Wohnung renovieren: Diese Kosten zahlt der Vermieter

Frau dekoriert Fenster mit Gardine

Instandhaltung und Reparaturen

Foto: Adobe Stock

Renovierungen sind immer Vermietersache. So einfach es im Bürgerlichen Gesetzbuch steht, so kompliziert ist die Regelung in der Praxis. Tatsächlich übernimmt in vielen Fällen der Vermieter die Kosten einer Renovierung – sofern es sich um die Instandhaltung handelt.

Was darunter zu verstehen ist und wie es sich beispielsweise mit Schönheitsreparaturen und der Kleinreparaturklausel verhält, erfahren Sie in diesem Artikel.

Das erfahren Sie in diesem Artikel:

  1. Renovierung, Sanierung oder Modernisierung?
  2. Renovierung: In diesen Fällen zahlt der Vermieter die Rechnung
  3. Schönheitsreparaturen: Müssen Mieter oder Vermieter die Kosten zahlen?
  4. Kleinreparaturen: Können Vermieter die Kosten der Renovierung auf Mieter übertragen?
  5. Fazit: Vermieter zahlen die Kosten der Renovierung

Renovierung, Sanierung oder Modernisierung?

Um zu verstehen, wann der Vermieter die Kosten einer Renovierung übernimmt, ist es notwendig, zwischen den Begriffen Renovierung, Sanierung und Modernisierung zu unterscheiden:

1 Renovierung
Sie wird in vielen Mietverträgen auch als Schönheitsreparatur bezeichnet. Sie dient der optischen Verbesserung der Wohnung. Dazu zählen das Tapezieren und Streichen von Wänden und der Austausch von Bodenbelägen z. B. das Verlegen von Laminat.

Diese Kosten muss in der Regel der Vermieter übernehmen.

2 Sanierung
Wenn die Wände feucht sind oder sich sogar Schimmel gebildet hat, wird durch eine Sanierung der Mangel behoben. Verbessert wird hier allerdings normalerweise nichts, sondern der wohngesunde Zustand wiederhergestellt. Eine solche Renovierung dient der Instandhaltung der Wohnung.

Diese Kosten muss der Vermieter übernehmen.

3 Modernisierung
Immobilien älteren Baujahrs lassen sich durch eine Modernisierung auf den aktuellen Stand bringen und der Wohnkomfort erhöhen. Vor allem eine energetische Modernisierung spielt in der Praxis eine besondere Rolle. Beispiel: Durch Dämmung von Außenwänden und Dach, dem Austausch der Heizanlage und der alten Fenster können die Energiekosten deutlich gesenkt werden.

Zu einer Modernisierung der Wohnung ist der Vermieter nicht verpflichtet.

Renovierung: In diesen Fällen zahlt der Vermieter die Rechnung

Teppich verlegen
Ein neuer Teppichboden gehört zu den Renovierungskosten, die der Vermieter zahlt.
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Grundsätzlich gilt:

  • Der Mieter kann vom Vermieter eine Renovierung verlangen, wenn sie der Instandhaltung der Wohnung dient.
  • Eine Modernisierung oder Schönheitsreparatur kann er dagegen nicht verlangen und muss sie im Zweifelsfall selbst zahlen.

Der Vermieter muss nur gewährleisten, dass alle Anlagen der Wohnung gebrauchstüchtig sind. Festgelegt ist dies im Bürgerlichen Gesetzbuch im § 535.

Was bedeutet das konkret?

Gewöhnliche Gebrauchsspuren und Abnutzung der Wohnung zahlt der Mieter durch seine Miete bereits mit. Ist ein Bad irgendwann so alt, dass die Armaturen rosten, muss der Vermieter die Renovierung übernehmen. Der Mieter kann auch den Austausch eines alten Bodenbelags verlangen. Allerdings spielt der Grad der Abnutzung hier eine Rolle. Der Vermieter muss die Renovierung von Bodenbelägen nicht zwangsläufig zahlen, wenn z. B. das Laminat lediglich Kratzer oder Flecken aufweist. Wünscht der Mieter einen neuen Boden, obwohl die Abnutzung nur gering ist, kann er sich mit dem Vermieter die Kosten teilen.

