Modernisierungsplanung

Baumängel beim Hauskauf erkennen

Typische Baumängel alter Häuser im Überblick

Foto: Verband Privater Bauherren (VPB)

Wer ein altes Haus kauft, muss in der Regel mit notwendigen Modernisierungen rechnen. Manchmal liegt der Sanierungsaufwand im Rahmen, manchmal sprengt er ihn auch. Damit Sie nicht in die Kostenfalle tappen, ist es wichtig, den Sanierungsbedarf und mögliche Baumängel bereits vor dem Hauskauf zu erkennen und abzuklären.

Wir stellen die häufigsten Baumängel bei Altbauten vor und erklären, wie Sie diese vor dem Hauskauf erkennen. Außerdem geben wir hilfreiche Tipps, worauf Sie bei einer Hausbesichtigung besonders achten sollten.

Das erfahren Sie in diesem Artikel:

  1. Baumängel erkennen – vor dem Hauskauf!
  2. Feuchtigkeitsschäden erkennen
  3. Unzureichende Wärmedämmung
  4. Ineffizientes Heizungssystem
  5. Veraltete Haustechnik
  6. Schadstoffe erkennen
  7. Checkliste: Baumängel beim Hauskauf erkennen

Mehr Tipps zum Kauf eines alten Hauses

Ob Hausbesichtigung, Gewährleistung, Fördergelder oder Einschätzung des Sanierungsaufwands − wir erklären, worauf Sie beim Kauf eines alten Hauses besonders achten sollten. »Ein altes Haus kaufen − was muss ich beachten?

Baumängel erkennen – vor dem Hauskauf!

Baumangel Risse im Putz
Harmlos oder nicht? Haarrisse bis maximal 0,2 Millimeter Breite sind kein Problem. Was weiter aufklafft, muss näher begutachtet werden. Tiefe Setzungsrisse können die Standsicherheit eines Gebäudes bedrohen.
Foto: Verband Privater Bauherren (VPB)

Baumängel können als Folge von mangelnder Qualität bei der Bauausführung entstehen, aber auch durch eine falsche Nutzung und Instandhaltung der Bauteile durch die Hausbesitzer. Doch wie kann man Baumängel vor dem Hauskauf erkennen?

Ein Verkäufer darf ihm bekannte Mängel nicht verschweigen. Doch oft kennt der Besitzer eines alten Hauses die Mängel selbst gar nicht – vor allem, wenn er es geerbt und gar nicht selbst bewohnt hat. Dann mag er Farbveränderungen an Wänden für reine Schönheitsfehler halten, die beim Anstrich ohnehin übertüncht werden. Aber Verfärbungen können auch auf Feuchte, Fogging oder Schimmel hinweisen − und damit häufig auch auf Baumängel. Deren Sanierung ist notwendig und wird mitunter teuer.

Wir geben im Folgenden einen Überblick, wie Sie Baumängel vor dem Hauskauf erkennen können. Denn wenn Sie Baumängel erst nach dem Hauskauf reklamieren, haben Sie keine großen Chancen auf einen Erfolg.

Achtung!

Beim Kauf gebrauchter Häuser gilt: Es wird "gekauft wie gesehen". Das bedeutet, dass der Verkäufer für Mängel, die bereits bei der Übergabe vorhanden waren, nicht haften muss − es sei denn, er hat sie wissentlich verschwiegen. Nur wenn dem Verkäufer dies nachgewiesen wird, kann er dennoch zur Haftung herangezogen werden.

Nutzen Sie die Hausbesichtigung vorm Hauskauf

Bei den ersten Vor-Ort-Terminen sind die Kaufinteressenten zumeist auf sich allein gestellt. Dennoch können Sie auch als Laie vieles in Erfahrung bringen. Eine Checkliste zur Hausbesichtigung finden Sie hier: Immobilien besichtigen und beurteilen.

