Denkmalgeschütztes Haus sanieren: Ihre Rechte und Pflichten

Wohnen im Baudenkmal: Eigentum verpflichtet!

Der Immobilienmarkt für Wohndenkmäler lässt sich in kurzen Worten charakterisieren: Schön sanierte Altbauten sind rar und entsprechend teuer – unsanierte Altbauten dagegen oft sehr günstig, bergen dafür unkalkulierbare Risiken. Wer ein Schnäppchen machen möchte, sollte also genau hinschauen.

Generell gilt: Ein denkmalgeschütztes Haus ist nicht einfach ein schöner Altbau, sondern ein gesetzlich geschütztes Kulturgut, auf dessen Erhaltung die Allgemeinheit großen Wert legt. Wer ein Baudenkmal kauft oder besitzt, für den gilt mehr als für alle anderen Hausbesitzer: Eigentum verpflichtet! Und diese Verpflichtung hat Konsequenzen: Ob Umbau, Anbau, Fassadenanstrich, neue Fenster oder eine andere Sanierungsmaßnahme – das Wie liegt nicht allein in der Hand des Besitzers. Die Denkmalschutzbehörde entscheidet immer mit.

Basis dieser weitreichenden Fremdbestimmung sind die Denkmalschutzgesetze. Wie alles Kulturelle in Deutschland fallen sie in den Zuständigkeitsbereich der Bundesländer. Sie unterscheiden sich also von Land zu Land, regeln aber immer ganz genau, wann ein Bauwerk unter Denkmalschutz fällt.

Denkmalgeschütztes Haus: Liste gibt Auskunft, ob Ihr Haus dazugehört

Pixabay/Monika Schröder

Woher weiß ich, ob mein Haus unter Denkmalschutz steht? Die Denkmalschutzbehörden haben in den letzten drei Jahrzehnten Listen denkmalgeschützter Häuser zusammengestellt − sogenannte Denkmaltopografien. Diese Listen der schützenswerten Bauten und Anlagen werden ständig fortgeschrieben – und sind nie ganz fertig. Denn im Lauf der Zeit werden immer mehr Objekte zu Denkmälern. Heute stehen fast eine Million Gebäude in der Bundesrepublik unter Denkmalschutz.

Rund 30 Jahre schauen Denkmalpfleger in der Regel zurück, längst begutachten sie inzwischen schon die Bauten der 1970er- und 1980er-Jahre. Manch schlichtes Gebäude der 1950er-Jahre zählt inzwischen zur geschützten Nachkriegs-Baukultur, manch unscheinbares Arbeiterhäuschen, das der Großvater vor 80 oder 100 Jahren baute, steht unter Denkmalschutz. Das heißt: Vor Umbau und Sanierung besser die Behörden fragen, ob sich das Objekt der Wahl nicht in einer Denkmal-Inventarliste wiederfindet.

Gesetzliche Grundlagen: Obere und Untere Denkmalbehörde

Verantwortlich für den Denkmalschutz sind in jedem Bundesland die Oberen und Unteren Denkmalschutzbehörden.

Die Oberen Denkmalschutzbehörden

sind Fachbehörden, die in der Regel dem Kultusminister unterstehen. Sie führen die Denkmallisten, betreuen Großbauten sowie Baudenkmäler in öffentlichem Besitz, und sie beraten die Unteren Denkmalschutzbehörden.

Die Unteren Denkmalschutzbehörden

sind bei den Städten und Kreisen angesiedelt, meist beim Bauamt, und unterstützen den privaten Denkmalbesitzer bei allen Fragen rund um sein Gebäude. Die Untere Behörde ist auch für die denkmalrechtlichen Genehmigungen zuständig. Das heißt, sie müssen immer gefragt werden, ohne ihr Okay läuft nichts. Im Gegenteil: Wer als Denkmalbesitzer – auch unwissentlich – gegen Auflagen verstößt, bekommt Ärger. Der reicht von Geldstrafen bis hin zum Rückbau ungenehmigter Maßnahmen.

Für ein denkmalgeschütztes Haus schreiben die Behörden beispielsweise vor, welche Materialien und Farben zu verwenden sind und wie die Fassade gestaltet ist. Aber sie kontrollieren nicht nur, sondern dienen auch als firmen- und produktneutrale Berater. Damit werden sie zur ersten Adresse für Kaufinteressenten. Wer ein altes Haus kaufen möchte, sollte hier nachfragen, ob es unter Schutz steht und was sich die Fachleute in Sachen Sanierung vorstellen. Diese Vorstellungen sind für die Sanierung wichtig: Ein Zierfachwerk kann beispielsweise nicht von außen gedämmt werden, unter Umständen kommt nur eine Innendämmung infrage.

Denkmalgeschütztes Haus sanieren: Das wird schnell teuer

Pixabay/Karl Johannes Kaiser

Im Normalfall wird die Sanierung eines Baudenkmals teurer als die eines konventionellen Hauses. Das liegt daran, dass Sie an die Verwendung bestimmter Materialien und Bautechniken gebunden sind, die den Erhalt des historischen Charakters sicherstellen sollen. Das können spezielle Ziegel, Holzarten, Steine oder Dachmaterialien sein, die heutzutage schwer zu finden und teuer sind.

