Sanierungspflichten des GEG im Überblick

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Pflicht zum energiesparenden Sanieren

Foto: ISOVER

Seit November 2020 fasst das Gebäudeenergiegesetz (GEG) das Energieeinspargesetz (EnEG), die Energieeinsparverordnung (EnEV) und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) zusammen und stellt zahlreiche Anforderungen an die energetische Qualität von Gebäuden.

Während einige Nachrüstpflichten erst nach Kauf oder Erbe umzusetzen sind, haben auch Bauherren und Sanierer einiges zu beachten. Die Sanierungspflichten den GEG finden Sie hier im Überblick.

Das erfahren Sie in diesem Artikel:

  1. Das neue Gebäudeenergiegesetz (GEG)
  2. Sanierungspflichten im GEG
  3. Für wen gilt das neue Gebäudeenergiegesetz?
  4. Droht bei Verstößen gegen das GEG eine Strafe?
  5. Ausnahmen von den GEG-Sanierungspflichten

Das neue Gebäudeenergiegesetz (GEG)

Beratung Intelligent heizen
Ein Energieberater kann Ihnen helfen, herauszufinden, ob und wofür eine Sanierungspflicht besteht.
Intelligent heizen

Geht es um das Bauen oder Sanieren in Deutschland, kommen Hausbesitzer um das Gebäudeenergiegesetz (GEG) nicht herum. Denn neben der Energieausweispflicht gibt das Gesetz unter anderem auch Grenzwerte für die energetische Qualität von Fenster, Dämmung und Anlagentechnik vor. Das soll für einen niedrigen Energieverbrauch sorgen.

In einigen Fällen sind dabei auch Besitzer, Käufer oder Erben älterer Häuser zum Sanieren verpflichtet. Der Geltungsbereich erstreckt sich dabei über alle Gebäude, die unter Einsatz von Energie beheizt oder gekühlt werden, wobei ein Mindestanteil erneuerbarer Energien eingesetzt werden soll. Ausgenommen sind lediglich Sonderbauten wie unterirdische Einrichtungen, Glashallen, selten beheizte Gebäude oder Gebetshäuser.

Was ändert sich mit dem neuen Gebäudeenergiegesetz?

Mit dem neuen Gesetzt ändert sich – außer dem neuen Namen – zunächst nicht viel. Die bislang geltenden Verordnungen bleiben vorerst bestehen und werden nicht weiter verschärft. Das könnte sich allerdings im Jahr 2023 ändern, wenn der Bund diese Regelungen wieder auf den Prüfstand stellt.

Wer es ganz genau wissen will, findet hier den kompletten Gesetzestext zum neuen Gebäudeenergiegesetz »

Sanierungspflichten im GEG

Geschossdeckendämmung
Statt der Dachdämmung kann auch die Geschossdecke gedämmt werden, um Wärmeverluste übers Dach zu vermeiden.
FMI Fachverband Mineralwolleindustrie e.V.

Mit dem Gebäudeenergiegesetz werden die energetische Anforderungen bei Neubauten, Anbauten oder Sanierungen geregelt.

Hier die wichtigsten GEG-Regelungen im Überblick:

  • Alte Heizkessel, die mit Öl oder Kohle betrieben werden, dürfen ab 2026 nicht mehr eingebaut und in Betrieb genommen werden. Hybridlösungen sind davon ausgenommen. Um den Austausch alter Heizkessel weiter zu befeuern, gibt es zur Belohnung üppige Austauschprämien. Hier finden Sie alle wichtigen Infos zum neuen Ölheizungsverbot – und welche Ausnahmen es gibt.
  • Bis zum 30. September 2021 sind bei Zentralheizungen in Bestandsgebäuden Regler für die Steuerung der Wärmezufuhr und der elektrischen Antriebe in Abhängigkeit von Außentemperatur und Zeit nachzurüsten.
  • Wer eine energetische Sanierung plant, muss ab 2020 eine qualifizierte Energieberatung durchführen lassen. Auch hier kann man sich aber bis zu 80 Prozent der Kosten über Fördergelder zurückholen. Hier finden Sie im Überblick alle Fördergelder für Energieberatungen »
  • Sind die Dachräume kalt und die Böden zugänglich, müssen Besitzer für eine nachträgliche Dämmung sorgen. Neben der obersten Geschossdecke kann diese auch am darüberliegenden Dach angebracht werden. Eine Ausnahme von der Sanierungspflicht besteht, wenn der Dachboden bereits Anforderungen an den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2: 2013-02 erfüllt. Ob das der Fall ist, kann ein Energieberater schnell erkennen.

Wichtig zu wissen

Die Dämmpflicht für oberste Geschossdecken und die Pflicht zum Heizungstausch gilt nicht für Besitzer von Ein- und Zweifamilienhäusern, die diese als Eigentümer seit Februar 2002 bewohnen. Während Alteigentümer hier vom Bestandsschutz profitieren, müssen neue Eigentümer die geforderten Maßnahmen spätestens zwei Jahre nach der Eigentumsübertragung durch Kauf, Erbe oder Schenkung umgesetzt haben.

Rohre isolieren
Die Dämmung von blanken Heizungsrohren gehört zu den Pflichten des GEG.
Fachverband Schaumkunststoffe und Polyurethane e.V.
  • Auch die Dämmung von Heizungs- und Warmwasserrohren in unbeheizten Bereichen zählt zu den Sanierungspflichten aus dem GEG. Das gilt zumindest dann, wenn diese frei zugänglich sind. Ein Grund für die Pflicht ist der hohe Wärmeverlust nicht isolierter Leitungen. Denn diese wirken wie Heizkörper und geben Wärme unnötig ab.
  • Photovoltaik-Strom lässt sich bei der Berechnung des Primärenergiebedarfs und bei der Wärmeerzeugung anrechnen.
  • Auch wer Smart-Home-Lösungen einbaut, kann Effizienzvorteile bei der energetischen Gebäudebewertung berücksichtigen.
  • Im Energieausweis finden sich Angaben zum CO2-Ausstoß.

Tipp: Nutzen Sie Fördergelder für energetischen Sanierungen

Wer plant, sein Eigenheim energetisch zu sanieren, kann aktuell viel Geld sparen. Mit der neuen Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) hat der Staat nochmal drauf gelegt und die Förderung weiter erhöht. In diesem Ratgeber gibt die Bausparkasse Wüstenrot einen guten Überblick über die aktuelle Förderung für energetische Sanierungen »

Was hat der Energieausweis mit dem GEG zu tun?

Energieausweis
Ein Energieausweis muss her, wenn die Immobilie neu vermietet, verpachtet oder verkauft wird.
Intelligent heizen

Der Energieausweis ist Teil des GEG und dokumentiert den energetischen Ist-Zustand eines Gebäudes. Während der Energieausweis im Neubau immer zu erstellen ist, fordert das Gesetz die Ausstellung der Dokumente auch im Bestand. Und zwar immer dann, wenn eine Immobilie neu vermietet, verpachtet oder verkauft wird. Ausnahmen bestehen unter anderem für denkmalgeschützte Häuser oder Gebäude, die weder beheizt noch gekühlt werden. Für diese ist kein Energieausweis erforderlich.

Hier erfahren Sie, wie aussagekräftig die Ausweise sind, welcher Energieausweis für Ihr Haus der richtige ist (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis) und wie Sie die Dokumente erstellen lassen. Zu unserem Artikel: Energieausweis fürs Haus »

Für wen gilt das neue Gebäudeenergiegesetz?

Für nahezu alle Häuser, die dauerhaft beheizt oder gekühlt werden. Ausgenommen sind Gebäude, die weniger als vier Monate pro Jahr bewohnt sind. Das Gleiche gilt für Häuser, deren zu erwartender Energieverbrauch aufgrund der zeitweiligen Nutzung bei weniger als 25 Prozent des Verbrauchs einer ganzjährigen Nutzung liegt. Typisches Beispiel: Ferienimmobilien.

Wenn Sie Ihre Baugenehmigung oder Bauanzeige vor November 2020 gestellt haben oder – wenn es sich um verfahrensfreies Vorhaben handelt – mit dem Bau begonnen haben, gelten noch die alten Vorschriften von EnEV und EnEG.

Für alle nach dem 1. November 2020 gestellten Bauanträge und Bauanzeigen bzw. begonnenen Bauvorhaben gilt das neue Gebäudeenergiegesetz (GEG).

Wer seinen Antrag vor dem 1. November 2020 gestellt, aber bis heute noch keine Genehmigung erhalten hat, kann die Begutachtung nach dem GEG beantragen.

Alter Heizkessel mit Besitzerin
Für Eigentümer nach 2002 gilt Bestandsschutz, bei Verkauf muss aber ein alter Heizkessel modernisiert werden.
co2online/Alois Müller

Was müssen Bauherren beim Neubau beachten?

Der GEG-Nachweis ist Teil des Bauantrags bzw. der Bauanzeige. Er stellt eine hohe Energieeffizienz sicher und lässt sich seit November 2020 mit einem einfacheren Modellverfahren erstellen. Zu beachten sind außerdem Anforderungen an regenerative Energien, die im Neubau einen hohen Anteil des Wärme- und Kälteenergiebedarfs decken müssen. Alternativ sind auch Ersatzmaßnahmen wie eine stärkere Dämmung zulässig.

Außerdem gilt:

  • Alle Neubauten müssen die Anforderungen an Niedrigstenergiegebäude erfüllen. Konkret: Der Endenergiebedarf darf nicht mehr als 45–60 kWh/m² und Jahr sein. Dabei handelt es sich um Gebäude, die wenig Energie benötigen und diese weitestgehend mit regenerativen Energiesystemen decken. Die bautechnischen Anforderungen entsprechen dabei den Neubau-Anforderungen der Energieeinsparverordnung (EnEV 2014), die bereits sehr hoch waren.
  • Es müssen erneuerbare Energien genutzt werden, beispielsweise eine Photovoltaik- oder Solaranlage. Ob diese Plicht auch für Sanierungen oder Anbauten gilt, ist noch offen.

Wann müssen Modernisierer das GEG beachten?

Immer, wenn das Haus in größerem Umfang erweitert oder ausgebaut wird. Wenn zum Beispiel der komplette Außenputz erneuert oder das Dach neu eingedeckt wird, müssen auch die Vorgaben an den Wärmeschutz erfüllt werden. Wird ein Gebäude um über 50 Quadratmeter Nutzfläche erweitert, muss der neue Gebäudeteil nahezu die GEG-Anforderungen eines Neubaus erfüllen. Bei Änderungen, die weniger als 10 Prozent der Fläche entsprechender Außenbauteile betreffen, greift das GEG nicht – wobei es zahlreiche Detailregelungen gibt. Für den Heizungstausch gelten Nachrüstpflichten.

Droht bei Verstößen gegen das GEG eine Strafe?

Eigentümer, die vorsätzlich oder leichtfertig gegen die GEG-Bestimmungen verstoßen, begehen eine Ordnungswidrigkeit, für die Bußgelder von bis zu 50.000 Euro drohen. Beispiele sind die Nichteinhaltung von Nachrüstpflichten oder die nicht rechtzeitige Vorlage des Energieausweises.

Auch wenn Kontrollen und Anzeigen selten sind: Es ist ratsam, die Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes einzuhalten – nicht zuletzt, weil dadurch Energie und bares Geld gespart wird.

Zuständig für den Vollzug des Gebäudeenergiegesetzes sind die Bundesländer, die bei Bedarf eigenständige Durchführungsbestimmungen erlassen können. Hier ist auch die praktische Umsetzung des GEG geregelt, die meist in der Hand der unteren Bauaufsichtsbehörde liegt. Wird dort eine Ordnungswidrigkeit angezeigt, muss die Behörde dem Fall nachgehen.

Ausnahmen von den GEG-Sanierungspflichten

Wärmepumpe Modernisierung
Eine Luft/Wasser-Wärmepumpe gehört zu den energiesparendsten Heizungssystemen - auch für die Sanierung.
Stiebel-Eltron

Während eine moderne Regelung immer nachzurüsten ist, kommen Besitzer älterer Ein- und Zweifamilienhäuser um die Sanierungspflicht aus dem GEG oft herum. Zumindest dann, wenn sie eine Wohnung des Gebäudes bereits vor dem 01.02.2002 als Eigentümer bewohnt haben. Die Ausnahme betrifft dabei

  • die Pflicht zur Dachbodendämmung,
  • die Sanierungspflicht zum Dämmen der Rohrleitungen und
  • die Verpflichtung, alte Heizkessel auszutauschen.

Maßnahmen sind nach Hauskauf oder Erbe Pflicht

Die Ausnahmen entbinden aber nicht auf Dauer. Denn immer dann, wenn der Eigentümer eines Gebäudes wechselt, gehen die Pflichten auf den neuen über. Was viele nicht wissen: Neben dem Verkauf trifft das auch bei einer Erbschaft zu. In beiden Fällen haben die neuen Eigentümer zwei Jahre Zeit, um den Sanierungspflichten aus dem GEG nachzugehen.

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