, wenn ein Einfamilienhaus in zwei Wohnungen aufgeteilt wird.

Wechselt der Gläubiger, also die Bank, muss dies ebenfalls ins Grundbuch eingetragen werden, damit die Grundstücksverhältnisse korrekt erfasst sind.

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Was kostet der Grundbucheintrag?

Die Eintragung ins Grundbuch ist kostenpflichtig. Die Kosten richten sich nach der Höhe des Kaufpreises, des Darlehens oder der Gebührentabelle des Gerichts- und Notarkostengesetzes. Beispiel: Bei einem Grundstückswert von 125.000 Euro kostet der Eintrag einer Grundschuld rund 350 Euro – wobei hier in der Praxis noch die Notarkosten und etwaige andere Grundbucheintragungen dazukommen.

Wofür benötigen Sie einen Auszug aus dem Grundbuch?

Ein Grundbuchauszug gibt Ihnen einen Überblick über alle Eintragungen in den drei Abteilungen. Sie brauchen ihn, wenn Sie ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück kaufen oder verkaufen wollen. Als Verkäufer weisen Sie nach, dass Sie tatsächlich Eigentümer des Grundstücks sind − und als Käufer wollen Sie sich einen Überblick über die genauen Eigentumsverhältnisse verschaffen.

Auch Banken benötigen den Grundbuchauszug, um die Höhe und die Konditionen eines zu finanzierenden Kredits festzulegen.

Auch wenn Sie eine Immobilie erben, lohnt sich ein Grundbuchauszug. Es kann nämlich sein, dass dort Schulden eingetragen sind, die mitvererbt werden, sodass es vielleicht besser ist, die Erbschaft auszuschlagen.

Wer darf einsehen, was im Grundbuch steht und was kostet ein Grundbuchauszug?

Die Daten, die im Grundbuch stehen, sind sehr sensibel. Schließlich werden hier Informationen über Eigentums-, Schuld- und Vermögensverhältnisse mit Höhe der Grundschuld, Namen und Datum festgehalten. Deshalb hat der Gesetzgeber festgelegt, dass nur Personen mit einem berechtigten Interesse das Grundbuch einsehen dürfen.

Berechtigte Personen sind:

• die Grundstückseigentümer
• Kaufinteressenten müssen dagegen zunächst einen Kaufvertrag vorlegen.
• Berechtigt sind auch Banken, wenn sie ein Grundstück oder eine Immobilie zur Kreditsicherung verwenden wollen.
• Gläubiger, die einen vollstreckbaren Titel zur Zwangsversteigerung vorlegen können.
• Erben
• öffentlich bestellte Vermessungsingenieure
• Makler
• Behörden, Gerichte und Notare
• Ein berechtigtes Interesse können auch Eigentümer von Nachbargrundstücken haben, wenn sie wissen wollen, wem das Nachbargrundstück gehört. Dies ist in § 12 Grundbuchordnung GBO Grundbuchauszüge geregelt.

Grundbuchauszug online beantragen?

Im Internet gibt es Anbieter, die einen solchen Service anbieten. Aber macht es Sinn, den Grundbuchauszug online über einen Drittanbieter zu beantragen? Tatsächlich kann es teurer werden, einen Grundbuchauszug online zu beantragen, als wenn Sie es selbst machen. Wir zeigen Ihnen in unserem Beitrag zum Thema Grundbuchauszug beantragen, wie Sie am besten vorgehen sollten.

Wie kann ich einen Eintrag im Grundbuch löschen lassen?

Wenn Sie einen Kredit getilgt haben und die Grundschuld löschen lassen wollen, benötigen Sie eine Löschungsbewilligung der Bank. Diese müssen Sie notariell beglaubigen lassen.

Die Löschung von Grundbucheintragungen wie Wohnrecht und Nießbrauch ist nur mit Zustimmung der Berechtigten möglich.

Soll eine Grunddienstbarkeit wie das Wegerecht gelöscht werden, muss eine Löschungsbewilligung der Gemeinde vorliegen, die Grunddienstbarkeit muss befristet sein oder das Recht muss durch Zwangsversteigerung erloschen sein.

Fazit: Was im Grundbuch steht, ist wichtig für Käufer und Verkäufer

• Das Grundbuch ist ein zentrales, öffentliches Register, das Auskunft über Besitzverhältnisse, Rechte und Lasten eines Grundstücks oder einer Immobilie gibt.
• Es besteht aus der Aufschrift, dem Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen.
• Der Käufer eines Grundstücks oder Hauses gilt erst dann als rechtmäßiger Eigentümer, wenn er im Grundbuch eingetragen ist.
• Ein Grundbuchauszug verschafft Klarheit darüber, welche Belastungen zum Beispiel eine Hypothek oder ein Nießbrauchrecht auf einem Grundstück liegen.
• Aufgrund der Sensibilität der Daten ist die Einsicht in das Grundbuch nur Personen mit berechtigtem Interesse erlaubt.