Früher: Hier zeigt sich ein typisches Manko alter Häuser. Die Räume sind eher klein und dunkel.
Praxisbeispiel: Sanierung eines denkmalgeschützten Einfamilienhauses
Feuchte Wände, zu wenig Platz & Licht
Foto: Peter Zahel
Feuchte Wände, zu wenig Platz, zu wenig Licht: Wir begleiten die Sanierung eines denkmalgeschützten Hauses und zeigen, mit welchen Problemen Sie möglicherweise konfrontiert sind, wenn Sie ein denkmalgeschütztes Haus sanieren − und wie Sie diese lösen können. Und wir geben Tipps, wie sich dieses Unterfangen überhaupt organisatorisch und finanziell stemmen lässt.
Das erfahren Sie in diesem Artikel:
Peter Zahel
Dieses historische Einfamilienhaus steht mitten in Rosenheim, nicht weit von der Fußgängerzone entfernt. Gebaut wurde das Haus um das Jahr 1800 als Wohnhaus für Beschäftigte eines ehemaligen Hammerwerks. Seit vier Generationen ist es im Familienbesitz. Nik Schmidt, der in diesem Haus seine Kindheit verbrachte, hat das Baudenkmal aufwendig saniert und ausgebaut.
Das Haus hat eine idyllische Lage direkt am Mühlbach. Doch die schöne Lage machte die Sanierung des Hauses umso schwieriger.
Peter Zahel
Denkmalgeschütztes Haus sanieren: Ihre Rechte und Pflichten
Ein denkmalgeschütztes Haus ist nicht einfach nur ein schöner Altbau. Besitzer eines Baudenkmals müssen besondere gesetzliche Pflichten erfüllen (wie etwa, alle baulichen Änderungen mit der Denkmalschutzbehörde abzustimmen), aber sie genießen auch (vor allem finanzielle) Privilegien. In diesem Beitrag finden Sie die Rechten und Pflichten bei denkmalgeschützten Häusern »
Problem 1: Feuchte Wände − typisch für alte Häuser
Die Sanierung des Hauses war alles andere als einfach. Nik Schmidt musste nicht nur die Auflagen des Denkmalschutzes erfüllen, sondern auch noch dem drückenden Grundwasser aus dem Mühlbach Herr werden. Es hatte den Sockel des Hauses über die Jahrhunderte durchfeuchtet.
Peter Zahel
Die Lösung kam durch den Rosenheimer Architekten Thomas Gerhager. Er kennt die Probleme in der auf Sand gebauten Stadt am Inn und seinen Zuflüssen − und hatte das passende Gegenmittel: „Wir temperieren die gefährdeten Zonen mithilfe von Kupferleitungen in den Wänden. Das ist ein wirksamer Puffer gegen aufsteigende Feuchte.“
Ein denkmalgeschütztes Haus zu sanieren, ist kein Kinderspiel. Bauteiltemperierung, zwei Dutzend Bohrpfähle zur Unterfütterung der Bodenplatte, Denkmalschutzauflagen, die Instandsetzung und normgerechte Absicherung des Kanalufers: Nichts konnte Nik Schmidt abschrecken. „Auch wenn es mich ganz schön Nerven gekostet hat“, wie der 50-jährige IT-Experte im Gespräch mit Mein EigenHeim zugibt.
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Peter Zahel
An einen Abriss des recht maroden Altbaus dachte Nik Schmidt nie. „Das war keine Option. Zum einen, weil ich an dem Haus hänge. Aber auch, weil dann die Denkmalschutzabschreibung als wichtiger Teil der Finanzierung weg gefallen wäre.“
„Denkmalschutz birgt die Gefahr von Mehrkosten. Da muss man bei der Finanzierung genau rechnen", gibt auch Peter Miller, sein Finanzierungsberater von der Wüstenrot Bausparkasse zu bedenken. Auch dank seiner Hilfe hat alles gut geklappt.
Was das Baujahr über Ihr Haus aussagt
Experten erhalten gerade bei Altbauten durch das Baujahr Hinweise auf verwendete Materialien, Schadstoffe, zu erwartende Mängel, ungünstige Schnitte, fehlende Dämmung – oder auch besonders solide Bauweisen.
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Meistens kann nur von innen gedämmt werden
Grundsätzlich wäre eine Außendämmung aus energetischer Sicht zwar besser als eine Innendämmung. Das Dämmen von innen ist aber sinnvoll, wenn eine Dämmung von außen nicht möglich oder gewünscht ist. Hier erfahren Sie mehr darüber, warum Innendämmung als schwierig gilt und worauf man dabei achten sollte »
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Problem 2: Zu wenig Platz, zu wenig Licht
So charmant historische Häuser auch sind: Nik Schmidt wünschte sich mehr Platz, mehr Licht. „Wir haben um jeden Zentimeter Wohnfläche gerungen“. Dieses Ziel erreichte er − mit einer klugen Strategie.
Nik Schmidt
Peter Zahel
Heute sorgt der offene und nach Süden komplett verglaste Koch-/Essbereich für Wohlfühlatmosphäre.
Kreativer Umgang mit den Denkmalschutzvorschriften
Letztlich konnte Nik Schmidt seinen Traum verwirklichen. Genau 123,5 Quadratmeter sind es am Ende geworden − dank der historischen Kenntnisse des Bauherrn. Denn er kannte die Geschichte des Hauses genau und konnte alte Gebäudepläne nutzen, um seine Umbaupläne historisch fundiert zu begrünen.
