Untermietvertrag kündigen: worauf Sie achten sollten

Kündigung des Untermietvertrags durch den Hauptmieter

Eine Kündigung durch den Hauptmieter hängt von der Art des Untermietverhältnisses ab.

1 Mietvertrag für die gesamte Wohnung
Wurde ein Mietvertrag für die gesamte Wohnung abgeschlossen (z. B. weil der Hauptmieter für längere Zeit ins Ausland geht), kann er den Untermietvertrag nicht vorzeitig kündigen. Er kann aber eine ordentliche Kündigung aussprechen − dann gilt die gesetzliche Kündigungsschutzfrist von mindestens drei Monaten. Hierfür muss er ein berechtigtes Interesse, zum Beispiel Eigenbedarf, anführen.

Unter bestimmten Voraussetzungen kann der Hauptmieter aber auch leichter kündigen. Beschrieben wird das in § 573a BGB als „erleichterte Kündigung“ (analog zu einem Vermieter, der im selben Haus wohnt). Der Hauptmieter muss dann in der Kündigung angeben, dass er sich auf § 573a BGB beruft. Der Mieter kann der Kündigung widersprechen, außer wenn es sich um eine befristete Vermietung oder ein möbliertes Zimmer handelt, das nicht für eine Familie gedacht ist.

Pexels / Ketut Subiyanto

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2 Mietvertrag für ein einzelnes Zimmer
Hierbei muss zwischen einem unmöblierten und einem möbliertem Zimmer unterschieden werden:

a) unmöbliertes Zimmer

Kündigt der Hauptmieter den Untermietvertrag für ein unmöbliertes Zimmer, gilt eine Kündigungsfrist von drei Monaten. Je nach Dauer des Mietverhältnisses kann diese Frist auch bis zu 12 Monate betragen.

b) möbliertes Zimmer

Kündigt der Hauptmieter möblierten Wohnraum und wohnt selbst mit in der Wohnung, gilt eine kurze Kündigungsfrist von nur zwei Wochen. Die Kündigung muss nicht begründet werden.

Wird der Untermietvertrag bis zum 15. eines Monats gekündigt, muss der Untermieter bis zum Monatsende ausziehen. Dies gilt jedoch nicht, wenn der Wohnraum an eine Familie vermietet wurde.

Lebt der Hauptmieter nicht mit in der Wohnung, gelten auch für möblierten Wohnraum die ordentlichen Kündigungsfristen.

Eine fristlose Kündigung des Untermietvertrags durch den Hauptmieter ist (nach §543 BGB) als "außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund" zulässig. Auch wenn sich der Untermieter vertragsbrüchig verhält, indem er die Miete zu spät zahlt, den Hausfrieden oder die Privatsphäre stört, kann der Hauptmieter den Untermietvertrag außerordentlich kündigen.

Kündigung des Untermietvertrags durch den Untermieter

Will ein Untermieter seinen Untermietvertrag kündigen, gilt eine ordentliche Kündigungsfrist von drei Monaten (§ 573 c Abs. 1 BGB). Die Kündigung kann ohne Nennung von Gründen erfolgen und muss dem Hauptmieter schriftlich bis zum dritten Tag eines Monats zugegangen sein.

Wenn er ein möbliertes Zimmer gemietet hat und der Vermieter mit in der Wohnung lebt, gilt eine Kündigungsfrist von zwei Wochen. Erfolgt die Kündigung bis zum 15. eines Monats, endet also das Mietverhältnis zum Ende des Monats.

In begründeten Fällen (zum Beispiel bei Schimmel in der Wohnung) ist eine fristlose Kündigung möglich.

Kündigung durch den Vermieter

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Hat der Hauptmieter keine Erlaubnis zur Untervermietung, kann der Vermieter den Untermietvertrag kündigen.

Kündigt der Vermieter dem Hauptmieter, muss nämlich in der Regel auch der Untermieter ausziehen, obwohl er rechtlich keinen Vertrag mit dem Vermieter geschlossen hat. Übrigens: Wer ohne Erlaubnis des Vermieters untervermietet, riskiert eine Abmahnung oder Kündigung. Denn die Untervermietung gilt als Vertragsbruch, der zur fristlosen Kündigung berechtigt.

Grundsätzlich gilt: Einzelne Räume dürfen untervermietet werden

Ein neues BGH-Urteil bestätigt: Mieter dürfen grundsätzlich untervermieten.

Begründung: Die Untervermietung ist eine Möglichkeit, die Mietkosten zu senken, und daher ein „berechtigtes Interesse“ des Mieters und somit erlaubt. Dabei spielt es keine Rolle, ob die Wohnung der Haupt- oder Nebenwohnsitz des Mieters ist.

Wenn ein Mieter eine Wohnung anmietet, um dann einzelne Zimmer im Rahmen einer Wohngemeinschaft an Untermieter zu vermieten, muss er zwar die Zustimmung des Vermieters einholen, diese kann jedoch – anders als bei der Vermietung der gesamten Wohnung – nicht verweigert werden. Dies regelt § 553 BGB. Allerdings muss ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung bestehen, etwa weil der Mieter auf die Mieteinnahmen angewiesen ist oder eine Lebensgemeinschaft gründen will.

Fazit: So können Hauptmieter und Untermieter den Untermietvertrag kündigen

• Grundsätzlich gilt: Mieter dürfen ihre Wohnung untervermieten.
• Einen Untermietvertrag können Sie laut Gesetz mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen.
• Bei einem möbliert vermieteten Zimmer beträgt die Kündigungsfrist zwei Wochen, sofern der Hauptmieter mit in der Wohnung lebt.
• Hauptmieter und Untermieter haben das Recht auf eine außerordentliche Kündigung.
• Kündigt der Vermieter dem Hauptmieter, muss auch der Untermieter ausziehen.

Hinweis: Alle Angaben ohne Gewähr. Diese allgemeinen Hinweise ersetzen nicht eine qualifizierte Rechtsberatung. Für den Einzelfall empfehlen wir Ihnen, einen Fachanwalt zu konsultieren.

Stand: Dezember 2023