Bebauungsplan: Abkürzungen verständlich erklärt

Einen Bebauungsplan richtig lesen

Quelle: Amt für Stadtplanung und Stadterneuerung Stuttgart

Ein Blick in den Bebauungsplan verrät, wie Ihr Grundstück genutzt, bebaut und bepflanzt werden darf. Für den Laien sind diese Pläne allerdings oft schwer verständlich. Denn was in einem Baugebiet erlaubt oder verboten ist, verbirgt sich hinter rätselhaften Buchstabenkombinationen und Abkürzungen wie „WA” oder „MI”. Was bedeutet das und was steckt hinter den vielen Baugebiets-Kategorien?

Wir erklären wichtige Abkürzungen und Begriffe im Bebauungsplan − hier im Überblick.

Das erfahren Sie in diesem Artikel:

  1. Wo kann ich einen Bebauungsplan einsehen?
  2. Art der baulichen Nutzung: Die Baugebietskategorien
  3. Maß der baulichen Nutzung
  4. Baulinien und Baugrenzen
  5. Haustyp

Wo kann ich einen Bebauungsplan einsehen?

Den Bebauungsplan für Ihr Wunsch-Baugebiet können Sie bei der zuständigen Gemeindeverwaltung, im Bauordnungs- oder Stadplanungsamt einsehen. Viele Kommunen stellen die Bebauungspläne auch online bereit.

Ein Bebauungsplan besteht aus einer Planzeichnung samt dazugehöriger Legende, in der die verwendeten Abkürzungen, Symbole und Markierungen kurz erklärt werden. Außerdem gibt es einen Textteil, der den Plan erklärt und begründet. Das sieht dann zum Beispiel so aus:

Ausschnitt aus einem Bebauungsplan: Links ist eine Karte des Baugebiets zu sehen, rechts die dazugehörige Legende.
Quelle: Amt für Stadtplanung und Stadterneuerung Stuttgart

Art der baulichen Nutzung: Die Baugebietskategorien

Mit Abkürzungen wie WA oder GI schreibt der Bebauungsplan vor, welche Art Nutzung in einem Gebiet erlaubt ist und welche nicht. Oder kennen Sie den Unterschied zwischen einem reinen und einem allgemeinen Wohngebiet? Hier erfahren Sie, wofür die Abkürzungen im Bebauungsplan stehen − und was sie bedeuten.

Die Baugebietskategorien im Überblick

  1. In einem reinen Wohngebiet (WR) dürfen im Prinzip nur Wohngebäude gebaut werden. Bereits Läden zur Deckung des täglichen Bedarfs oder kleine Beherbergungsbetriebe brauchen eine Ausnahmegenehmigung, ebenso Anlagen aus dem sozial-kulturellen Bereich. Gaststätten sind ganz außen vor.
  2. Im allgemeinen Wohngebiet (WA) ist vieles zulässig, was in reinen Wohngebieten lediglich als Ausnahme durchgeht. Es dient „nur” vorwiegend dem Wohnen.
  3. Besondere Wohngebiete (WB) sind Gebiete, die eine besondere Eigenart aufweisen, dennoch vorwiegend dem Wohnen dienen. Ausnahmen müssen mit der Wohnnutzung vereinbar sein.
  4. Kleinsiedlungsgebiete (WS) dienen vorwiegend der Unterbringung von Kleinsiedlungen einschließlich Wohngebäuden mit entsprechenden Nutzgärten und landwirtschaftlichen Nebenerwerbsstellen. Auch Gartenbaubetriebe können sich hier ansiedeln. Ebenso Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störende Handwerksbetriebe. Ausnahmsweise können unter anderem Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke genehmigt werden, aber auch Tankstellen und nicht störende Gewerbebetriebe.
  5. Mischgebiete (MI) erlauben Geschäfts- und Bürogebäude oder auch Vergnügungsstätten und einiges andere mehr.
  6. Kerngebiete (MK) dienen vorwiegend der Unterbringung von Handelsbetrieben sowie zentralen Einrichtungen der Wirtschaft, Verwaltung und Kultur.
  7. In Dorfgebieten (MD) muss man, wie die Bezeichnung schon vermuten lässt, mit land- und forstwirtschaftlichen Betrieben rechnen. Deren Belange werden verstärkt berücksichtigt.
  8. Wer sich als kleinerer Unternehmer für die Niederlassung in einem Gewerbegebiet (GE) entscheidet, kann dort auch relativ angenehm wohnen. Denn zulässig sind vorwiegend nicht erheblich belästigende Gewerbebetriebe. Allerdings stellt hier der Wohnungsbau, beispielsweise für den Firmeninhaber, eine Ausnahme dar.
  9. Die Ansiedlung von Gewerbebetrieben aller Art ist in Industriegebieten (GI) erlaubt.
  10. Urbane Gebiete (MU) sind Mischgebiete mit Wohngebäuden, gewerblichen Betriebe und kulturellen Einrichtungen, die die Wohnnutzung nicht wesentlich stören.
  11. Abschließend sind noch die Sondergebiete (SO) zu erwähnen, die speziell geprägt sind. Beispielsweise Hochschul-, Klinik-, Hafengebiete, Messe- und Kongressgebiete oder auch Erholungs- und Campingplatzgebiete.
Reines, allgemeines oder besonderes Wohngebiet? Aufschluss gibt der Bebauungsplan.
Foto: Pixabay

Lärm-Grenzwerte

  • In reinen Wohngebieten sind die Bewohner durch gesetzlich vorgeschriebene Grenzwerte vor Lärmbelästigung geschützt. Nachts gelten dort 35 Dezibel (A) als Höchstwert, tagsüber sind maximal 50 dB(A) erlaubt.
  • In allgemeinen Wohngebieten erhöht sich der Wert auf 40 bzw. 55 dB(A), Gewerbegebiete liegen bei 50 bzw. 65 dB(A).
  • In Stadtzentren oder an Hauptverkehrsstraßen kann man von solchen Werten nur träumen. Stadtzentren gehören häufig zu den sogenannten Kerngebieten. Oft gibt es jedoch auch keinerlei Anhaltspunkt, weil gar keine Bebauungspläne vorliegen. Dann hilft vor der Kaufentscheidung tatsächlich nur die Begutachtung vor Ort.

Maß der baulichen Nutzung

Der Bebauungsplan regelt auch, welche Abstandsflächen einzuhalten sind und wie groß die Gebäude sein dürfen, die im Baugebiet gebaut werden. Wir erklären, wofür die Abkürzungen im Bebauungsplan stehen − und was sie bedeuten.

Die Traufe (mit der Dachrinne) begrenzt die Dachfläche nach unten, während der Dachfirst der oberste Punkt des Daches ist.
Foto: epr/profil dekor

Das bedeuten die Abkürzungen

  • Vollgeschosse (VG)
    Damit wird die zulässige Höhe eines Gebäudes festgelegt. Dachgeschoss und Keller gelten nicht als Vollgeschoss. Wie viele Vollgeschosse erlaubt sind, wird in römischen Zahlen angegeben. Eine II bedeutet, dass das Gebäude maximal zwei Vollgeschosse haben darf − ist die Ziffer umkreist, muss das Haus zwingend mit zwei Vollgeschossen gebaut werden.
  • Die erlaubten Höhenmaße werden im Bebauungsplan als Traufhöhe (TH), Firsthöhe (FH) oder Oberkante (OK) in der Einheit Meter angegeben. Auch hier gilt: Zahlen im Kreis müssen exakt eingehalten werden, ansonsten handelt es sich um Maximalwerte.
  • Grundflächenzahl (GRZ)
    Sie legt fest, wie viel Grundstücksfläche überbaut werden darf. Das gilt für alle betonierten Flächen, also nicht für nur das Haus, sondern auch für die Garage. Schuppen und Gartenhäuser werden nur zur Hälfte angerechnet.
    Beispiel: Eine GRZ von 0,5 bedeutet, dass die Hälfte der Grundstücksfläche bebaut werden darf.
  • Geschossflächenzahl (GFZ)
    Die Geschossflächenzahl gibt an, wie viel Quadratmeter Geschossfläche insgesamt gebaut werden dürfen.
    Beispiel: Eine GFZ von 0,6 bedeutet, dass die Fläche aller Vollgeschosse zusammengerechnet maximal 60 Prozent der Grundstücksfläche betragen darf.
  • Baumassenzahl (BMZ)
    Sie gibt das maximale Volumen eines Gebäudes im Verhältnis zur Grundstücksgröße an. Gerechnet wird in Kubikmeter. Beispiel: Bei einer Grundstücksgröße von 1000 qm und einer BMZ von 0,6 beträgt die maximale Baumasse aller Vollgeschosse 800 Kubikmeter.

Baunutzungsverordnung

Wer es ganz genau wissen will, kann eine genaue Auflistung der zulässigen Bebauung und Nutzung der einzelnen Baugebietskategorien in der Baunutzungsverordnung (BauNVO) nachlesen. Sie ist die rechtliche Grundlage jedes Bebauungsplans.

Baulininen und Baugrenzen

Baulinien und Baugrenzen werden im Bebauungsplan direkt auf der Karte eingezeichnet. Das bedeuten die Linien:

.._.._.._.._.._ (rote Linie): Baulinie

Baulinien müssen eingehalten werden. Ziel einer Baulinie ist es meist, eine durchgehende Häuserflucht in der Straße zu erzielen.

__.__.__.__. (blaue Linie): Baugrenze

Baugrenzen geben vor, in welchem Grundstücksbereich ein Gebäude platziert werden darf. Das Grundstück muss sich innerhalb des markierten Bereichs befinden, darf aber nicht darüber hinaus gebaut werden.

Das Baufenster, innerhalb dessen gebaut werden darf, wird im Bebauungsplan mittels Baugrenzen oder Baulinien definiert.

Mehr Tipps zum Grundstückskauf

Beim Grundstückskauf sollten Sie nicht nur auf die richtige Lage und den Preis achten, sondern auch der Baugrund und die Bebaubarkeit sind wichtig. Mit unserer Checkliste Grundstückskauf vermeiden Sie unerwartete Kostenfallen.

Haustyp und Dachform

Geschlossene Bauweise: Unter sich und bei Bedarf trotzdem in nachbarschaftlicher Gesellschaft.
Foto: epr/SchwörerHaus

Auch der Haustyp kann im Bebauungsplan festgelegt sein. Das bedeuten die Abkürzungen:

  • E: Einfamilienhaus, also ein freistehendes Haus, an das kein anderes Haus angrenzt.
  • D: Doppelhaus, also zwei Häuser, die Wand an Wand stehen, aber mit Abstand zu den übrigen Nachbarn.
  • ED: Einzel- oder Doppelhaus
  • H: Hausgruppen
  • R: Reihenhaus
  • g: geschlossene Bauweise (z.B. Reihenhäuser)
  • o: offene Bauweise (z.B. D, D oder H)
  • a: abweichende Bauweise
Moderne Architektur mit einem versetzten Pultdach
Foto: epr/allkauf haus

Ebenso ist die Dachform durch den Bebauungsplan vorgegeben. Das bedeuteten die Abkürzungen:

  • SD: Satteldach
  • WD: Walmdach
  • FD: Flachdach
  • PD: Pultdach
  • vPD: versetztes Pultdach
  • KWD: Krüppelwalmdach
  • TD: Tonnendach
  • ZD: Zeltdach

Die Dachneigung (DN) wird ebenfalls auf dem Bebauungsplan in Grad angegeben. Sie ist im Allgemeinen von der Dachform abhängig.

Gibt es noch Unklarheiten?

Wir empfehlen: Machen Sie einen Spaziergang zum Bauamt und lassen Sie sich die Besonderheiten des Bebauungsplanes von einem Mitarbeiter während der Sprechzeiten erläutern.

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