Ein altes Haus kaufen: Was muss ich beachten?

Altes Haus

Von der Hausbesichtigung bis zum Hauskauf

Foto: Pixabay

Ob Hausbesichtigung, Gewährleistung oder Fördergelder − wir erklären, worauf Sie beim Kauf eines alten Hauses besonders achten sollten. Insbesondere ist es wichtig, den Sanierungsaufwand realistisch einzuschätzen, um nicht nach dem Hauskauf in die Kostenfalle zu tappen.

Das erfahren Sie in diesem Artikel:

  1. Ein altes Haus kaufen: Vor- und Nachteile
  2. Hausbesichtigung: Was Sie beachten sollten
  3. Kalkulieren Sie Modernisierungsmaßnahmen ein
  4. Sonderfall: Ein Baudenkmal kaufen und sanieren
  5. Nutzen Sie Fördergelder
  6. Der Kaufvertrag

Ein altes Haus kaufen: Vor- und Nachteile

altes haus kaufen baudenkmal
Bergische Schieferhausidylle: Alte Häuser haben oft einen ganz besonderen Charme.
Thomas Max Müller/pixelio.de

Ein gebrauchtes Haus zu kaufen, hat viele Vorteile gegenüber einem Neubau: Der Kaufpreis ist in der Regel günstiger und man hat eine gute Kostenkontrolle − eine vorherige sorgfältige Prüfung der Immobilie vorausgesetzt.

Man kann schneller einziehen, lange Planungs- und Bauzeiten entfallen. Im Idealfall erspart man sich so jede Menge Stress.

Viele alte Häuser haben außerdem einen besonderen Charme und schöne große Gärten mit einem eingewachsenen alten Baumbestand, die kaum ein Neubau bieten kann. Nicht zuletzt ist der Kauf eines Altbaus viel nachhaltiger als ein Neubau.

Aber: Wer ein altes Haus kauft, muss in der Regel mit notwendigen Modernisierungsmaßnahmen rechnen. Damit der Hauskauf nicht zur Kostenfalle wird, ist es wichtig, den Sanierungsaufwand realistisch einzuschätzen. Wenn dieser "Haus-Check" positiv ausfällt, können Sie ruhigen Gewissens zuschlagen.

Was muss ich bei der Gewährleistung beachten?

Beim Hauskauf findet sich in den Verträgen häufig eine Formulierung wie: "Das Gebäude wird verkauft wie gesehen unter Ausschluss der Gewährleistung." Ist das zulässig?

Ja, beim Verkauf gebrauchter Häuser ist eine Sachmängelhaftung in der Regel ausgeschlossen. Das bedeutet, dass der Verkäufer für Mängel, die bereits bei der Übergabe vorhanden waren, nicht haften muss. Denn meist ist es für den Verkäufer gar nicht möglich, alle (versteckten) Mängel zu finden. Das ist aber kein Freibrief für den Verkäufer: Denn wer einen Mangel absichtlich verschweigt, kann dennoch zur Haftung herangezogen werden.

Hausbesichtigung: Was Sie beachten sollten

Legen Sie viel Wert auf die Besichtigung. Hier können Sie bereits viele Fragen klären: Wie ist die Lage und Umgebung? Passen Grundriss und Zuschnitt der Wohnung zu Ihren Bedürfnissen? Wie ist der Zustand des Hauses? Welche Ausstattung hat die Immobilie? Gefallen Ihnen die Außenanlagen und der Garten? Hier gibt es eine Checkliste zur Hausbesichtigung »

Prüfen Sie das Haus sorgfältig

Altes Haus durch Sachverständigen prüfen bauschäden prüfen
Je mehr aktuelle Unterlagen dem Sachverständigen zur Verfügung stehen, umso schneller und gründlicher kann er die Immobilie prüfen.
Verband Privater Bauherren (VPB)

Häufig werden gebrauchte Häuser schon nach einer einzigen Besichtigung gekauft. Doch das ist zu wenig. Eine Erstbesichtigung verschafft nur einen groben Überblick – mehr nicht. Das systematische Abchecken auf Baumängel ist unentbehrlich.

