Der Vermieter zahlt die Kaution nicht zurück: Gibt es Fristen für die Rückzahlung?

Ein Stift, eine Brille und mehrere Euro-Scheine liegen auf einem Blatt Papier, auf dem "Mietkaution" geschrieben steht.

So bekommen Sie Ihre Miet-Kaution zurück

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Wer eine Wohnung oder ein Haus mietet, muss eine Kaution hinterlegen. Sie dient dazu, nach dem Auszug etwaige Schäden oder Mängel an der Wohnung zu beheben. Ärgerlich ist, wenn sich der Vermieter mit der Rückzahlung der Kaution Zeit lässt.

Mieterfrage: Gibt es Fristen, bis wann die Kaution zurückgezahlt werden muss? Wir zeigen Möglichkeiten auf, wie Sie schnell an Ihre Kaution kommen können.

Das erfahren Sie in diesem Artikel:

  1. Gibt es eine Frist für die Rückzahlung der Kaution durch den Vermieter?
  2. Der Vermieter zahlt die Kaution nicht zurück? Das können Mieter tun
  3. Gibt es auch eine Frist für die Rückforderung der Kaution durch den Mieter?
  4. Wann darf der Vermieter die Kaution einbehalten?
  5. Fazit: Mieter haben gute Möglichkeiten, ihre Kaution schnell zurückbekommen

Gibt es eine Frist für die Rückzahlung der Kaution durch den Vermieter?

Ein Paar umarmt sich freudig in einem hellen Flur, umgeben von Umzugskartons.
Einzug in die neue Wohnung geht nicht ohne den Auszug aus der alten – und die leidige Warterei auf die Mietkaution.
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Um diese Frage kreisen unendlich viele Prozesse und Urteile. Denn: Der genaue Zeitpunkt, wann eine Kaution ausgezahlt werden muss, ist im Gesetz tatsächlich nicht festgelegt. Die Gerichte sehen in der Regel eine Frist von 3−6 Monaten als angemessen an.

Eine ungefähre Frist ist aber im Bürgerlichen Gesetzbuch festgelegt: Der Vermieter soll Schäden an der Wohnung bis sechs Monate nach Abnahme der Wohnung geltend machen, danach verjähren sie (§ 548 Abs. 1 BGB). Innerhalb dieser Frist muss der Vermieter also seine berechtigten Ansprüche gegen den Mieter erklären, die er mit der Kaution verrechnen kann. Diese Frist wird oft auch als „Überlegungsfrist“ bezeichnet. Für die eigentliche Rückzahlung gibt es dann aber keine Frist. Allerdings verjähren die Ansprüche aus dem Mietverhältnis gemäß § 195 BGB nach drei Jahren. Nach Ablauf dieser Verjährungsfrist muss der Vermieter die Kaution zurückzahlen, sofern keine berechtigten Forderungen mehr bestehen.

Der Vermieter zahlt die Kaution nicht zurück? Das können Mieter tun

Ein blauer Ordner mit der Aufschrift "Miet-Kaution" liegt geöffnet auf einem Schreibtisch.
Im Zweifelsfall müssen Mieter die Rückzahlung der Kaution einklagen. Doch das sollte der letzte Schritt sein.
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Wenn Mieter die Kaution nicht in angemessener Zeit nach dem Auszug zurückerhalten haben, können sie folgende Schritte unternehmen:

1 Schriftlich zur Rückzahlung auffordern
Fordern Sie Ihren Vermieter per Einschreiben zur Rückzahlung auf. Der Brief sollte eine klare Aufforderung mit entsprechender Fristsetzung, das Datum der Beendigung des Mietverhältnisses sowie das Datum der Wohnungsübergabe, die Höhe der Kaution und Ihre Bankverbindung enthalten.

2 Mahnbescheid beantragen
Wenn nach zwei Wochen nichts passiert ist, sollten Mieter beim zuständigen Mahngericht einen Mahnbescheid beantragen. Im Antrag auf Erlass eines Mahnbescheids können Sie den Punkt „Weitere Verfolgung über die Vollstreckung“ ankreuzen.

3 Vollstreckungsbescheid
Wenn der Vermieter nicht zahlt und die Frist verstrichen ist, erhalten Mieter automatisch einen Antrag auf Erlass eines Vollstreckungsbescheids. Diesen sollten sie ausgefüllt an das Gericht zurückschicken. In der Regel zahlt der Vermieter spätestens dann, wenn er einen Vollstreckungsbescheid erhält. Er kann aber auch Widerspruch einlegen.

Alternativ können Mieter sich auch von einem Mieterverein oder Mieterschutzbund helfen lassen.

Haken Sie genau nach

Wenn der Vermieter nur einen Teil der Kaution zahlt, ohne Ihnen vorher mitzuteilen, dass er die Kaution kürzen wird, können die Mieter eine detaillierte Aufstellung verlangen, wofür das Geld verwendet wurde. Der Vermieter muss die Verwendung beweisen. Mieter sollten genau nachfragen und eventuelle Handwerkerkosten auf ihre Richtigkeit überprüfen.

Behält der Vermieter die Kaution unrechtmäßig ein, können Mieter einen Anwalt einschalten, um die Kaution, die aufgelaufenen Zinsen und die Verzugszinsen zurückzufordern. Zahlt der Vermieter auch nach einer Mahnung nicht, kann der Mieter im äußersten Fall auch klagen.

Mieter sollten im Zweifel nachfragen: Urteil zur Kaution vom Bundesgerichtshof

Das jüngste Urteil des Bundesgerichtshofs stärkt die Position der Vermieter. Eine Mieterin hatte sechs Monate nach ihrem Auszug am 8. November 2019 auf Rückzahlung ihrer Kaution in Höhe von 785,51 Euro geklagt. Der Vermieter hatte am 26. Februar 2020 Schäden unter anderem am Parkettboden in Höhe von 1.175 Euro geltend gemacht. Er teilte der Mieterin nicht mit, ob sie den Schaden selbst beheben oder bezahlen müsse. Die Mieterin blieb also untätig und der Vermieter behielt die Kaution ein.

Er teilte ihr am 20.05.2020, also nach mehr als sechs Monaten, mit, dass er die Kaution für die Beseitigung der Schäden verwenden wolle. Die Mieterin erhob daraufhin Klage, weil der Anspruch erst nach Ablauf der sechs Monate geltend gemacht worden sei. Vor dem Landgericht Nürnberg-Fürth bekam sie Recht. Der Vermieter hätte innerhalb der sechs Monate darauf hinweisen müssen, dass die Mieterin nichts reparieren müsse und er stattdessen das Geld behalten wolle. Der Vermieter sah das nicht ein und wandte sich an den Bundesgerichtshof. Der entschied, dass Vermieter gerade in strittigen Fällen auch nach sechs Monaten noch Geld statt Reparatur verlangen können. Schließlich sei die Kaution für die Beseitigung von Schäden da (Az. VIII ZR 184/23). Wer wem Geld schuldet, ließ der BGH offen und verwies den Fall zur Entscheidung an das Landgericht zurück.

Gibt es auch eine Frist für die Rückforderung der Kaution durch den Mieter?

Die Frist für die Rückforderung der Kaution beträgt drei Jahre nach Beendigung des Mietverhältnisses. Danach kann der Anspruch nicht mehr geltend gemacht werden. Die Verjährungsfrist beginnt am Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist. Wenn Sie beispielsweise am 15.08.2024 ausziehen, kann der Vermieter bis zum 15.02.2025 Schadensersatzansprüche geltend machen. Die Verjährung beginnt dann am 01.01.2025 und endet am 31.12.2027.

Wann darf der Vermieter die Kaution einbehalten?

Ein Bürostuhl mit Rollen hat den Bodenbelag stark beschädigt, wodurch der Unterboden sichtbar wird.
Schäden in der Wohnung können der Grund für eine Einbehaltung der Kaution durch den Vermieter sein.
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Der Vermieter darf die Kaution grundsätzlich nur unter bestimmten Umständen einbehalten:

  • Offene Mietzahlungen: Wenn der Mieter während des Mietverhältnisses oder bei dessen Beendigung Mieten schuldig bleibt, kann der Vermieter die Kaution einbehalten, um diese ausstehenden Beträge zu decken.
  • Schäden an der Mietsache: Wenn der Mieter die Wohnung oder das Haus über den normalen Verschleiß hinaus beschädigt hat, kann der Vermieter die Kosten für die Reparatur dieser Schäden von der Kaution abziehen. Der Vermieter muss jedoch nachweisen können, dass die Schäden durch den Mieter verursacht wurden und nicht unter den üblichen Verschleiß fallen.
  • Unterlassene Schönheitsreparaturen: In einigen Mietverträgen wird festgelegt, dass der Mieter beim Auszug bestimmte Schönheitsreparaturen durchführen muss, wie z.B. das Streichen der Wände. Allerdings ist die Wirksamkeit solcher Klauseln im Mietvertrag oft umstritten und kann von Fall zu Fall variieren.
  • Nebenkostennachzahlungen: Nach dem Auszug des Mieters können noch Nachforderungen aus der letzten Betriebskostenabrechnung anfallen.

Die Auszahlung der Kaution kann sich über ein halbes bis ein ganzes Jahr hinziehen. Liegt die Betriebskostenabrechnung dann immer noch nicht vor, darf der Vermieter Teilbeträge der Kaution einbehalten, um die ausstehenden Kosten zu begleichen.

Schadensersatzansprüche des Mieters

Auch Mieter können Schadenersatzansprüche gegen den Vermieter geltend machen, wenn sie z.B. Schönheitsreparaturen durchgeführt haben und später feststellen, dass die entsprechende Klausel im Mietvertrag unwirksam ist. Die Rückforderung der Renovierungskosten muss jedoch wie beim Vermieter innerhalb von sechs Monaten nach Übergabe der Wohnung geltend gemacht werden.

Welche Kosten der Vermieter übernehmen muss und welche der Mieter, ist rechtlich genau geregelt. Hier finden Sie einen Überblick, welche Renovierungen vom Vermieter übernommen werden müssen »

Fazit: Mieter haben gute Möglichkeiten, ihre Kaution schnell zurückbekommen

  • Wer die Kaution gezahlt hat, bekommt sie in der Regel nach Beendigung des Mietverhältnisses zurück.
  • Zahlt der Vermieter die Kaution zu Unrecht nicht zurück, können Sie ein Mahn- und Vollstreckungsverfahren einleiten.
  • Ist die Nebenkostenabrechnung noch offen oder wurden vereinbarte Schönheitsreparaturen nicht durchgeführt, darf der Vermieter die Kaution einbehalten.

Stand: August 2024