Ein altes Haus kaufen: Was muss ich beachten?
Von der Hausbesichtigung bis zum Hauskauf
Ob Hausbesichtigung, Gewährleistung oder Fördergelder − wir erklären, worauf Sie beim Kauf eines alten Hauses besonders achten sollten. Insbesondere ist es wichtig, den Sanierungsaufwand realistisch einzuschätzen, um nicht nach dem Hauskauf in die Kostenfalle zu tappen.
Unsere praktischen Checklisten helfen, Fallstricke zu vermeiden und anhand von Bewertungskriterien zu einer realistischen Einschätzung zu kommen, ob sich der Kauf der Immobilie lohnt.
Das erfahren Sie in diesem Artikel:
Ein altes Haus kaufen: Vor- und Nachteile
Ein gebrauchtes Haus zu kaufen, hat viele Vorteile gegenüber einem Neubau. Der Wichtigste ist: Der Kaufpreis ist in der Regel günstiger. Man kann außerdem schneller einziehen, lange Planungs- und Bauzeiten entfallen. Im Idealfall erspart man sich so jede Menge Stress.
Viele alte Häuser haben außerdem einen besonderen Charme − beispielsweise schöne große Gärten mit einem eingewachsenen alten Baumbestand, die kaum ein Neubau bieten kann. Nicht zuletzt ist der Kauf eines Altbaus viel nachhaltiger als ein Neubau.
Aber: Wer ein altes Haus kauft, muss in der Regel mit notwendigen Modernisierungsmaßnahmen rechnen. Damit der Hauskauf nicht zur Kostenfalle wird, ist es wichtig, den Sanierungsaufwand realistisch einzuschätzen. Nur wenn dieser "Haus-Check" positiv ausfällt, können Sie ruhigen Gewissens zuschlagen. Wir sagen Ihnen, worauf Sie achten müssen.
Hausbesichtigung: Was Sie beachten sollten
Legen Sie viel Wert auf die Besichtigung. Hier können Sie bereits viele Fragen klären: Wie ist die Lage und Umgebung? Passen Grundriss und Zuschnitt der Wohnung zu Ihren Bedürfnissen? Wie ist der Zustand des Hauses? Welche Ausstattung hat die Immobilie? Gefallen Ihnen die Außenanlagen und der Garten? Hier gibt es eine Checkliste zur Hausbesichtigung »
Was muss ich bei der Gewährleistung beachten?
Beim Hauskauf findet sich in den Verträgen häufig eine Formulierung wie: "Das Gebäude wird verkauft wie gesehen unter Ausschluss der Gewährleistung." Ist das zulässig?
Ja, beim Verkauf gebrauchter Häuser ist eine Sachmängelhaftung in der Regel ausgeschlossen. Das bedeutet, dass der Verkäufer für Mängel, die bereits bei der Übergabe vorhanden waren, nicht haften muss. Denn meist ist es für den Verkäufer gar nicht möglich, alle (versteckten) Mängel zu finden. Das ist aber kein Freibrief für den Verkäufer: Denn wer einen Mangel absichtlich verschweigt, kann dennoch zur Haftung herangezogen werden.
Prüfen Sie das Haus sorgfältig
Häufig werden gebrauchte Häuser schon nach einer einzigen Besichtigung gekauft. Doch das ist zu wenig. Eine Erstbesichtigung verschafft nur einen groben Überblick – mehr nicht. Das systematische Abchecken auf Baumängel ist unentbehrlich.
Einen Überblick über die häufigsten Baumängel bei alten Häusern geben wir hier: Baumängel beim Hauskauf erkennen »
Es ist empfehlenswert, für das favorisierte Haus einen Architekten oder Bausachverständigen hinzuzuziehen. Mit einem Wert- und Sanierungsgutachten erfahren Sie verlässlich, ob das Haus seinen Preis wirklich wert ist und was an Sanierungskosten und Nachrüstpflichten auf Sie zukommen kann. Einen ersten guten Überblick über den energetischen Zustand des Hauses gibt der Energieausweis. Jeder Hausverkäufer ist verpflichtet, Ihnen dieses Dokument auszuhändigen.
Tipp: Wer Schäden rechtzeitig entdeckt, kann reagieren – entweder auf den Kauf verzichten oder die Sanierungskosten gleich vom Kaufpreis herunterhandeln. Ein Sachverständiger macht sich deshalb schnell bezahlt.
