Was ist ein Bebauungsplan?

Von der Nutzungsart bis zur Dachform: Das alles regelt ein Bebauungsplan

Ein achtstöckiges Hochhaus mitten auf der grünen Heide? Pult-, Walm- und Flachdächer in einem ansonsten sehr einheitlichen Siedlungsgebiet? Solche extremen Unterschiede in der Bauweise gibt es in Deutschland eher selten. Die Kommunen wünschen sich einheitliche Baukörper und harmonische Nachbarschaften. Das Instrument, diese Einheitlichkeit herzustellen, ist der Bebauungsplan, der häufig auch als B-Plan abgekürzt wird.

Bebauungspläne bestehen aus

• einer Planzeichnung des Baugebiets,
• einer Legende der genutzten Abkürzungen und Bezeichnungen sowie
• einem Textteil, der Vorgaben zum Baugebiet macht.

Bebauungspläne werden von den Gemeinden erstellt und orientieren sich dabei an den Vorgaben des Baugesetzbuches (BauGB).

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Der für Ihr Baugebiet vorhandenen Bebauungsplan ist öffentlich. Sie finden ihn meist auf der Website der betreffenden Gemeinde oder zur kostenlosen Einsicht im Bauordnungs- oder Stadtplanungsamt der zuständigen Gemeindeverwaltung.

Ein Bebauungsplan stellt nicht bloß eine Einschränkung für Ihre eigenen Bauwünsche dar. Er bietet Ihnen auch Planungssicherheit, indem er beispielsweise verhindert, dass sich Gewerbe in unmittelbarer Nähe ansiedelt oder dass zukünftige Neubauten nebenan so hoch gebaut werden, die sie Ihnen die Sonne nehmen.

Was ist ein qualifizierter Bebauungsplan?

Was genau ein qualifizierter Bebauungsplan ist, steht im § 30 Abs. 1 BauGB. Qualifiziert kann er genannt werden, wenn er folgende vier Mindestvorgaben enthält:

1. Art der baulichen Nutzung: Der Bebauungsplan weist das Areal etwa als ein reines Wohn-, Dorf- oder Gewerbegebiet aus. In einem Dorfgebiet dürfen etwa landwirtschaftliche Nutzgebäude gebaut werden – was für Sie auch bedeutet, dass es zu Geruchsbelästigung kommen kann.
2. Maß der baulichen Nutzung: Dazu gehört zum Beispiel die Anzahl der Geschosse und die Höhe der Bebauung.
3. Überbaubare Grundstücksflächen bezeichnet die Grundfläche, die durch das Gebäude überbaut werden darf. Es gibt auch Vorgaben hinsichtlich der Baugrenzen und Baulinien, innerhalb derer gebaut werden muss.
4. Örtliche Verkehrsflächen sind vor allem Straßen und Stellplätze.

Ihr Bauvorhaben ist dann zulässig, wenn es den Vorgaben des qualifizierten Bebauungsplanes nicht widerspricht – und wenn es erschlossen ist. Erschlossen bedeutet, dass das Grundstück an das öffentliche Straßennetz angeschlossen, mit Elektrizität, Wärme und Wasser versorgt ist sowie die Abwasserableitung und Abfallbeseitigung möglich sind.

Ist der qualifizierte Bebauungsplan rechtlich bindend?

Bien-Zenker

Qualifizierte Bebauungspläne machen sehr detaillierte Angaben – und diese sind Gesetz. Bauherren müssen sich daran halten, denn der Bebauungsplan ist eine Rechtsnorm.

Manchmal gibt es jedoch Ausnahmeregelungen oder gar Wahlmöglichkeiten. Diese stehen direkt im Bebauungsplan. Formulierungen wie „ausnahmsweise sind … zulässig“ weisen darauf hin. Auch die Gemeinde kann Ausnahmegenehmigungen erlassen. Das geschieht aber meist aus Gründen des Allgemeinwohles, um eine nicht beabsichtigte Härte abzuwenden oder wenn das konkrete Bauprojekt städtebaulich vertretbar ist. Mit einer Sondergenehmigung für eine vom Bebauungsplan abweichende Dachform, nur weil Sie Ihnen besonders gefällt, sollten Sie eher nicht rechnen.

Was ist ein einfacher Bebauungsplan – und worin bestehen die Unterschiede zu einem qualifizierten Bebauungsplan?

Die Formulierung „einfach“ bedeutet in diesem Fall: Die Bestimmungen des Bebauungsplans sind nicht so ausführlich wie im qualifizierten Bebauungsplan. Genauer: Wenn der Bebauungsplan auch nur eine der oben erwähnten vier Merkmale eines qualifizierten Bebauungsplanes nicht aufführt, handelt es sich um einen einfachen Bebauungsplan. So definiert es der § 30 Abs. 3 BauGB. Solche Pläne können beispielsweise einfach nur Baulinienpläne enthalten, die eine bestimmte Ausrichtung der Gebäude vorgeben – mehr nicht.

Genau wie der qualifizierte, ist auch der einfache Bebauungsplan eine Rechtsnorm. Im Unterschied zu den detaillierten Angaben des qualifizierten B-Planes dazu gibt es hier aber mindestens eine Lücke in der Beschreibung.

Was geschieht also, wenn es zum Beispiel keine Angaben zum Maß der baulichen Nutzung gibt? Dann weiß der Bauherr nicht, wie hoch er sein Haus bauen darf, also etwa zwei oder gar drei Vollgeschosse bei einem Einfamilienhaus erlaubt sind? In diesem Fall verweist das Baugesetz auf zwei weitere Paragrafen: den § 34 BauGB und den § 35 BauGB. Diese Abschnitte sind auch dann relevant, wenn es noch nicht einmal einen einfachen Bebauungsplan gibt.

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Wenn kein Bebauungsplan vorhanden ist, muss sich das neue Gebäude in die Nachbarschaft einfügen

Viele Städte sind gewachsene Siedlungen, die oft ganz ohne Bebauungspläne entstanden sind. Finden Sie beispielsweise eine Baulücke in einem bereits bebauten Straßenzug oder lassen Sie dort ein Bestandsgebäude abreißen, um neu zu bauen, existiert vielleicht kein Bebauungsplan.

Wenn Sie in der Stadt bauen, ist nur der § 34 BauGB wichtig. Er füllt die Lücken eines einfachen Bebauungsplanes auf und er stellt eine universelle Richtschnur für Fälle dar, in denen es überhaupt keinen Bebauungsplan gibt. Zumindest gilt dies für „im Zusammenhang bebaute Ortsteile“, wie es im Gesetzestext heißt. Vereinfacht gesagt, handelt es sich dabei um gewachsene Orte – und nicht etwa Splittersiedlungen oder gar Freiflächen, die gar nicht Teil des Ortes sind.

epr/Stadt Wasserburg a. Inn/Rainer Nitzsche

Der Bau eines Gebäudes in diesem Zusammenhang ist zulässig, wenn es „sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist“ (§ 34 Abs. 1 BauGB). Das soll heißen: Das neue Haus muss sich anhand der genannten Kriterien in die nähere Umgebung einfügen. Ermessenssache ist allerdings, wie weit diese nähere Umgebung geht. Häufig sind hier Einzelfallentscheidungen zu berücksichtigen.

Beispiel: Wer in einer Nachbarschaft mit Reihenhausbebauung – also der geschlossenen Bauweise – eine freistehende Stadtvilla errichten will, verletzt damit die Vorgabe dieses Einfügungsgebotes in Bezug auf die Bauweise.