Früher gab es hinter dem Haus eine Tenne mit Kämmerchen, Holzlager, Waschplatz und Werkstatt. Warum also nicht eine neue "Tenne" bauen, in Anlehnung an das historische Original? Mit diesem Argument konnte er die Denkmalschutzbehörde überzeugen, genau hier den Anbau des Hauses zu planen. Der Fall zeigt, dass auch ein denkmalgeschütztes Haus Freiraum für die Umsetzung eigener Ideen lässt − wenn sie sich historisch oder kulturell begründen lassen.
Früher: Diese Pläne legte Nik Schmidt der Denkmalschutzgehörde vor. Gut erkennbar ist auf den historischen Grundrissen die frühere Tenne (rechts)
Peter Zahel
Heute: Der moderne Anbau aus Holz ersetzt die frühere Tenne, passt sich dabei optisch ans Historische an. Das Ergebnis: Mehr Platz − und eine Auszeichnung von der Denkmalschutzbehörde.
Lob von der Denkmalschutzbehörde
Die Denkmalschutzbehörde zeigt sich begeistert vom fertigen Ergebnis. Das sanierte Haus erhielt sogar den Fassadenpreis 2023 der Stadt Rosenheim. „Der Bauherr und die Architekten haben das Baudenkmal mit viel Gespür wiederbelebt“, lobte sie.
Problem 3: Denkmalgeschütztes Haus innen ausbauen
Peter Zahel
Innen haben die Besitzer eines Baudenkmals mehr gestalterische Freiheiten als außen. Aber bei Nik Schmidt zeigte sich auch hier ein typisches Problem historischer Gebäude, das zunächst kaum lösbar erschien: Die geringe Raumhöhe. Im alten Wohnzimmer auf der Straßenseite konnte Schmidt vor der Sanierung nicht aufrecht stehen. Die Lösung: Der Fußboden wurde um einige Zentimeter tiefergelegt – mehr ging wegen des Grundwasserstands nicht.
Nach den Plänen von Thomas Gerhager von Quest Architekten wurde die Südseite des Hauses großzügig geöffnet. Auch beim Wohnzimmer konnten ein paar Zentimeter Raumhöhe gewonnen werden.
Peter Zahel
Die Arbeit hat sich gelohnt: Denn stehen kann Nik Schmidt jetzt, ohne sich den Kopf anzuschlagen.
Peter Zahel
Checkliste: So erkennen Sie Baumängel
Wer ein denkmalgeschütztes Haus kaufen möchte, sollte es vorab gründlich auf Baumängel abchecken. Wir stellen die häufigsten Baumängel bei Altbauten vor und erklären, wie Sie diese vor dem Hauskauf erkennen. Hier geht's zu unserer Baumängel-Checkliste »
Was spricht für die Sanierung eines denkmalgeschützten Hauses?
Thomas Drexel
Ein denkmalgeschütztes Haus zu sanieren, ist anspruchsvoll. Aber: Das Ergebnis macht Bauherren, die den Charme historischer Altbauten lieben, einfach glücklich. Denn hier bekommt man am Ende ein echtes Unikat, ein gewachsenes Stück Geschichte, fernab der immergleichen Neubauoptik.
Alle Arbeiten müssen zwar in Absprache mit dem Denkmalamt angegangen werden. Aber wer den Denkmalschutz früh einbindet und alle Details sorgfältig abgestimmt, wird in den meisten Fällen einvernehmliche Lösungen erzielen, die den Hausbesitzer auf der einen und die Denkmalbehörde auf der anderen Seite zufrieden stellen. Schließlich hat nicht nur die Stadt, sondern in aller Regel auch der Bauherr ein Interesse am Erhalt historischer Bausubstanz. Bei vielen Punkten sind sich die Freunde historischer Gebäude somit von Anfang an einig.
Tipp: Ein denkmalgeschütztes Haus zu sanieren, ist ein kostspieliges Projekt. Eine aktuelle Zusammenstellung der Fördergelder für Sanierungen (auch für denkmalgeschützte Häuser) finden Sie auf der Website der Bausparkasse Wüstenrot: Staatliche Förderungen und Zuschüsse für Sanierungen »
Altes und Modernes zu kombinieren, schafft besonderen Reiz
Thomas Drexel
Ein historisches Haus lässt die Lebensspuren aus Jahrzehnten und Jahrhunderten spüren. Die meisten Menschen, die ein denkmalgeschütztes Haus sanieren, tun dies vor allem aus emotionalen Gründen − weil sie sich in seinen unwiderstehlichen Charme verliebt haben. Das muss nicht altmodisch sein! Denn gerade in der Kombination mit einer modernen Einrichtung liegt häufig ein besonderer Reiz.
In diesem Bad wurde das vorhandene Fachwerk auf gelungene Weise mit einer modernen, minimalistischen Gestaltung kombiniert. Es ist genau diese Zurückhaltung bei der Einrichtung, die dem Haus einen modernen, zeitlosen Look verleiht. Hier wirkt das alte Fachwerk, der Mineralputz oder die Holzböden – mehr Dekoration braucht es nicht.
Fotos: Peter Zahel
