Checkliste Grundstückskauf: Darauf sollten Sie achten

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Foto: berggeist007/pixelio.de

Was sind die drei wichtigsten Auswahlkriterien beim Immobilienkauf? Eine alte Maklerweisheit kennt die Antwort: 1. Lage, 2. Lage und 3. Lage.

Tatsächlich gilt im Allgemeinen: Je besser die Lage, desto wertbeständiger ist die Immobilie. Wenn Sie ein Haus bauen möchten, sollten Sie deshalb besonderen Wert auf die Auswahl des richtigen Grundstücks legen. Weitere wichtige Auswahlkriterien neben der Lage sind die Bebaubarkeit, der Baugrund und natürlich der Preis.

Stellen Sie die Weichen für Ihr Wunschhaus richtig und vermeiden Sie unerwartete Kostenfallen. Erfahren Sie in unseren Checklisten zum Grundstückskauf, auf welche Punkte Sie achten sollten, wenn Sie ein Grundstück kaufen.

Lage, Lage, Lage

Bauland ist in gefragten Lagen Mangelware und entsprechend teuer. Im ländlichen Raum sind Grundstücke zwar viel günstiger, allerdings mangelt es hier häufiger an Arbeitsplätzen und familienfreundlicher Infrastruktur wie Kindergärten und Schulen.

Ein Grundstück in guter Lage behält oder erhöht seinen Wert im Lauf der Zeit. Doch was macht eigentlich eine gute Lage aus?

Auch die Nähe zu den Großeltern, die auf die Enkel aufpassen, kann ein wichtiges individuelles Kriterium für eine gute Lage sein. Für manchen Bauherren zählen diese Faktoren mehr als eine mögliche Wertsteigerung.
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Wichtige Punkte sind:

  • Stadtnähe oder eine gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr
  • Ruhige und/oder grüne Lage abseits von Hauptverkehrsstraßen und Gewerbegebieten. Tipp: Schauen Sie vor dem Kauf in den Flächennutzungsplan! Hier sind auch geplante Umgehungsstraßen, Gewerbegebiete oder ähnliche wertmindernde Faktoren abgebildet
  • Soziales Umfeld
  • Gut erreichbare Schulen, Ärzte und Einkaufsmöglichkeiten
  • Kulturelles Angebot und attraktives Stadtleben

Checkliste Grundstückskauf: Die Lage

  • Achten Sie darauf, dass das Grundstück nicht zu weit von Ihrem Arbeitsplatz entfernt liegt. Denn tägliche Pendelfahrten können auf Dauer ganz schön anstrengend sein. Liegt der Arbeitsplatz vor Ort, kann sogar ein zweites Auto überflüssig werden.
  • Wie laut ist es auf dem Grundstück? Gibt es größere Straßen, Fabriken oder Kneipen in der Umgebung?
  • Wie ist die Erreichbarkeit zu Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Kindergärten? Sind öffentliche Verkehrsmittel gut erreichbar?
  • Was ist Ihnen wichtig? Legen Sie Wert auf kulturelle Einrichtungen, Kinos, Cafés, Theater? Wie weit ist das Stadtzentrum entfernt? Oder ist Ihnen die Nähe zur Natur, zu Grünflächen und Parks wichtig? Erfüllt das Grundstück diese Voraussetzungen?

Die Bebaubarkeit

Achtung: Bei der "grünen Wiese" oder Bauerwartungsland kann es Jahre dauern, bis es zur Baureife kommt – wenn überhaupt. Gehen Sie lieber auf Nummer Sicher.
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Die beste Lage nützt nichts, wenn das Grundstück nicht wie gewünscht bebaut werden kann. Checken Sie deshalb im Vorfeld mögliche Fallstricke!

Bei dem Grundstück sollte es sich um ausgewiesenes Bauland handeln, das bereits für eine Bebauung mit Wohnhäusern vorgesehen ist.

  • „Baureife“ Grundstücke sind prinzipiell bebaubar und im Bebauungsplan entsprechend gekennzeichnet.
  • Sind Grundstücke „erschlossen“, bestehen auch schon Anschlüsse an das Versorgungs- und das Straßennetz.

Bebauungspläne genau prüfen

Wichtig ist auch der Blick in die Bebauungspläne. Diese legen fest, in welcher Form und wie groß gebaut werden darf. Manche Bebauungspläne haben derart strenge Vorschriften, dass die eigenen Vorstellungen gar nicht oder nur mit starken Abstrichen verwirklicht werden können.

Besonders wenn Sie "außerhalb der Norm" bauen wollen, sollten Sie den Bebauungsplan intensiv checken, bevor Sie das Grundstück kaufen: Muss beispielsweise nach § 34 Baugesetzbuch gebaut werden, also in Anpassung an die Nachbarschaft? Können große Grundstücke mit Freunden als Baugemeinschaft gekauft und umgelegt oder mit einem Mehrfamilienhaus bebaut werden? Kann ein sogenanntes „Hinterliegergrundstück “ abgeteilt werden? Teilungspläne sollten Sie immer vor Kauf klären!

Wichtig: Jeder kann Bauvoranfragen stellen, nicht nur der Eigentümer!

Sie möchten einen Bauantrag stellen?

Diese sieben Tipps helfen, damit die Beantragung der Baugenehmigung reibungslos klappt.

Grunddienstbarkeiten

Im Grundbuch steht, mit welchen Grunddienstbarkeiten das Grundstück „belastet” ist. Dabei handelt es sich um Dinge, die der Käufer hinnehmen muss, beispielsweise

  • Versorgungsleitungen, die unsichtbar im Boden durchs Grundstück führen
  • Sichtbare Leitungen und Masten, die oberhalb verlaufen
  • Wege- und Benutzungsrechte für Nachbarn
  • Sogenannte Baulasten zugunsten benachbarter Grundstücke

Ein Gang zum Grundbuchamt vor Kaufabschluss bewahrt vor unliebsamen Überraschungen.

Checkliste Grundstückskauf: Die Bebaubarkeit

Prüfen Sie anhand des Bebauungsplanes die folgenden Punkte:

  • Ein schlecht geschnittenes Grundstück kann das Baufenster drastisch minimieren.
  • Das Baufenster sollte groß genug fürs Wunschhaus sein. Die Mindestbreite für sinnvolle Planungen liegt bei ca. 15 Metern.
  • In welcher Himmelsrichtung liegt das Baufenster? Eine Südausrichtung ist wichtig für energieoptimiertes Bauen und über eine Nordterrasse freuen sich nur wenige.
  • Bei einem nicht voll erschlossenen Grundstück muss mit hohen Erschließungskosten gerechnet werden.
  • Passen Ihre Wohnwünsche zu den Vorgaben des Bebauungsplans?

Der Baugrund

Grundwasser, Fels, Abfallstoffe, Altlasten: Viele Besonderheiten können im Untergrund lauern und der finanziellen Kalkulation einen Strich durch die Rechnung machen. Warum heißt das Baugebiet eigentlich "Steinäcker", „Im Torfbruch“ oder „Am alten Fluss“? Solche Bezeichnungen weisen oft direkt auf Bodenprobleme hin.

Checkliste Grundstückskauf: Der Baugrund

Kritisch sind:

  • Ein hoher Grundwasserspiegel
  • Felsiger Untergrund
  • Altlasten wie verseuchte Böden
  • Hanglagen verteuern das Bauen unter Umständen durch kostenintensive Abstützungsmaßnahmen.

Diese Böden erfordern teure Zusatzarbeiten. Aber: Sind die Besonderheiten bekannt, können Bauherren oder Architekten gut planen und Baufirmen die Erdarbeiten und Bauteile seriös kalkulieren.

Problemfall Wasser

Wer in der Nähe eines Flusses oder in einem Feuchtgebiet baut, muss unter Umständen den Wasserstand in der Baugrube absenken. Dafür ist ein Antrag bei der zuständigen Wasserbehörde nötig. Ist der Baugrund nicht tragfähig, müssen zur Gründung besondere Maßnahmen vorgesehen werden, die auch extra kosten. Das gilt auch für steinige Böden oder Fels.

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Problemfall Hanglage

Foto: Schönbein/Bittermann & Weiss

Beim Bauen am Hang ist der Aufwand höher als in der Ebene. Das beginnt bei der eventuell problematischen Baustellenzufahrt und -einrichtung.

Für Baugrubensicherung, Stützmauern und Außentreppen kommen oft hohe fünfstellige Summen zusammen. Außerdem werden eventuell Hebeanlagen nötig, etwa wenn der Hausanschluss unter Kanalniveau liegt.

Hanghäuser haben mehr Treppen als ein Haus auf ebenem Grund. Barrierefreies Bauen ist nicht möglich. Das macht Hanggrundstücke oft etwas günstiger – ein Schnäppchen sind sie deshalb noch lange nicht.