Das gleiche gilt für aufwendigere Arbeiten: Ist die Heizung defekt, muss der Vermieter diese reparieren oder sogar ersetzen. Er muss aber nicht aus Effizienzgründen die Kosten für eine neue Heizung übernehmen.

Kosten für die Instandhaltung der Außenanlagen, wie Haustür, Treppenhausbeleuchtung und der Außenanstrich von Fenstern und Türen außen, hat der Vermieter ebenfalls zu tragen. Allerdings: Hat der Mieter Anlagen in der Wohnung grob fahrlässig oder mutwillig zerstört, muss er selbst für den Schaden aufkommen.

Mietrecht ist Richterrecht

Mietrecht allein nach dem Buchstaben des Gesetzes zu erfassen ist fast unmöglich. Dazu sind die Gesetze zu allgemein formuliert. Stattdessen ist Mietrecht fast immer Richterrecht, wird also durch individuelle Entscheidungen geprägt. Beispielsweise steht im Gesetz nirgends, wann ein verschlissener Teppichboden auszutauschen ist. Hier spielen Einzelfallentscheiden eine große Rolle. Für einem Teppichboden hat beispielsweise das Landgericht Berlin entschieden, dass von einer maximalen Lebensdauer von zehn Jahren auszugehen sei (Az. 64 S 184/17).

Schönheitsreparaturen: Müssen Mieter oder Vermieter die Kosten zahlen?

Paar tapeziert
Tapezieren gehört zu den Tätigkeiten, die üblicherweise als Schönheitsreparaturen bezeichnet werden.
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Ein ewiger Zankapfel zwischen Vermietern und Mietern sind die sogenannten Schönheitsreparaturen. Bei Schönheitsreparaturen geht es um die Beseitigung von Gebrauchsspuren, die durch das Bewohnen einer Wohnung üblicherweise entstehen. Nach der Definition in § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) gehören hierzu:

  • Tapezieren
  • Kalken oder Anstreichen der Wände und Decken
  • das Streichen der Fußböden, der Heizkörper und der Heizungsrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.

Ist der Mieter verpflichtet, die Wohnung zu streichen oder zu tapezieren?

Generell ist es Sache des Vermieters, nicht des Mieters, die Wohnung in dem Zustand zu erhalten, in dem sie laut Vertrag sein muss. Doch in vielen Mietverträgen gibt es Klauseln, die den Mieter zu Schönheitsreparaturen verpflichten. Diese sind jedoch häufig unwirksam, insbesondere dann, wenn sie „formularvertraglich“ formuliert sind, also bestimmte pauschale Fristen für Schönheitsreparaturen vorsehen.

Im Jahr 2015 gab es eine, unter Juristen als „Rechtsprechungswende“ bezeichnete, neue Sichtweise des BGH auf Schönheitsreparaturen. Seitdem gilt, dass eine Wohnung auf Kosten des Vermieters renoviert werden muss, und zwar unabhängig davon, ob sie bei Mietbeginn renoviert oder unrenoviert war.

Kann der Vermieter bei Auszug eine Renovierung verlangen?

Auch für die sehr häufig gestellte Frage, ob Mieter beim Auszug aus einer Wohnung renovieren müssten, obwohl die Wohnung beim Einzug unrenoviert war, gibt es mittlerweile eine sehr klare Rechtsauffassung: Es ist gegenstandslos, was im Mietvertrag vereinbart wurde. Wer in eine unrenovierte Wohnung einzieht, braucht diese bei Auszug auch nicht renovieren. Einzige Ausnahme ist, wenn der Vermieter die Kosten für die Erstrenovierung erstattet hat.

