Grundbuch: Lasten und Beschränkungen eines Grundstücks

Wer an einem Grundstück oder Haus interessiert ist, sollte unbedingt vorab einen Blick in das Grundbuch werfen, denn es enthält alle Informationen über das Grundstück.

Auf einem Grundstück können Lasten und Beschränkungen liegen

von Poll Immobilien GmbH

Das Grundbuch gibt nicht nur Aufschluss darüber, wem ein Grundstück (und Haus) gehört, sondern auch, ob darauf rechtliche Lasten und Beschränkungen liegen. Wegerechte erlauben es beispielsweise Nachbarn, einen Teil des Grundstück zu überqueren, um zum eigenen Haus zu gelangen. Aber auch Wohnrechte gehören dazu, die es der im Grundbuch eingetragenen Person erlauben, das Haus auf dem Grundstück bis zum Lebensende zu bewohnen.

Rechtsanwalt Dr. Tim Wistokat von Poll Immobilien erklärt, welche Lasten und Beschränkungen auf einem Grundstück liegen können und was das konkret bedeutet.

1. Grunddienstbarkeiten im Grundbuch

Eine Grunddienstbarkeit besteht zwischen zwei Eigentümern, wenn der eine dem anderen – in der Regel seinem Nachbarn – bestimmte Nutzungen, Beschränkungen oder Einschränkungen auf seinem Grundstück eingeräumt hat.

Grunddienstbarkeiten sind immer objektbezogen, vererblich und veräußerbar. Das heißt, sie gehen in der Regel beim Verkauf des Grundstücks auf den neuen Eigentümer über. Die Eintragung erfolgt im Grundbuch des dienenden Grundstücks und verpflichtet zur Gewährung oder Erfüllung der festgelegten Leistungen oder Rechte zugunsten des herrschenden Grundstücks.

Wegerechte

Ist ein Wegerecht im Grundbuch eingetragen, dürfen Nachbarn das Grundstück überqueren, um zu ihrem eigenen Grundstück, einem öffentlichen Weg oder einer Straße zu gelangen. Unterschieden wird beim Wegerecht nach Geh- und Fahrrecht:

• Das Gehrecht sieht eine ausschließliche Nutzung zu Fuß vor,
• Beim Fahrrecht darf ein Fahrzeug genutzt werden.

Beim Wegerecht können zudem Entschädigungen, Instandhaltungskosten oder Verkehrssicherungspflichten anfallen, wenn diese im Rahmen des Wegerechts vereinbart wurden.

Leitungsrechte

Leitungsrechte beziehen sich meist auf Wasser-, Abwasser-, Gas-, Fernwärme- und Stromleitungen. Liegen zwei Grundstücke hintereinander und ist das hintere Grundstück nicht an eine öffentliche Straße angeschlossen, können Leitungsrechte vereinbart werden, um die Versorgung des hinteren Grundstücks sicherzustellen.

2. Beschränkte persönliche Dienstbarkeiten

Die beschränkte persönliche Dienstbarkeit ist personenbezogen, unveräußerlich und unvererblich. Die eingetragene Belastung eines Grundstücks bezieht sich nur auf eine bestimmte natürliche oder juristische Person. Das eingetragene Recht erlischt bei Verkauf oder Tod des Berechtigten.

Wohnrecht

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Das Wohnrecht ist eine typische beschränkte persönliche Dienstbarkeit und erlaubt der eingetragenen Person, die Immobilie oder Teile davon bis zum Lebensende zu bewohnen. Eine wirtschaftliche Nutzung, zum Beispiel durch Vermietung, ist jedoch ausgeschlossen.

Auch Beschränkungen der Grunddienstbarkeit, wie das Wegerecht, können als beschränkte persönliche Dienstbarkeiten eingetragen werden. In diesem Fall erlischt mit dem Tod der eingetragenen Person auch das Wegerecht.

Nießbrauch

Bei einem eingetragenen Nießbrauch hingegen hat der bisherige Eigentümer, der sogenannte Nießbraucher oder Nießnutzer, mehr Rechte als bei einem Wohnrecht. Er kann die Immobilie weiterhin selbst bewohnen und auch einen wirtschaftlichen Nutzen, also die „Früchte“ daraus ziehen. Das können beispielsweise die Einnahmen aus Vermietung, Verpachtung, landwirtschaftlichen Erzeugnissen oder Bodenschätzen sein.

Ein Nutznießer hat also ähnliche Rechte wie der Eigentümer, mit der Ausnahme, dass er die Immobilie nicht wirksam veräußern kann. Er ist auch verpflichtet, sich um die Instandhaltung der Immobilie zu kümmern und alle damit verbundenen Kosten zu tragen.

Häufig wird der Nießbrauch im Rahmen einer Schenkung von Anlageimmobilien innerhalb der Familie eingesetzt. Der Nachfolger wird dann als neuer Eigentümer eingetragen, das Nutzungsrecht und die Erträge verbleiben jedoch beim Vorbesitzer.

3. Reallast

Wird eine Reallast als Belastung eines Grundstücks im Grundbuch eingetragen, so ist der Eigentümer verpflichtet, wiederkehrende finanzielle, häufig aber auch Dienst- oder Sachleistungen zu erbringen.

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Die Reallast kann eingetragen werden als

• subjektiv-dingliches Recht, beispielsweise eine jährliche Holzlieferung aus dem Baumbestand des Grundstücks
• oder als subjektiv-persönliches Recht, beispielsweise die Versorgung und Pflegeleistungen eines Angehörigen.

Wird die Leistung nicht erbracht, kann der Begünstigte seinen Anspruch per Zwangsvollstreckung durchsetzen – im schlimmsten Fall sogar die Zwangsversteigerung des Grundstücks erwirken. Die Löschung einer Reallast aus dem Grundbuch ist nur durch den Begünstigten möglich.

4. Vorkaufsrechte

Ein eingetragenes Vorkaufsrecht dokumentiert das Kaufinteresse einer bestimmten Person an einer Immobilie oder einem Grundstück. Kommt es zu einem Verkauf, kann die vorkaufsberechtigte Person in den Kaufvertrag mit allen Vereinbarungen, Beschaffenheitserklärungen und dem Kaufpreis des Erstkäufers eintreten. Das Vorkaufsrecht beinhaltet eine Ausübungsfrist von zwei Monaten nach notarieller Beurkundung zwischen dem Erstkäufer und Verkäufer mit Zustellung des Kaufvertrages durch den Notar an den Vorkaufsberechtigten.

Es gibt drei Arten des Vorkaufsrechts:

1. Beim dinglichen Vorkaufsrecht hat die Eintragung ins Grundbuch eine vormerkungsgleiche Wirkung.
2. Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht wird ohne Eintragung ins Grundbuch vertraglich vereinbart. Der Vorkaufsberechtigte kann vom Verkäufer Schadensersatz verlangen, wenn er übergangen wird.
3. Beim öffentlich-rechtlichen Vorkaufsrecht hat die Gemeinde das Recht das Vorkaufsrecht innerhalb von drei Monaten auszuüben, muss aber einen wichtigen Grund angeben, beispielsweise das Wohl der Allgemeinheit..

5. Erbbaurecht

Ebenfalls zu den Lasten gehört das Erbbaurecht. Ein fremdes Grundstück wird einer Person für eine vertraglich festgelegte Zeit – in der Regel 99 Jahre – zur Bebauung und Nutzung gegen Zahlung eines Erbbauzinses überlassen, ohne dass das Grundstück den Eigentümer wechselt. Erbbaurechte werden in der Regel von Gemeinden, Kirchen oder Stiftungen, seltener von Privatpersonen vergeben.

6. Weitere Belastungen: Vermerke, Widerspruch

Vermerke in Abteilung II des Grundbuchs haben eine Warnfunktion. In der Praxis kann das zum Beispiel ein Sanierungsvermerk der Gemeinde sein.

Gegen die Richtigkeit von Eintragungen im Grundbuch kann grundsätzlich Widerspruch erhoben werden. Die Eintragung des Widerspruchs erfolgt anhand einer einstweiligen Verfügung oder aufgrund eines Begünstigten, der durch die Berichtigung des Grundbuchs betroffen wäre.

„Das Grundbuch ist eine wichtige Informationsquelle für Käufer und Verkäufer von Immobilien. Es enthält entscheidende Informationen über Rechte und Belastungen eines Grundstücks, die den Kauf oder Verkauf beeinflussen können. Ein Blick ins Grundbuch hilft daher, potenzielle Risiken zu erkennen. Eine professionelle Beratung ist zudem empfehlenswert, um gegebenenfalls rechtliche Konsequenzen zu verstehen und fundierte Entscheidungen zu treffen“, resümiert der Immobilienrechtsexperte Dr. Tim Wistokat von Poll Immobilien.