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Problemfall Altlasten

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Foto: Pixabay

Werden Sie hellhörig, wenn in dem Baugebiet vorher Gewerbebetriebe standen – der Boden könnte belastet sein. Im Altlastenkataster der Kommunen steht, was früher auf dem Grundstück in den Boden gelangt ist.

Zusätzliche Recherchen schaden nicht, denn gerade Gewerbegrundstücke haben unter Umständen mehrfach den Besitzer gewechselt. Oft ist gar nicht mehr bekannt, was vor Jahrzehnten produziert wurde – unter Umständen Stoffe, die damals als harmlos galten, aber heute als gesundheitsschädlich klassifiziert sind. Je nach Altlast müssen Böden komplett ausgetauscht und das verseuchte Erdreich auf Sonderdeponien teuer entsorgt werden. Oder das Grundwasser muss, manchmal jahrelang, gefiltert werden. Zeit und Geld, das private Bauherren nicht übrig haben – sie sollten auf den Kauf eines belasteten Areals verzichten.

Tipp: Ein Baugrundgutachten bietet Sicherheit

Ein Baugrundgutachten sorgt für Klarheit über den Untergrund. Es sollte so früh wie möglich gemacht werden, am besten vor dem Grundstückskauf. Die Untersuchung der Boden­ und Bodenwasserverhältnisse zeigt, ob Bodenfeuchte oder Grundwasser, Fels oder nicht tragfähiger Boden vorhanden ist, oder ob mit Altlasten gerechnet werden muss.

Achtung: Fallstricke im Bauvertrag!

Viele Bauherren unterschreiben arglos Bauverträge für ihr schlüsselfertiges Haus zum Festpreis. Wer nicht genau hinsieht, bemerkt vielleicht nicht, dass die Baufirma bei der Kalkulation des Kellers von idealen Bodenverhältnissen ausging. Stellt sich später heraus, dass der Keller hochwertiger ausgeführt werden muss, etwa als wasserundurchlässige „Weiße Wanne“, kommen unweigerlich Mehrkosten auf die Bauherren zu, die die Kalkulation ins Wanken bringen können.

Das seit dem 1.1.2018 geltende Bauvertragsrecht hilft nur bedingt weiter: Zwar müssen Baufirmen den Bauherren eine ausführliche Baubeschreibung liefern und – sofern es kein Baugrundgutachten gibt – auch auf Unwägbarkeiten beim Kellerbau hinweisen. Nur: Erkennen Laien die Tragweite des Hinweises? Wer sicher gehen will, sollte die Baubeschreibung und den Bauvertrag vor Unterschrift von einem unabhängigen Experten auf solche Details hin prüfen lassen. So erfährt der Bauherr rechtzeitig, ob sein Haus wegen unerkannter Bodenprobleme später eventuell 20.000 Euro zusätzlich kostet.

Grundstückskosten

Ist der verlangte Preis fürs Grundstück fair? Ein guter Anhaltspunkt für einen angemessenen Kaufpreis ist der Vergleich mit den ortsüblichen Bodenrichtwerten. Diese erhält man in der Regel beim Kataster- oder Vermessungsamt der Kommunen.

Die Gesamtkosten eines Grundstücks setzen sich aus folgenden Positionen zusammen:

  • Kaufpreis (Größe x Quadratmeterpreis)
  • Notar- und Grundbuchgebühren
  • Maklerprovision
  • Erschließungskosten

Mit diesen Tipps sparen Sie Grundstückskosten

Weitere Informationen

Beim Verband Privater Bauherren e.V. (VPB) gibt es einen Leitfaden für den Kauf eines Grundstücks. Auf 22 Seiten findet der Leser gegen eine Schutzgebühr von 3 Euro alles rund um die Kaufabwicklung sowie Checklisten, die bei der Kaufentscheidung helfen.

Fazit: Schnelle Checkliste zum Grundstückskauf

  • Lage: Wo wollen Sie wohnen, was ist Ihnen wichtig? Stimmen Infrastruktur, Nähe zur Arbeit, zu Schulen, ÖPNV, Sport, Hobby und Einkaufsmöglichkeiten?
  • Bebaubarkeit: Gibt es für das Gebiet einen Bebauungsplan? Prüfen Sie genau: Welche Vorgaben werden gemacht?
  • Baugrund: Könnten Altlasten das Grundstück belasten? Was steht im Grundbuch: Liegen Lasten auf dem Grundstück – also etwa Wohnrechte, Wege- und Leistungsrechte?
  • Grundstückskosten: Was kostet der Baugrund und welche Nebenkosten kommen hinzu? An Erschließung und Anschlüsse denken, aber auch an die Grunderwerbsteuer.

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