Mietrecht: Darf die Untermiete höher sein als Hauptmiete?

Untermietvertrag: Worum ging es im BGH-Fall?

Im konkreten Fall (BGH-Urteil vom 28. Januar 2026, Az. VIII ZR 228/23) verlangte ein Mieter von seinen Untermietern 962 Euro nettokalt, zahlte selbst aber nur 460 Euro nettokalt − also weniger als die Hälfte. Außerdem hatte er keine Erlaubnis zur Untervermietung eingeholt. Die Vermieterin kündigte – und bekam Recht.

Der BGH stellte im Urteil klar: Untervermietung darf Mieter entlasten – aber nicht Profit bringen. Wer eine Gewinnerzielungsabsicht verfolgt, hat in der Regel kein „berechtigtes Interesse“, auf das man sich gegenüber dem Vermieter berufen könnte.

Was gilt für die Praxis: Untervermietung ja – Gewinnabsicht nein

Grundsätzlich gilt: Wenn Sie ein berechtigtes Interesse an Untervermietung haben, können Sie vom Vermieter die Erlaubnis verlangen. Gründe dafür können zum Beispiel sein:

• eine längere Abwesenheit (Reise, Job, Pflege, neue Beziehung, ...), in der Sie die Wohnung zur Zwischenmiete anbieten wollen,
• wenn Sie nach einer Trennung die Wohnung halten wollen,
• wenn Sie finanziell Luft brauchen und ein Zimmer abgeben möchten.

Was problematisch wird: Wenn Sie die Untermiete so ansetzen, dass am Ende klar ein „Plus“ übrig bleibt, das nicht mehr plausibel mit den tatsächlich anfallenden Wohnungskosten zu tun hat.

Diese Kosten dürfen Sie für die Untermiete ansetzen

Was heißt „ohne Gewinn“ konkret? Heißt das neue Urteil, dass die Untermiete exakt gleich hoch sein muss? Nein. Es heißt nicht, dass Sie auf den Cent genau nur „durchreichen“ dürfen.

Aber: Je größer der Aufschlag, desto eher sieht es aus wie ein „Gewinnmodell“ – und genau das ist der Punkt, an dem Vermieter (und im Streitfall Gerichte) kritisch werden.

Ein guter Merksatz: Die Untermiete soll nachvollziehbar sein – und nicht deutlich überschreiten.

Darf die Untermiete höher sein als Hauptmiete?

Als Faustregel gilt: Sie dürfen ansetzen, was Sie selbst wirklich zahlen bzw. was real an Kosten anfällt – anteilig und plausibel. Typisch sind:

• Kaltmiete (Hauptmiete)
  • Wenn Sie ein Zimmer untervermieten: anteilig nach Fläche oder Zimmergröße.
  • Wenn Sie die ganze Wohnung weitergeben: in der Regel die gesamte Kaltmiete.
• Nebenkosten (anteilig)
• Zusatzkosten, die wirklich anfallen, z. B. Internet, Strom, Rundfunkbeitrag – können je nach Konstellation umgelegt werden – wenn es realistisch ist und klar vereinbart wird.
• Möblierung/Einrichtung: Achtung, klassische Falle! Gerade die Möblierung ist dabei ein häufiger Streitpunkt. Sie ist kein Freifahrtschein für beliebige Aufschläge – aber ein realistischer, begründbarer Anteil (z. B. zeitanteilige Abnutzung/Anschaffung) ist vertretbar.

1. Untervermietung ohne Erlaubnis

In der Regel brauchen Sie vorher die Zustimmung des Vermieters. Wer einfach macht, riskiert Ärger – selbst wenn die Person völlig unproblematisch ist.

2. Untermiete deutlich höher als Hauptmiete

Wenn Sie erkennbar auf Profit aus sind, riskieren Sie – je nach Fall – eine ordentliche Kündigung und im Extrem die Räumungsklage.

3. „Das merkt doch keiner“

Wer untervermietet, wird gegenüber Untermietern rechtlich quasi selbst zum Vermieter (Pflichten, Abrechnungen, Mängelthemen). Oft kommt es erst raus, wenn sich Nachbarn beschweren, mehrere Personen ständig wechseln (Airbnb-Vibe), Post/ Namen am Klingelschild auffallen oder es zwischen Hauptmieter und Vermieter sowieso schon knirscht.

So gehen Sie richtig vor: Checkliste für eine saubere Untervermietung

1. Faire Untermiete festlegen

• Nicht „Was gibt der Markt her?“, sondern Ihre tatsächlichen Kosten.
• Möblierung nur maßvoll und nachvollziehbar einpreisen

2. Vermieter schriftlich um Erlaubnis bitten

Per E-Mail reicht oft, sicherer ist es mit Nachweis. Beispielsweise so formulieren: „Ich möchte untervermieten, um meine laufenden Wohnkosten während … zu decken/zu reduzieren.“ Geben Sie dabei an:

• Zeitraum
• Name/Person des Untermieters (wenn bekannt)
• welcher Teil (Zimmer oder gesamte Wohnung)
• geplante Untermiete + kurze Herleitung (Kostenbausteine)

3. Untermietvertrag abschließen

• klare Nebenkostenregelung
• Kaution (wenn Sie sich damit sicherer fühlen)
• Übergabeprotokoll, Möbelliste, Zählerstände

FAQ

Darf ich „ein bisschen mehr“ nehmen, weil ich Aufwand habe?

Ein geringer, gut begründbarer Betrag (z. B. tatsächliche Zusatzkosten) ist etwas anderes als ein dicker Aufschlag. Entscheidend ist, dass es nicht nach Gewinnmodell aussieht.

Gilt das auch, wenn ich nur ein Zimmer untervermiete?

Ja, das Prinzip gilt auch bei ein einzelnen Zimmer-Untervermietung oder WG-Zimmern. Gerade da wird oft „zu sportlich“ kalkuliert.

Was ist mit möblierter Untervermietung?

Möblierung rechtfertigt keinen beliebigen Aufpreis. Genau das war ein Kernstreitpunkt – der BGH hat hier eine klare Grenze gezogen.

Was ist, wenn der Vermieter trotzdem zustimmt?

Dann sind Sie besser abgesichert. Aber: Wenn es extrem wirkt (und z. B. weitere Regeln verletzt werden), kann es trotzdem Streit geben. Sauber und nachvollziehbar ist immer die beste Strategie.

Fazit: Darf die Untermiete höher sein als Hauptmiete?

Im geringen Maße ja, als Geschäftsmodell nein. Untervermietung ist sinnvoll – aber nur, wenn sie tut, wofür sie gedacht ist: Ihre Wohnung zu halten und Kosten zu decken. Wenn Sie dagegen anfangen, aus Ihrer Mietwohnung ein kleines Geschäftsmodell oder einen Nebenjob zu machen, bewegen Sie sich auf sehr dünnem Eis – bis hin zur Kündigung. Fazit: Lieber fair kalkulieren als hinterher teuer lernen.