Bodengutachten: Schutz vor teuren Überraschungen
Wann eine Bodenuntersuchung sinnvoll ist
Wenn der Untergrund so locker ist, dass sogar der Baggerführer kehrt macht, sind teure Spezialmaßnahmen nötig, damit ein Haus Fuß fassen kann. Aber auch felsiges Gestein oder Wasser können Baukosten explodieren lassen. Ein Bodengutachten schützt vor teuren Überraschungen.
Grundsätzlich gilt: Beim Grundstückskauf sollte sich niemand auf den Augenschein verlassen. Auch das, was unter der Oberfläche liegt, verdient Aufmerksamkeit. Falls nötig, sollte eine Bodenuntersuchung durchgeführt werden. Und zwar bevor der Kaufvertrag fürs Grundstück unterschrieben wird! Finanzielle Katastrophen lassen sich dann rechtzeitig verhindern: entweder durch eine Kaufpreisminderung, die die Kosten für die notwendigen Maßnahmen auffängt oder durch Rücktritt von der Kaufabsicht.
Das erfahren Sie in diesem Artikel:
Erste Sondierung: Wann ist eine Bodenuntersuchung sinnvoll?
Auffälligkeiten wie geneigte Straßenlaternen oder angehobene Gehwege im Umfeld sollten auf jeden Fall Anlass sein, genauer hinzuschauen. Ebenso unregelmäßiger Pflanzenwuchs oder kranke Bäume. Auch das Gespräch mit Nachbarn, die gerade gebaut haben oder solchen, die schon lange hier wohnen, kann Aufschluss geben.
Möglicherweise hilft ein Blick in den Bebauungsplan beim Baurechtsamt weiter, der zeigt, ob etwas am Gelände durch menschliche Eingriffe verändert oder wie der Bereich früher genutzt wurde. Auch bei anderen Behörden finden sich weiterführende Informationen, beispielsweise zu den geologischen Verhältnissen.
Was steht im Bebauungsplan?
Hier erfahren Sie, wie sich qualifizierter und einfacher Bebauungsplan unterscheiden. Und was ist zu tun, wenn es keinen Bebauungsplan gibt? Auch auf diese Frage bekommen Sie hier die Antwort. Einfacher vs. qualifizierter Bebauungsplan − verständlich erklärt »
Hier heißt es aufgepasst:
- Aufgeschüttete Hohlwege: Daraus ergibt sich vor allem am Hang erhöhte Rutschgefährdung.
- Sonstiges aufgeschüttetes Gelände wie Hänge, Steinbrüche oder ehemalige Müllhalden. Nicht immer hat sich der Boden bereits ausreichend gesetzt. Am Haus könnten sich Risse bilden, verursacht durch ein „Nachsacken“.
- Geologische Besonderheiten wie sandiger Boden oder poröses Gestein erfordern ein besonders stabiles Fundament. Hohlräume im Gestein können in sich zusammenstürzen und das Haus mitreißen. Ein felsiger Grund bedeutet teure Sprengarbeiten für den Keller.
- Hoher Grundwasserspiegel: Der zeigt sich spätestens dann, wenn die Baugrube mit Wasser vollläuft. Dann muss mit einem teureren Spezialkeller gebaut werden, der rundum wasserdicht ist. Alternativen sind zusätzliche Entwässerungsmaßnahmen oder der Verzicht auf einen Keller, was für den Bauherrn Nachteile mit sich bringt.
- Frühere Nutzung durch produzierendes Gewerbe, Tankstellen, Müllverbrennungsanlagen und mehr. Der Boden kann durch Schadstoffe, sogenannte Altlasten verunreinigt sein, was zu einer teuren Altlastensanierung führt. Trotz Sanierungsmaßnahmen ist der Garten dann häufig als Spielplatz für die Kinder oder zum Gemüseanbau ungeeignet. Das Grundstück verliert dadurch viel Wert.
