Tipps zur Baubegleitung durch den Sachverständigen

Baubegleitung durch einen Sachverständigen

Bausachverständige helfen Bauschäden vorzubeugen

Foto: Bauherren-Schutzbund e.V.

Unentdeckte Baumängel und Pfusch am Bau bringen Ärger, Bauschäden als Spätfolgen und teils hohe Kosten, um den Schaden zu korrigieren. Bauherren, die auf Nummer sicher gehen wollen, sollten sich die begleitende Kontrolle durch einen Bausachverständigen leisten. Das kostet für ein durchschnittliches Einfamilienhaus zwischen 3.000 und 6.000 Euro.

Hier erfahren Sie, wann sich die Baubegleitung durch einen Sachverständigen lohnt, welche Arbeiten er übernimmt und wie Sie Bausachverständige finden.

Das erfahren Sie in diesem Artikel:

  1. Professionelle Baubegleitung: Lohnt es sich?
  2. Bausachverständigen früh einschalten
  3. Planungs-Check für reibungslosen Bauablauf
  4. Vor-Ort-Termine mit dem Bausachverständigen
  5. Hier finden Sie Bausachverständige

Professionelle Baubegleitung: Lohnt es sich?

Nasse Stellen im Putz oder beschädigte Fliesen sieht auch ein Baulaie. Fragen Sie sich selbst kritisch: Welcher Bauherr erkennt ohne Expertenwissen,

  • … ob ein Pfettenriss im Dachgebälk ein statisches oder ein rein optisches Problem ist?
  • … ob minderwertiges Material verwendet wurde?
  • … ob die Fensteranschlüsse fachgerecht ausgeführt sind oder ob die Gefahr von Wärmebrücken besteht, welche dem Mauerwerk im Lauf der Zeit im wahrsten Sinne des Wortes an die Substanz gehen.
  • Auch die Folgen wie Feuchte und Schimmel zeigen sich oft erst nach Jahren und machen aufwendige Sanierungsarbeiten notwendig – zu einem Zeitpunkt, zu dem die Gewährleistung in der Regel abgelaufen ist.

Die Bau- und Leistungsbeschreibung ist Bestandteil des Kaufvertrags mit einem Bauträger oder einem Fertighausanbieter. Bauherren sollten die Bau- und Leistungsbeschreibung intensiv prüfen – am besten mit einem Fachmann.
Checkliste: Bau- und Leistungsbeschreibung im Bauvertrag »

Besonders lohnenswert bei Sanierungen

Gebrauchtimmobilien haben häufig typische Schwachstellen und manchmal eine marode Bausubstanz. Hier minimiert die Beurteilung des Gebäudezustands durch einen versierten Bausachverständigen das Risiko, dass die Sanierungskosten unerwartet explodieren.

Fast unumgänglich ist die Unterstützung durch einen Experten insbesondere bei der energetischen Sanierung des eigenen oder eines gekauften Hauses, das in die Jahre gekommen ist. Deshalb fördert der Bund den Einsatz einer professionellen Baubegleitung durch Sachverständige während der Sanierung mit einem Zuschuss von bis zu 50 Prozent der Kosten, maximal 2.000 Euro pro Vorhaben. Der Antrag muss spätestens 6 Monate nach Abschluss der Sanierung direkt bei der KfW-Förderbank gestellt werden.

Wichtiger Vorteil: Respekt vor dem Profi

Bei Beanstandungen profitiert der Bauherr vom Status des Experten an seiner Seite. Ihm und seiner Argumentation schenken Handwerker und Bauträger mehr Gehör als einem Laien, bei dem erfahrungsgemäß eher abgewiegelt wird.

Bausachverständige unterstützen den Bauherrn auch mit folgenden Leistungen:

  • Überprüfung der Bauabrechnungen nach Richtigkeit und Abgleich mit Ausschreibung und Angebot
  • Dokumentation der Begehung und vor allem der festgestellten Mängel mit Fotos und Text, die gegebenenfalls vor Gericht vorgelegt werden können
  • Hilfe bei Abfassung von Mängelanzeigen und Überprüfung der Nachbesserungen
  • Beurteilung von Mängeln, die nicht beseitigt werden können oder die die technische Sicherheit des Baus nicht beeinträchtigen (z.B. Irrtum bei Farben oder Maßen) im Hinblick auf Preisnachlässe

Bausachverständigen früh einschalten

Auf keinen Fall sollte ein Bausachverständiger bei der Schlussabnahme eines Bauvorhabens fehlen. Sinnvoller ist es jedoch, den Experten schon deutlich früher mit ins Boot zu nehmen. Denn sind die Wände erst einmal verputzt, lässt sich selbst für den Fachmann nicht mehr erkennen, ob die darunter liegenden Leitungen ordnungsgemäß verlegt sind.

Auf Wunsch begleitet ein Bausachverständiger das Bauvorhaben von der Planung bis zur Fertigstellung. Wenn sein kritischer Blick Planungsfehler entdeckt, spart der Bauherr schon vor dem ersten Spatenstich viel Geld. Denn Änderungen während der Bauphase werden meist teuer.

Ähnlich kostspielig können nachteilige Verträge mit Fertighausunternehmen oder Bauträgern werden, die Risiken und Leistungen auf den Bauherren abwälzen oder schlechte Finanzierungsangebote, an denen lediglich die Bank eine Freude hat.

Planungs-Check für reibungslosen Bauablauf

Die fachkundige Überprüfung im Vorfeld schafft die Voraussetzungen für einen reibungslosen Bauablauf. Sie bezieht sich unter anderem auf folgende Punkte:

  • Ist die Finanzierung der individuellen Bauherren-Situation angepasst?
  • Sind die allgemeinen Vertragsinhalte in Ordnung?
  • Sind die Planungsunterlagen vollständig und fehlerfrei?
  • Sind die Fachplanung von Heizungs- und Sanitäranlagen sowie das Energiekonzept stimmig?
  • Ist die Bau- und Leistungsbeschreibung vollständig und das Material eindeutig und nachvollziehbar beschrieben?
  • Entspricht die in der Planung vorgeschlagene Ausführung dem Stand der Technik?

Vor-Ort-Termine mit dem Bausachverständigen

In der Regel kommt der Bausachverständige vier bis sechs Mal auf die Baustelle, bei Bedarf häufiger. Die Kontrollen sollten immer erfolgen, bevor ein Gewerk zugedeckt und nicht mehr prüfbar ist. Beispielsweise muss beim Keller unbedingt die Außenwandabdichtung überprüft werden, bevor die Baugrube verfüllt wird. Das Rohrnetz der Fußbodenheizung sollte in Augenschein genommen werden, bevor die Estrichfirma eintrifft.

Nach folgenden Bauabschnitten empfiehlt sich eine Begehung:

  • Bodenplatte bzw. Kellerrohbau
  • Rohinstallation der haustechnischen Versorgungsleitungen wie Elektro, Sanitär, Heizung
  • Nach den Innenputzarbeiten
  • Weitere Zwischenabnahmen nach Bedarf
  • Endabnahme

5-jährige Gewährleistungsfrist beim Hausbau

Achten Sie auch nach der Schlussbegehung auf mögliche Mängel am Haus. Denn ab der Bauabnahme beginnt (laut BGB) die 5-jährige Gewährleistungsfrist.

Das bedeutet: Wird innerhalb dieser Zeit ein Mangel am Haus festgestellt, muss ihn der dafür zuständige Bauunternehmer in Ordnung bringen – vorausgesetzt, die Bauherren bemerken den Mangel rechtzeitig. Viele Mängel am Bau treten erst einige Monate oder Jahre nach dem Bau offen zu Tage, wie entstehende Risse, Feuchteschäden, Veralgungen und Vermoosungen, aber auch falsch verlegtes Gefälle, Zugerscheinungen und ein unerwartet hoher Energieverbrauch.

Der Verband privater Bauherren (VPB) empfiehlt daher eine Schlussbegehung vor Ablauf der Gewährleistungsphase durch den unabhängigen Sachverständigen. Hat der Bausachverständige den Mangel diagnostiziert, sollten Sie den Mangel schriftlich bei der zuständigen Firma rügen und der Firma eine angemessene Frist zur Beseitigung setzen. Wird die Schlussbegehung versäumt, bleiben Sie in der Regel auf den Kosten für die Beseitigung etwaiger Mängel sitzen.

Hier finden Sie Bausachverständige

Bausachverständige findet man unter anderem in den Gelben Seiten oder bei Verbraucherschutzverbänden und technischen Überwachungsgesellschaften. Eine Auswahl:

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