Für diese Arbeiten kommt nicht jeder x-beliebige Handwerker in Frage, sondern es sind häufig spezialisierte Fachkräfte gefragt. Ein denkmalgeschütztes Haus ist schließlich in vielen Fällen gerade deshalb so schützenswert, weil es besondere architektonische Details enthalten, etwa aufwändige Schnitzereien, Stuckarbeiten, Fresken, Wandmalereien oder Schmiedearbeiten. Die Replikation oder Reparatur solcher Details kann allerdings in der Regel nur von Restauratoren oder Kunsthandwerkern erledigt werden. Das ist eine kostspielige und häufig auch langwierige Arbeit.

Ein weiterer Punkt kommt hinzu: Da ein denkmalgeschütztes Haus in der Regel kaum verändert werden darf, müssen Sie häufig teurere "Umwege" gehen, um Ihr Ziel dennoch zu erreichen. Beispiel: Wollen Sie das Haus dämmen, dürfen aber keine Eingriffe an der denkmalgeschützten Fassade vornehmen, kommt häufig nur eine teurere und weniger energieeffiziente Innendämmung in Frage.

Praxisbeispiel: Sanierung eines denkmalgeschützten Einfamilienhauses

Peter Zahel

Feuchte Wände, zu wenig Platz, zu wenig Licht: Wir begleiten die Sanierung eines denkmalgeschützten Hauses und zeigen, mit welchen Problemen Sie möglicherweise konfrontiert sind − und wie Sie diese lösen können: Sanierung eines denkmalgeschützten Einfamilienhauses »

Staatliche Förderung für denkmalgeschützte Häuser

Ein denkmalgeschütztes Haus zu sanieren, kostet viel Geld − das weiß auch der Gesetzgeber. Deshalb gibt es Hilfen, wie das Programm „KfW-Effizienzhaus Denkmal“, um diesen finanziellen Nachteil zumindest teilweise auszugleichen. Hier können Sie sich über das Förderprogramm informieren: KfW-Effizienzhaus-Förderung »

Außerdem gelten vereinfachte Förderbedingungen in Sachen Energieeffizienz. Und: Wenn die Besitzer von Baudenkmälern ihr Denkmal vermieten oder verkaufen möchten, müssen Sie keinen Energieausweis vorlegen (generell gilt nämlich eine Energieausweis-Pflicht, von der Besitzer von Baudenkmälern ausgenommen sind).

Auch manche Kommune unterstützt Denkmalbesitzer über einen eigenen Fördertopf. Erkundigen Sie sich bei Ihrer Gemeinde, ob Sie eine eigene Förderung anbietet.

Nutzen Sie Steuervorteile

Es gibt weitere finanzielle Vorteile, wenn Sie ein denkmalgeschütztes Haus besitzen. Wer die Auflagen der Denkmalschutzbehörden erfüllt, kann im Gegenzug mit lukrativen Steuervorteilen rechnen. Dieser Steuervorteil nennt sich "Absetzung für Abnutzung", kurz AfA.

Das lohnt sich: Alle sogenannten denkmalrelevanten Kosten – also Ausgaben, die nötig sind, um das Denkmal im Sinne der Allgemeinheit zu erhalten – dürfen zu 90 Prozent von der Einkommensteuer abgeschrieben werden. Die Abschreibung läuft über zehn Jahre zu je 9 Prozent im Jahr.

Voraussetzung:

• Die Steuerpflichtigen bewohnen das Haus selbst und
• Sie haben alle Arbeiten vor Baubeginn von der zuständigen Denkmalschutzbehörde genehmigen lassen.

Gut zu wissen: Die Steuervergünstigungen gelten auch für selbst genutzte Eigentumswohnungen in denkmalwerten Mehrfamilienhäusern.

Vermieter können sogar 100 Prozent der denkmalrelevanten Sanierungskosten über zwölf Jahre zu unterschiedlichen Sätzen abschreiben. Die Details kennt der Steuerberater.

Die Kostenfrage

Bei historischen Sanierungen ist die Angst vor unkalkulierbaren Kosten ein ständiger Begleiter. Dieses Risiko kann man aber mit einer sorgfältigen Planung minimieren. Grundlage jeder Sanierung ist ein Gutachten, in dem die Besonderheiten des Gebäudes und die geplanten Maßnahmen genau aufgelistet sind.

Durch staatliche Fördergelder, Steuererleichterungen und eine solide Finanzierung kann das finanzielle Risiko zudem aufgefangen werden.

Auch durch Eigenleistung lassen sich die Kosten in gewissem Umfang senken. Wer ein denkmalgeschütztes Haus saniert, kann auch viel selbst anpacken, seien es Ausräumarbeiten oder das Entfernen alter Wand- und Bodenbeläge. Dennoch steckt unglaublich viele Planungsarbeit, Zeit und sehr viel Herzblut in einem solchen Objekt – wie das eben so ist, wenn es um die Verwirklichung eines Traumhauses geht.

Fazit: Denkmalgeschütztes Haus − das sind Ihre Rechte und Pflichten