Der wichtigste Tipp vorab: Konzentrieren Sie sich auf das Wesentliche. Stellen Sie sich bei der Besichtigung das Haus ohne Innenausstattung vor, ohne Möbel, Teppiche, Fliesen, Böden und Wandverkleidungen. All diese Dinge sind später immer noch relativ einfach zu ändern.

Wichtiger ist der Stand der Technik: Fragen Sie nach dem Alter von Heizung, Wasser- und Stromleitungen. Manches können Sie auch als Laie einschätzen: Entspricht die Anzahl der Steckdosen in den Räumen überhaupt Ihren Bedürfnissen, sind die Stecker und Dosen neueren Datums oder eher Marke „uralt“? Müssen Elektrik, Sanitär- oder Heizungsnetz erneuert werden, wird das Haus quasi in den Rohbauzustand versetzt. Und das kostet Geld, Zeit und Nerven.

Empfehlenswert: Prüfung durch einen Sachverständigen

Viele Fragen können Sie bei einer Besichtigung zwar selbst klären, doch hilfreicher ist der objektive Blick eines Architekten oder Bausachverständigen. Er weiß, wonach er suchen muss – irgendetwas liegt immer im Argen, das Laien verborgen bleibt. Denn hinter scheinbar harmlosen Symptomen wie abblätterndem Putz, Feuchtigkeit am Fensterrahmen oder seltsamen Gerüchen können sich ernste Baumängel verbergen: verrottete Außenabdichtungen, defekte Rohre, Schimmel oder durchnässte Dämmstoffe.

Mit einem Wert- und Sanierungsgutachten erfahren Sie verlässlich, ob das Haus seinen Preis wirklich wert ist und was an Sanierungskosten auf sie zukommt. Denn nur wer Schäden rechtzeitig entdeckt, kann reagieren – entweder auf den Hauskauf verzichten oder die Sanierungskosten gleich vom Kaufpreis herunterhandeln. Das Hinzuziehen eines Bausachverständigen macht sich dann schnell bezahlt.

Feuchtigkeitsschäden erkennen

Baumangel Schimmel in Zimmerecke
In dieser Zimmerecke hat sich Schimmel breit gemacht. Ursache dafür sind geometrisch bedingte Wärmebrücken. Dadurch bildet sich in den kalten Ecken Kondenswasser - die Grundlage für Schimmel.
Foto: Verband Privater Bauherren (VPB)

Eines der häufigsten Probleme alter Häuser − vor allem der Keller − ist Feuchtigkeit und Schimmel. Schimmel ist nicht nur ein optisches Problem, sondern kann ernste Gesundheitsschäden verursachen. Wenn Sie Anzeichen für Schimmel erkennen, sollten Sie der Ursache nachgehen − dahinter stecken oft Baumängel wie undichte Wände oder Böden, unzureichende Wärmedämmung, fehlende Beheizbarkeit sowie schlechte Belüftung.

Der Keller eines Hauses ist besonders gefährdet, denn er ist konstant Feuchtigkeit ausgesetzt. Dichtungsmaterialien und Dämmstoffe halten nicht ewig − dann muss man gründlich nacharbeiten und zwar immer von außen. Anders formuliert: Der Keller muss komplett freigegraben werden. Das ist sehr aufwändig und teuer.

Baumängel vor dem Hauskauf erkennen: Riecht es im Haus muffig oder modrig? Das ist ein Indiz für Nässe und Schimmel. Lassen Sie Ihren Verdacht durch einen Bausachverständigen überprüfen und klären Sie, was die Ursache ist.

Foto: Verband Privater Bauherren (VPB)

Alte Bitumenabdichtungen zersetzen sich nach 30 bis 40 Jahren und müssen erneuert werden. Dazu muss das Haus ringsum aufgegraben und neu abgedichtet werden.

Foto: Verband Privater Bauherren (VPB)

So sehen viele Kellerwände bei Altbauten aus: Feuchtigkeit hat zu Abplatzungen und Schäden an der Putzoberfläche geführt. Hier funktioniert die Horizontalabsperrung in der Kellerwand nicht: Feuchtigkeit steigt in der Wand nach oben. Solche Schäden müssen gründlich saniert werden.

Durch Echten Hausschwamm geschädigter Dachbalken
Das Bild zeigt einen vom Echten Hausschwamm zerstörten Balkenkopf. Das befallene Holz zersetzt sich würfelartig und verliert seine Festigkeit.
Foto: Verband Privater Bauherren (VPB)

Feuchtigkeit im Haus kann schlimmstenfalls auch einen Befall der Holzteile durch den Echten Hausschwamm nach sich ziehen. Erkennen Sie Anzeichen für diesen gefährlichen Pilz, sollten bei Ihnen alle Alarmglocken schrillen. Der Hausschwamm kann einen Kiefernbalken innerhalb eines Jahres weitgehend zerstören. Den Pilz loszuwerden, ist äußerst schwierig.

Wie erkenne ich den Befall? Der Pilz zeigt sich anfangs als watteartiger Fleck − meist auf Nadelholz −, der sich später zimtbraun verfärbt. Er wächst häufig in Hohlräumen hinter Möbeln, Wandverkleidungen oder Treppen.

Ein anderer Schädling, der häufig in alten Dachstühlen anzutreffen ist, ist der Holzwurm, erkennbar an den charakteristischen Fraßlöchern im Holz. Mehr dazu erfahren Sie hier: »Holzschädlinge erkennen, bekämpfen & vorbeugen

Unzureichende Wärmedämmung

Vor den 1990er-Jahren waren Wärmeschutz, Schallschutz und Einbruchschutz noch kein großes Thema bei Bauherren − dementsprechend gibt es häufig Nachbesserungsbedarf an Fassade, Fenstern und Türen. In vielen Fällen lässt sich auf die alte Hauswand zwar relativ einfach ein modernes Wärmedämmsystem aufbringen − je nach Dämmmaterial können hier allerdings Kosten von bis zu 150 Euro pro Quadratmeter auf Sie zukommen.

Baumängel vor dem Hauskauf erkennen:

  • Klären Sie, welches Dämmmaterial wo verbaut wurde und ob hier einfach eine weitere Dämmschicht aufgesetzt werden kann oder die alte zuvor entsorgt werden muss.
  • Checken Sie anhand von Hausplänen und bei Vor-Ort-Terminen, ob möglicherweise Wärmebrücken oder Dämmlücken im Haus vorhanden sind.
  • Mit unserer Checkliste können Sie feststellen, auf welchem energetischen Stand Ihre Fenster sind: »Checkliste Fenstertausch
  • Beachten Sie die Vorschriften der Energieeinsparverordnung (EnEV, Stand 2014/2016). Bei einem Hauskauf kommen auf Sie als Käufer möglicherweise einige Nachrüstpflichten zu, von denen der Vorbesitzer noch befreit war.
Foto: Verband Privater Bauherren (VPB)

Dieser alte Dachstuhl wurde auf eigene Faust von innen gedämmt. Solche Baumängel kann selbst ein Laie relativ einfach erkennen. Die Dämmung taugt nichts − sie muss saniert werden.

Foto: Pixabay

Der Dachstuhl ist in alten Häusern häufig gänzlich ungedämmt.

Gefälle auf Balkon prüfen
Wasser muss immer vom Haus weggeleitet werden. In diesem Fall reicht das Gefälle nicht aus. Es müsste mindestens 1,5 Prozent haben.
Foto: Verband Privater Bauherren (VPB)

Bei auskragenden Bauteilen wie Balkonen sollten Sie genauer hinschauen: Bis in die 1980er-Jahre wurden sie häufig als sogenannte Kragplatten gebaut: Die Deckenplatte wurde einfach bis auf den Balkon verlängert. Ähnliches ist häufig auch bei Dachüberständen oder der Terrasse zu erkennen − aus heutiger Sicht Baumängel. Richtig wäre es, Deckenplatte und Balkonplatte baulich voneinander zu trennen.

Problem: Wenn das Gebäude in der kalten Jahreszeit beheizt ist, wird über diese Wärmebrücken Wärme nach außen geleitet. Abgesehen von den damit verbundenen Heizverlusten kann das weitere Probleme verursachen, etwa wenn am Übergang zwischen Decken- und Balkonplatte die Raumluft abkühlt und Schimmel entsteht.

Baumängel beim Balkon erkennen: In unserem Beitrag Balkonsanierung im Überblick erfahren Sie, welche Schäden auf alten Balkonen auftreten und welche Möglichkeiten es gibt, sie zu beheben.

Ineffizientes Heizsystem

Heizungsanlagenprüfung durch den Bausachverständigen
Wie alt ist die Heizung? Und wann muss sie erneuert werden? Bei der Begutachtung schaut der Bausachverständige auch darauf, ob die Anlage regelmäßig gewartet wurde und was die Messprotokolle dokumentieren.
Foto: Verband Privater Bauherren (VPB)

Um vor dem Hauskauf eine qualitative energetische Bewertung der Heizungsanlage zu erhalten, ist eine Heizungsanlagenprüfung nach DIN EN 15378 empfehlenswert. Der zeitliche Aufwand ist gering: Die Inspektion einer kleineren Heizungsanlage dauert etwa eine Stunde plus Beratung über sinnvolle Modernisierungsmaßnahmen.

Ein Beispiel: Alte Häuser haben manchmal noch Elektrospeicherheizungen, die viel Strom verbrauchen und einen schlechten Wirkungsgrad haben − ein Austausch ist anzuraten und in größeren Wohngebäuden ist der Rückbau sogar verpflichtend. Unabhängig vom Heizungssystem, sind spätestens nach einem Alter von 30 Jahren Modernisierungsmaßnahmen oder ein Austausch nötig − in der EnEV sind vorgeschriebene Nachrüstungen der Heizungsanlage geregelt.

Prüfung der Rohre und Leitungen im Altbau
In vielen Altbauten müssen Leitungen erneuert werden. Das kann teuer werden. Deshalb gehört die Prüfung der Rohrleitungen und Anschlüsse auf eventuelle Leckagen mit zur Hausinspektion des unabhängigen Sachverständigen.
Foto: Verband Privater Bauherren (VPB)

Werfen Sie auch einen Blick auf den Zustand der Rohre und Leitungen. Nach 20 bis 30 Jahren weisen Eisen- oder Kupferrohre häufig bereits Schäden auf. Rohre, die stark angegriffen oder sogar undicht sind, sollten ausgetauscht werden.

Veraltete Haustechnik

In der Haustechnik hat sich in den letzten Jahren extrem viel getan − aber nur selten wurden die vorhandenen Leitungen ausgetauscht. Der Grund: Da die Elektroinstallation normalerweise unter Putz verlegt ist, müssen die Wände im ganzen Haus aufgeschlitzt, neue Leitungen verlegt und anschließend neu verputzt werden. Klären Sie deshalb vor dem Hauskauf ...

  • ... auf welchem Stand die Haustechnik in Ihrer anvisierten Immobilie ist. Veraltete Drehsicherungen können noch durchbrennen oder es fehlen die FI-Schutzschalter. Zum Glück ist die Nachrüstung von FI-Schutzschaltern vergleichsweise einfach.
  • ... ob genügend Steckdosen und Schalter vorhanden sind. Die sind in alten Häusern nämlich häufig Mangelware.

Schadstoffe erkennen

Luftraummessung
Der Sachverständige für Schadstoffe in Innenräumen bereitet eine Luftraummessung vor.
Foto: Verband Privater Bauherren (VPB)

Vor dem Hauskauf ist es nicht nur wichtig, Baumängel zu erkennen, sondern auch eine eventuelle Schadstoffbelastung der Räume abzuklären − insbesondere wenn Mitglieder Ihrer Familie unter einer Allergie leiden.

Baumängel vor dem Hauskauf erkennen: Welche Baustoffe und Materialien wurden im Haus verbaut? Klagen die Hausbesitzer über gesundheitliche Beschwerden wie Kopfschmerzen oder Atemwegsreizungen? Dann sollten Sie hellhörig werden. Eine Schadstoffmessung der Raumluft gibt weitere Aufschlüsse über mögliche Schadstoffbelastungen.

  • Besonders gefährlich ist Asbest. In den 1960er- und 70er-Jahren wurde dieser gesundheitsgefährdende Baustoff häufig verwendet − beispielsweise in Form asbesthaltiger Bodenplatten oder Asbestzementplatten an der Fassade. Aus heutiger Sicht ein Baumangel. Die Demontage und Entsorgung asbestbelasteter Baustoffe ist aufwändig und teuer, diverse Sicherheitsvorschriften müssen eingehalten werden.
  • Ratsam ist es auch, eine Trinkwasseranalyse durchzuführen. Damit erhalten Sie Aufschluss darüber, ob das Trinkwasser gefährliche Legionellen enthält. Hier erfahren Sie, wie ein solcher Trinkwasser-Check abläuft: »Trinkwasser-Check durch den Sanitärhandwerker
  • Bleirohre sind gesundheitsschädlich und für Neubauten schon lange verboten. Sie müssen sofort ausgebaut und entsorgt werden. Sie erkennen die dickwandigen Rohre, die häufig in den 1920er- bis 1950er-Jahren verbaut wurden, an ihrer grauen Farbe. Beim Klopfen klingen sie dumpf und hohl.
  • Auf Dachböden wurden häufig Holzschutzmittel verarbeitet, die PCP und Lindan enthalten − beide Stoffe sind hochgradig gesundheitsschädigend.

Checkliste: Baumängel beim Hauskauf erkennen

Generell gilt: Fragen Sie jede Kleinigkeit ab. Denn es geht um Ihr Geld – und sachliche Fragen lassen sich ja höflich stellen!

  • Sprechen Sie mit den Nachbarn. Die wissen meist viel über Objekt und Gegend.
  • Lassen Sie sich alle Pläne des Hauses geben. Prüfen Sie, ob sie aktuell sind und alles genehmigt ist. Vergleichen Sie Pläne mit Haus und Technik.
  • Schnüffeltest: Riecht es im Haus muffig oder seltsam? Sind feuchte Stellen sichtbar? Gab es in der Vergangenheit Wasserschäden? Kontrollieren Sie besonders im Keller, in den Ecken, an der Decke und in Bad und Küche. Klären Sie die Ursachen.
  • Sind Schadstoffe oder Altlasten bekannt? Lassen Sie bei Verdacht eine Schadstoffuntersuchung machen. Besser gleich Bescheid wissen, als später leiden.
  • Der Energieausweis muss Ihnen vorgelegt werden. Aber er ist nicht so aussagekräftig, wie viele hoffen. Lassen Sie ihn sich vom Sachverständigen erläutern.
  • Ist die Heizungsanlage veraltet? Sind die Wasserrohre älter als 30 Jahre?
  • Welchen Zustand hat die Elektroinstallation? Erkundigen Sie sich beim Besitzer, wie alt die Haustechnik ist. Und zählen Sie die Steckdosen durch, denn gerade im Altbau sind sie Mangelware.

Und noch etwas: Wenn es nicht passt, zu teuer ist oder jemand Ihnen das Objekt wegschnappt − kein Haus ist einmalig! Sie haben jetzt Übung: Beim nächsten oder übernächsten Objekt klappt es bestimmt.

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