Einen Überblick über die häufigsten Baumängel bei alten Häusern finden Sie hier: Baumängel beim Hauskauf erkennen »

Es ist empfehlenswert, für das favorisierte Haus einen Architekten oder Bausachverständigen hinzuzuziehen. Mit einem Wert- und Sanierungsgutachten erfahren Sie verlässlich, ob das Haus seinen Preis wirklich wert ist und was an Sanierungskosten und Nachrüstpflichten auf Sie zukommen kann. Einen ersten guten Überblick über den energetischen Zustand des Hauses gibt der Energieausweis. Jeder Hausverkäufer ist verpflichtet, Ihnen dieses Dokument auszuhändigen.

Tipp: Wer Schäden rechtzeitig entdeckt, kann reagieren – entweder auf den Kauf verzichten oder die Sanierungskosten gleich vom Kaufpreis herunterhandeln. Ein Sachverständiger macht sich deshalb schnell bezahlt.

Isolierung der Kellerwände altes haus sanieren
Alte Bitumenabdichtungen zersetzen sich nach 30 bis 40 Jahren und müssen erneuert werden. Dazu muss das Haus ringsum aufgegraben und neu abgedichtet werden.
VPB

Beachten Sie Sanierungspflichten für alte Häuser

Gerade bei älteren Häusern kommen auf die Käufer häufig mehr oder weniger freiwillige Sanierungspflichten zu. So müssen beispielsweise alte Öl- und Gasheizungen, die über 30 Jahre alt sind, durch neue energieeffizientere Heizungsanlagen ersetzt werden. Mehr zur Austauschpflicht für alte Öl- und Gasheizungen und zum Ölheizungsverbot.

Bis Ende 2020 müssen außerdem Kamin- und Kachelöfen, die vor dem 1. Januar 1995 in Betrieb genommen wurden, ausgetauscht oder nachgerüstet werden, um die Grenzwerte einzuhalten. Mehr zur Austauschpflicht für alte Öfen.

Weitere Sanierungspflichten stellen Anforderungen an die Dämmung von Gebäuden. Unser Artikel gibt einen Überblick über die Sanierungspflichten des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) »

Kalkulieren Sie Modernisierungsmaßnahmen ein

Energieberatung Gebäudeenergiegesetz GEG
Energieberater ermitteln energetische Schwachstellen und erstellen einen Sanierungsfahrplan.
Foto: Intelligent heizen/VdZ

Ein gebrauchtes Haus zu finden, das genau den eigenen Wünschen entspricht, ist ein Glücksfall. In der Regel werden kleinere oder größere Modernisierungen nötig werden. Das müssen nicht unbedingt Baumängel sein.

Viel häufiger kommt es vor, dass die altmodischen Fliesen in der Küche oder im Bad nicht gefallen, die Räume zu klein oder ungünstig geschnitten sind oder das Dachgeschoss ausgebaut werden soll, um mehr Wohnraum zu gewinnen.

Wenn Sie Modernisierungen planen, sollten Sie besonderes Augenmerk auf eine realistische Kosteneinschätzung legen und − wenn Sie Eigenleistungen erbringen möchten − Ihre handwerklichen und zeitlichen Möglichkeiten nicht überschätzen.
Mehr dazu: Eigenleistung beim Hausbau richtig einsetzen »

Tipp: Baumängel-Checkliste für die Baujahre

Je nach Baujahr sind unterschiedliche Baumängel typisch. Erfahren Sie in unserem Artikel, wie Sie das Baujahr Ihres Hauses herausfinden können und welche typischen Baumängel typisch für diese Bauepoche sind: Was das Baujahr über Ihr Haus aussagt »

Sanierungen häufig teurer als gedacht

Die Modernisierung alter Häuser wird fast immer teurer als Laien ahnen. Etwa zwei Drittel der Wohngebäude in Deutschland sind älter als 35 Jahre (Institut für Wohnen und Umwelt IWU; 2010). Wenn Sie ein gebrauchtes Haus kaufen, sollten Sie beachten, dass Modernisierungen in der Regel unerlässlich sind. Dabei gilt: Je älter das Haus, umso höher die Investitionen:

  • Um ein Einfamilienhaus aus den 1970er- und 1980er-Jahren auf heutigen Stand zu bringen, muss mit Modernisierungsausgaben von rund einem Drittel des Kaufpreises gerechnet werden. Diese Summe sollten Kaufinteressierte von Anfang an im Geiste zum Kaufpreis hinzuaddieren.
  • Für den zeitgemäßen Umbau von alten Häusern aus den Nachkriegsjahren veranschlagen Fachleute gut 40 Prozent des Kaufpreises.
  • Ältere Häuser aus der Zeit vor 1930 benötigen sogar rund die Hälfte des Kaufpreises zusätzlich für die Sanierung.
  • Selbst neuere Immobilien können selten gleich bezogen werden. Schönheitsreparaturen und Instandsetzungen machen rund ein Fünftel des Kaufpreises aus.

Tipp: Energieberater ermitteln energetische Schwachstellen und erstellen Sanierungsfahrpläne fürs Haus. Dank großzügiger Fördergelder können Sie bis zu 80% der Kosten sparen. Mehr Informationen zur staatlichen Förderung für Energieberatungen »

Sonderfall: Ein Baudenkmal kaufen und sanieren

altes haus denkmalgeschützt baumängel
Sanierung eines Baudenkmales von 1898: Die Fassade der Villa wurde in Abstimmung mit der Denkmalschutzbehörde saniert. Beim Fensteraustausch wurden die Profile der historischen Originalfenster wieder aufgenommen.
Verband Privater Bauherren (VPB)

Denkmalgeschützte Häuser haben besonderen Charme. Die Sanierung ist allerdings oft komplizierter und muss mit den Behörden detailliert abgestimmt werden. Auflagen der Behörden müssen mit den Wohnwünschen der Besitzer in Einklang gebracht werden. Auch die Unterhaltung und Pflege ist aufwändiger als bei normalen Häusern.

Weil das so ist, kommt der Staat Denkmalbesitzern finanziell entgegen. So können die meisten Arbeiten am Baudenkmal steuerlich abgesetzt werden − vorausgesetzt, die Arbeiten wurden durch die zuständige Denkmalbehörde genehmigt. Der Verband Privater Bauherren (VPB) hat einige Tipps zum Wohnen im Baudenkmal zusammengestellt.

Nutzen Sie Fördergelder

Wenn Sie ein altes Haus kaufen und sanieren, können große Kosten entstehen. Zum Glück gibt es verschiedene Fördermöglichkeiten, die man bei einer Sanierung in Anspruch nehmen kann − insbesondere wenn es sich um Maßnahmen handelt, die die Energieeffiizienz des Gebäudes verbessern.

Wer plant, sein Eigenheim energetisch zu sanieren, kann mit der neuen Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) viel Geld sparen. Darunter werden seit 2021 die alten Förderprogramme der KfW und BAFA gebündelt. Auch die Antragstellung wurde deutlich vereinfacht und die staatliche Förderung weiter erhöht. Einen guten Überblick finden Sie hier:

Außerdem gibt auch diverse regionale Förderprogramme. Eine unabhängige Förderdatenbank im Internet ist beispielsweise die foerderdata. Außerdem haben die einzelnen Bundesländer jeweils eigene Förderbanken.

Der Kaufvertrag

Sie haben Ihr Traumhaus gefunden? Nutzen Sie die Gelegenheit, den Kaufpreis noch zu verhandeln. Mängel oder Nachteile, die Sie oder der Bausachverständige bei den vorhergehenden Besichtigungen festgestellt haben, können Sie jetzt geltend machen.

Ein altes Haus kaufen: Ab wann gehört mir die Immobilie?

  1. Unterschreiben des Kaufvertrages: Der Verkäufer hat sich zwar über den Eigentumsübergang mit dem Käufer geeinigt, ist aber noch immer der Besitzer und Eigentümer der Immobilie.
  2. Nach der Zahlung: Der Käufer gilt rechtlich als Besitzer der Immobilie, während der Verkäufer noch immer der Eigentümer ist.
  3. Eintragung im Grundbuch: Erst wenn die Immobilie im Grundbuch auf den Käufer umgeschrieben würde, ist der Käufer sowohl der Eigentümer und Besitzer der Immobilie.

Mehr erfahren: Notartermin beim Immobilienkauf: Das sollten Sie beachten

Das Übergabeprotokoll

Uebergabeprotokoll
Das Übergabeprotokoll ist ein wichtiges Dokument beim Haus- und Wohnungskauf.
Adobe Stock

Das Übergabeprotokoll ist beim Hauskauf ein wichtiger Schritt, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden. Am besten erstellt man das Übergabeprotokoll zusammen mit allen Beteiligten bei Tageslicht, wenn der Vorbesitzer ausgezogen und der neue Besitzer noch nicht eingezogen ist. In unserem Artikel erfahren Sie, welche Inhalte enthalten sein sollten und können sich ein Muster-Übergabeprotokoll herunterladen: Übergabeprotokoll für den Hauskauf »

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