Auszug aus der Wohnung
Entgegen der landläufigen Meinung müssen Mieter beim Auszug nicht renovieren , wenn die Wohnung beim Einzug unrenoviert war.
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Mieter können Kosten für die Renovierung zurückverlangen

Wenn der Vermieter eigentlich die Renovierung hätte zahlen müssen, der Mieter aber – auf Aufforderung des Vermieters – selbst Schönheitsreparaturen übernommen hat, kann er sich die Kosten nachträglich erstatten lassen. Kommt nämlich heraus, dass der Mieter nicht in der Pflicht war, kann es für den Vermieter teuer werden. In einem Fall aus dem Jahr 2009 (Az. VIII ZR 302/07) verurteilte der Bundesgerichtshof den Vermieter zu einer Zahlung von pauschal neun Euro pro Quadratmeter für vom Mieter durchgeführte Renovierungsarbeiten – ohne Nachweis der tatsächlichen Kosten.

Kleinreparaturen: Können Vermieter die Kosten der Renovierung auf Mieter übertragen?

Reparaturen im Haushalt
Kleinreparaturen können in bestimmtem Umfang vom Vermieter auf den Mieter übertragen werden.
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Tropft ein Wasserhahn, muss der Vermieter die Kosten für die Reparatur übernehmen.

Obwohl die Instandhaltung der Wohnung Vermietersache ist, wird häufig versucht, die Kosten für solche Kleinreparaturen auf den Mieter abzuwälzen. Dieser ist aber nur dann in der Pflicht, wenn es im Mietvertrag eine Klausel für Kleinreparaturen gibt. Diese muss, um wirksam zu sein, drei Dinge enthalten:

  1. Sie muss sich auf Gegenstände beschränken, die einem „häufigen Zugriff“ ausgesetzt sind.
  2. Sie muss außerdem einen Kostendeckel für eine einzelne Reparatur enthalten. Gerichte setzen als Maximum 75 bis 100 Euro an.
  3. Außerdem muss es eine Höchstgrenze für die jährlichen Reparaturen geben.

Bei unklaren Kleinreparaturklauseln muss der Mieter die Reparatur nicht tragen.

Ist die Klausel wirksam, dann haftet der Mieter für Kleinreparaturen auch, wenn der Defekt unverschuldet entstanden ist. Das bezieht sich aber nur auf diejenigen Gegenstände, mit denen er häufig in Kontakt kommt und deren Zustand und Lebensdauer er durch einen sachgemäßen Umgang beeinflussen kann. Zu diesen Dingen gehören etwa Lichtschalter, Türklinken und Steckdosen.

Der Vermieter ist in der Pflicht, wenn es um Gegenstände geht, die nicht dem häufigen Zugriff des Mieters unterliegen. Dies betrifft zum Beispiel den Geruchsverschluss am Siphon, das Füllventil des WC-Spülkastens sowie Abflussrohre, das Auslaufventil des Wasserhahns, Dichtungen. Beleuchtung, Spiegel und Glasscheiben, die in der Wohnung vorhanden waren und mitgemietet werden, muss der Vermieter ebenfalls instandhalten. Dies betrifft auch Strom-, Wasser- und Gasleitungen und eine Heiztherme in der Wohnung. Allerdings können die Wartungskosten dafür auf den Mieter übertragen werden. Anders sieht es bei Duschstange und Duschabtrennung aus.

Fazit: Vermieter zahlen die Kosten der Renovierung

Kind am Waschbecken
Kommt kein Wasser mehr aus der Leitung, weil das Auslaufventil kaputt ist, muss der Vermieter trotz Kleinreparaturklausel die Kosten tragen.
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  • Der Vermieter muss nur gewährleisten, dass alle Anlagen der Wohnung gebrauchstüchtig sind.
  • Der Mieter kann vom Vermieter eine Renovierung zur Instandhaltung verlangen.
  • Die meisten pauschalen Verpflichtungen zu Schönheitsreparaturen sind ungültig.
  • Die Kosten für Kleinreparaturen können in begrenztem Rahmen vom Vermieter auf den Mieter übertragen werden.

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