Mit welchen Baumängeln ist in welchem Baujahr zu rechnen?
Je nach Baujahr sind unterschiedliche Baumängel typisch. Erfahren Sie in unserem Artikel, welche Baumängel typisch für welches Baujahr sind »
Kaufinteressenten finden das Baujahr beispielsweise im Energieausweis, der vor dem Kauf vorgelegt werden muss, oder im Grundbucheintrag der Gemeinde. Hier stellen wir diese und weitere Wege vor, wie Sie das Baujahr eines Hauses herausfinden können »
Checkliste: Altes Haus kaufen − worauf muss ich achten?
Drucken Sie unsere Checkliste aus und füllen Sie sie nach dem Besichtigungstermin aus. Stellen Sie dem Makler oder Hausbesitzer Fragen. So erhalten Sie einen guten Überblick darüber, ob die Immobilie Ihren Ansprüchen genügt. Außerdem können Sie anhand der ausgefüllten Fragenkataloge die Angebote gut vergleichen.
Nutzen Sie unsere Checkliste Hauskauf!
Unsere Checkliste gibt einen Überblick zu allen wichtigen Bewertungskriterien und Fallstricken beim Kauf eines gebrauchten Hauses:
- Lage und Grundstück
- Grundriss und Räume
- Baulicher Zustand
- Kosten
Kalkulieren Sie Modernisierungsmaßnahmen ein
Ein gebrauchtes Haus zu finden, das genau den eigenen Wünschen entspricht, ist ein Glücksfall. In der Regel werden kleinere oder größere Modernisierungen nötig werden. Das müssen nicht unbedingt Baumängel sein.
Viel häufiger kommt es vor, dass die altmodischen Fliesen in der Küche oder im Bad nicht gefallen, die Räume zu klein oder ungünstig geschnitten sind oder das Dachgeschoss ausgebaut werden soll, um mehr Wohnraum zu gewinnen.
Wenn Sie Modernisierungen planen, sollten Sie besonderes Augenmerk auf eine realistische Kosteneinschätzung legen und − wenn Sie Eigenleistungen erbringen möchten − Ihre handwerklichen und zeitlichen Möglichkeiten nicht überschätzen.
Mehr dazu: Eigenleistung beim Hausbau richtig einsetzen »
Sanierungen häufig teurer als gedacht
Die Modernisierung alter Häuser wird fast immer teurer als Laien ahnen. Wenn Sie ein gebrauchtes Haus kaufen, sollten Sie beachten, dass Modernisierungen in der Regel unerlässlich sind. Dabei gilt: Je älter das Haus, umso höher die Investitionen:
- Um ein Einfamilienhaus aus den 1970er- und 1980er-Jahren auf heutigen Stand zu bringen, muss mit Modernisierungsausgaben von rund einem Drittel des Kaufpreises gerechnet werden. Diese Summe sollten Kaufinteressierte von Anfang an im Geiste zum Kaufpreis hinzuaddieren.
- Für den zeitgemäßen Umbau von alten Häusern aus den Nachkriegsjahren veranschlagen Fachleute gut 40 Prozent des Kaufpreises.
- Ältere Häuser aus der Zeit vor 1930 benötigen sogar rund die Hälfte des Kaufpreises zusätzlich für die Sanierung.
- Selbst neuere Immobilien können selten gleich bezogen werden. Schönheitsreparaturen und Instandsetzungen machen rund ein Fünftel des Kaufpreises aus.
Tipp: Nutzen Sie eine Energieberatung
Energieberater ermitteln energetische Schwachstellen bei alten Häusern geben Tipps, wie Sie bei einer Sanierung am besten vorgehen sollten. Unabhängige Energieberatungen werden vom Staat gefördert. Hier erfahren Sie mehr zu Ablauf und Kosten einer Energieberatung »
Sonderfall: Ein Baudenkmal kaufen und sanieren
Denkmalgeschützte Häuser haben besonderen Charme. Die Sanierung ist allerdings oft komplizierter und muss mit den Behörden detailliert abgestimmt werden. Auflagen der Behörden müssen mit den Wohnwünschen der Besitzer in Einklang gebracht werden. Auch die Unterhaltung und Pflege ist aufwändiger als bei normalen Häusern.
Weil das so ist, kommt der Staat Denkmalbesitzern finanziell entgegen. So können die meisten Arbeiten am Baudenkmal steuerlich abgesetzt werden − vorausgesetzt, die Arbeiten wurden durch die zuständige Denkmalbehörde genehmigt.
Generell gilt: Für denkmalgeschützte Häuser gelten besondere gesetzliche Pflichten − aber auch Privilegien. Welche das sind, erfahren Sie in unserem Ratgeber: Denkmalgeschütztes Haus sanieren »
Nutzen Sie Fördergelder
Wenn Sie ein altes Haus kaufen und sanieren, können große Kosten entstehen. Zum Glück gibt es verschiedene Fördermöglichkeiten, die man bei einer Sanierung in Anspruch nehmen kann − insbesondere wenn es sich um Maßnahmen handelt, die die Energieeffiizienz des Gebäudes verbessern.
Wer plant, sein Eigenheim energetisch zu sanieren, kann mit Fördergeldern viel Geld sparen. Beantragt werden sie bei der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG). Darunter werden seit einigen Jahren die alten Förderprogramme der KfW und BAFA gebündelt.
Außerdem gibt auch diverse regionale Förderprogramme. Eine unabhängige Förderdatenbank im Internet ist beispielsweise die foerderdata. Hier können Sie selber nach Förderprogrammen recherchieren. Außerdem haben die einzelnen Bundesländer jeweils eigene Förderbanken.
Kostenloses E-Book "Energetisch sanieren mit Plan"
Die Wüstenrot Bausparkasse stellt auf ihrer Website einen kostenlosen Ratgeber zum energetischen Sanieren » zum Download bereit. Das 40-seitige E-Book gibt einen aktuellen Überblick über die gesetzlichen Regelungen, Sanierungspflichten und Fördergelder.
Fördergeld fürs eigene Zuhause nutzen
Wer Geld in die eigenen vier Wände steckt, sollte früh prüfen, welche Fördermöglichkeiten infrage kommen. Ab 2027 gibt es beispielsweise deutlich höhere Zulagen für die Eigenheimrente. In diesem Beitrag informiert die Wüstenrot Bausparkasse, wieviel Sie mit der neuen Eigenheimrente sparen können »
Der Kaufvertrag
Sie haben Ihr Traumhaus gefunden? Nutzen Sie die Gelegenheit, den Kaufpreis noch zu verhandeln. Mängel oder Nachteile, die Sie oder der Bausachverständige bei den vorhergehenden Besichtigungen festgestellt haben, können Sie jetzt geltend machen.
Ein altes Haus kaufen: Ab wann gehört mir die Immobilie?
- Unterschreiben des Kaufvertrages: Der Verkäufer hat sich zwar über den Eigentumsübergang mit dem Käufer geeinigt, ist aber noch immer der Besitzer und Eigentümer der Immobilie.
- Nach der Zahlung: Der Käufer gilt rechtlich als Besitzer der Immobilie, während der Verkäufer noch immer der Eigentümer ist.
- Eintragung im Grundbuch: Erst wenn die Immobilie im Grundbuch auf den Käufer umgeschrieben würde, ist der Käufer sowohl der Eigentümer und Besitzer der Immobilie.
Hier lesen Sie, worauf Sie beim Notartermin achten sollten »
Achtung: Hauskauf niemals ohne Auflassungsvormerkung!
Die Auflassungsvormerkung ist ein fester Bestandteil des Kaufvertrags. Für die Banken ist sie sogar eine Voraussetzung für die Finanzierung. Die Auflassungsvormerkung sichert den Käufer ab und verhindert, dass der Verkäufer das Haus nach Abschluss des Kaufvertrags noch belasten oder heimlich an einen Dritten verkaufen kann.
Hier erklären wir, wie die Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen wird »
Das Übergabeprotokoll
Das Übergabeprotokoll ist beim Hauskauf ein wichtiger Schritt, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden. Am besten erstellt man das Übergabeprotokoll zusammen mit allen Beteiligten bei Tageslicht, wenn der Vorbesitzer ausgezogen und der neue Besitzer noch nicht eingezogen ist. In unserem Artikel erfahren Sie, welche Inhalte enthalten sein sollten und können sich ein Muster-Übergabeprotokoll herunterladen: Übergabeprotokoll für den Hauskauf »