Bauland ok? – Hier wird man fündig:
- Bauämter
- Umweltämter
- Bodenschutz- und Altlastenbehörden
- Vermessungsämter
- Wasserbehörde
- Altlastenkataster der Gemeinde
- Grundbuch
- Kommunale Archive
- Luftbilder und Karten
- Nachbarn
- Baufirmen, die im Gebiet gebaut haben
Ist es Pflicht, ein Bodengutachten durchzuführen?
Ein Bodengutachten (Baugrundgutachten) ist in Deutschland in den meisten Fällen nicht gesetzlich vorgeschrieben.
Aber: Der Bauherr trägt die Verantwortung, dass der Baugrund für das geplante Gebäude geeignet ist, das Bauwerk also standsicher gegründet wird. Theoretisch kann man also ohne Bodengutachten bauen – trägt dann aber auch das volle Risiko. Auch wenn später Schäden entstehen (z. B. Risse, Setzungen, feuchte Keller).
In der Praxis verlangen Architekten und Statiker bei unsicheren Verhältnissen fast immer ein Bodengutachten, weil sie ohne diese Angaben (Tragfähigkeit, Grundwasserstand, Bodenklasse) die Statik nicht zuverlässig berechnen können.
Checkliste Grundstückskauf: Darauf sollten Sie achten
Lage, Preis, Baugrund, Bebaubarkeit und rechtliche Fallstricke müssen vor einem Grundstückskauf abgeklärt werden. Dabei hilft unsere praktische Checkliste Grundstückskauf »
Was umfasst ein Bodengutachten?
Selbst wenn im Hinblick auf Altlasten eine Unbedenklichkeitsbescheinigung der Behörden vorliegt oder die geologischen Verhältnisse auf den Nachbargrundstücken unproblematisch waren: Ist man dennoch unsicher, bringt nur ein direkt erstelltes Bodengutachten Gewissheit. So wie sich nämlich geologische Gegebenheiten innerhalb weniger Meter abrupt verändern können, treten Schadstoffbelastungen ebenfalls oft punktuell auf.
Wieviel kostet ein Bodengutachten?
Die Kosten für ein Bodengutachten hängen stark vom Aufbau (beispielsweise der Anzahl der erforderlichen Bohrungen) und den örtlichen Gegebenheiten ab. Man kann von Kosten in Höhe von etwa 1.000−2.000 Euro ausgehen.
Was prüft ein Bodengutachten?
Ein Bodengutachten prüft den Baugrund auf Tragfähigkeit, Wasservorkommen und Altlasten, vergleicht Grenzwerte und gibt Empfehlungen. Die Wechselwirkung zwischen der Last der künftigen Bebauung und der Bodenbeschaffenheit lässt Aussagen über die Art des notwendigen Fundaments zu.
Der Bauherr erfährt, ob ein Streifenfundament ausreicht oder eine Bodenplatte oder gar eine Gründung auf Pfählen notwendig wird, und er erhält Aussagen darüber, welche Abdichtungsmaßnahmen einen trockenen Keller garantieren. Das minimiert das Risiko von Folgeschäden und gibt mehr Sicherheit für die Baukostenplanung.
Möglichen Schadstoffbelastungen kommen die Gutachter über so genannte historische Erkundungen auf die Spur. Gibt es genügend Anhaltspunkte, erfolgt eine Analyse anhand von Bodenproben, die mittels Bohrungen an mehreren Stellen gewonnen werden. Bei Bedarf werden Sanierungsvorschläge gemacht.
So können Sie die Bodenart bestimmen und gezielt verbessern
Jeder Boden, ob sandig oder lehmig, erfordert eine unterschiedliche Bodenbearbeitung. Wir zeigen, wie Sie den Gartenboden bestimmen und verbessern können, um beste Startbedingungen für die Pflanzen zu schaffen.
Weiterführende Informationen
Informationen des Bundesministeriums für Umwelt, Naturschutz und Reaktorsicherheit:
