Ein altes Haus kaufen: Was muss ich beachten?

Von der Hausbesichtigung bis zum Hauskauf

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Ob Hausbesichtigung, Gewährleistung oder Fördergelder − wir erklären, worauf Sie beim Kauf eines alten Hauses besonders achten sollten. Insbesondere ist es wichtig, den Sanierungsaufwand realistisch einzuschätzen, um nicht nach dem Hauskauf in die Kostenfalle zu tappen.

Das erfahren Sie in diesem Artikel:

Ein altes Haus kaufen: Vor- und Nachteile
Hausbesichtigung: Was Sie beachten sollten
Kalkulieren Sie Modernisierungsmaßnahmen ein
Sonderfall: Ein Baudenkmal kaufen und sanieren
Nutzen Sie Fördergelder
Der Kaufvertrag

Ein altes Haus kaufen: Vor- und Nachteile

altes haus kaufen baudenkmal — Bergische Schieferhausidylle: Alte Häuser haben oft einen ganz besonderen Charme.

Ein gebrauchtes Haus zu kaufen, hat viele Vorteile gegenüber einem Neubau: Der Kaufpreis ist in der Regel günstiger und man hat eine gute Kostenkontrolle − eine vorherige sorgfältige Prüfung der Immobilie vorausgesetzt.

Man kann schneller einziehen, lange Planungs- und Bauzeiten entfallen. Im Idealfall erspart man sich so jede Menge Stress.

Viele alte Häuser haben außerdem einen besonderen Charme und schöne große Gärten mit einem eingewachsenen alten Baumbestand, die kaum ein Neubau bieten kann. Nicht zuletzt ist der Kauf eines Altbaus viel nachhaltiger als ein Neubau.

Aber: Wer ein altes Haus kauft, muss in der Regel mit notwendigen Modernisierungsmaßnahmen rechnen. Damit der Hauskauf nicht zur Kostenfalle wird, ist es wichtig, den Sanierungsaufwand realistisch einzuschätzen. Wenn dieser "Haus-Check" positiv ausfällt, können Sie ruhigen Gewissens zuschlagen.

Was muss ich bei der Gewährleistung beachten?

Beim Hauskauf findet sich in den Verträgen häufig eine Formulierung wie: "Das Gebäude wird verkauft wie gesehen unter Ausschluss der Gewährleistung." Ist das zulässig?

Ja, beim Verkauf gebrauchter Häuser ist eine Sachmängelhaftung in der Regel ausgeschlossen. Das bedeutet, dass der Verkäufer für Mängel, die bereits bei der Übergabe vorhanden waren, nicht haften muss. Denn meist ist es für den Verkäufer gar nicht möglich, alle (versteckten) Mängel zu finden. Das ist aber kein Freibrief für den Verkäufer: Denn wer einen Mangel absichtlich verschweigt, kann dennoch zur Haftung herangezogen werden.

Hausbesichtigung: Was Sie beachten sollten

Legen Sie viel Wert auf die Besichtigung. Hier können Sie bereits viele Fragen klären: Wie ist die Lage und Umgebung? Passen Grundriss und Zuschnitt der Wohnung zu Ihren Bedürfnissen? Wie ist der Zustand des Hauses? Welche Ausstattung hat die Immobilie? Gefallen Ihnen die Außenanlagen und der Garten? Hier gibt es eine Checkliste zur Hausbesichtigung »

Prüfen Sie das Haus sorgfältig

Altes Haus durch Sachverständigen prüfen bauschäden prüfen — Je mehr aktuelle Unterlagen dem Sachverständigen zur Verfügung stehen, umso schneller und gründlicher kann er die Immobilie prüfen.

Häufig werden gebrauchte Häuser schon nach einer einzigen Besichtigung gekauft. Doch das ist zu wenig. Eine Erstbesichtigung verschafft nur einen groben Überblick – mehr nicht. Das systematische Abchecken auf Baumängel ist unentbehrlich.

Einen Überblick über die häufigsten Baumängel bei alten Häusern finden Sie hier: Baumängel beim Hauskauf erkennen »

Es ist empfehlenswert, für das favorisierte Haus einen Architekten oder Bausachverständigen hinzuzuziehen. Mit einem Wert- und Sanierungsgutachten erfahren Sie verlässlich, ob das Haus seinen Preis wirklich wert ist und was an Sanierungskosten und Nachrüstpflichten auf Sie zukommen kann. Einen ersten guten Überblick über den energetischen Zustand des Hauses gibt der Energieausweis. Jeder Hausverkäufer ist verpflichtet, Ihnen dieses Dokument auszuhändigen.

Tipp: Wer Schäden rechtzeitig entdeckt, kann reagieren – entweder auf den Kauf verzichten oder die Sanierungskosten gleich vom Kaufpreis herunterhandeln. Ein Sachverständiger macht sich deshalb schnell bezahlt.

Isolierung der Kellerwände altes haus sanieren — Alte Bitumenabdichtungen zersetzen sich nach 30 bis 40 Jahren und müssen erneuert werden. Dazu muss das Haus ringsum aufgegraben und neu abgedichtet werden.

Baujahr vom Haus herausfinden: So kommen Sie an die Daten

Kaufinteressenten finden das Baujahr beispielsweise im Energieausweis, der vor dem Kauf vorgelegt werden muss, oder im Grundbucheintrag der Gemeinde. Hier stellen wir diese und weitere Wege vor, wie Sie das Baujahr eines Hauses herausfinden können »

Beachten Sie Sanierungspflichten für alte Häuser

Gerade bei älteren Häusern kommen auf die Käufer häufig Sanierungspflichten zu. So müssen beispielsweise alte Öl- und Gasheizungen, die über 30 Jahre alt sind, durch neue energieeffizientere Heizungsanlagen ersetzt werden.

Auch gilt ab 2024 das neue Heizungsgesetz (genauer gesagt handelt es sich dabei um eine Novelle des Gebäudeenergiegesetzes). Das fordert: Wenn der Einbau einer neuen Heizung fällig wird, müssen mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien genutzt werden. Im Altbau hat das häufig zur Folge, dass die bestehende Öl- oder Gasheizung durch ein anderes Heizsystem ersetzt werden muss. In unserem Artikel erfahren Sie mehr zur Austauschpflicht für alte Öl- und Gasheizungen »

Bis Ende 2024 müssen außerdem Kamin- und Kachelöfen, die zwischen 1995 und Ende März 2010 gefertigt wurden, ausgetauscht oder nachgerüstet werden, um die Grenzwerte einzuhalten. Mehr zur Austauschpflicht für alte Öfen.

Weitere Sanierungspflichten stellen Anforderungen an die Dämmung von Gebäuden. Unser Artikel gibt einen Überblick über die Sanierungspflichten des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) »

Kalkulieren Sie Modernisierungsmaßnahmen ein

Energieberatung Gebäudeenergiegesetz GEG — Energieberater ermitteln energetische Schwachstellen und erstellen einen Sanierungsfahrplan.

Ein gebrauchtes Haus zu finden, das genau den eigenen Wünschen entspricht, ist ein Glücksfall. In der Regel werden kleinere oder größere Modernisierungen nötig werden. Das müssen nicht unbedingt Baumängel sein.

Viel häufiger kommt es vor, dass die altmodischen Fliesen in der Küche oder im Bad nicht gefallen, die Räume zu klein oder ungünstig geschnitten sind oder das Dachgeschoss ausgebaut werden soll, um mehr Wohnraum zu gewinnen.

Wenn Sie Modernisierungen planen, sollten Sie besonderes Augenmerk auf eine realistische Kosteneinschätzung legen und − wenn Sie Eigenleistungen erbringen möchten − Ihre handwerklichen und zeitlichen Möglichkeiten nicht überschätzen.
Mehr dazu: Eigenleistung beim Hausbau richtig einsetzen »

Tipp: Baumängel-Checkliste für die Baujahre

Je nach Baujahr sind unterschiedliche Baumängel typisch. Erfahren Sie in unserem Artikel, wie Sie das Baujahr Ihres Hauses herausfinden können und welche typischen Baumängel typisch für diese Bauepoche sind: Was das Baujahr über Ihr Haus aussagt »

Sanierungen häufig teurer als gedacht

Die Modernisierung alter Häuser wird fast immer teurer als Laien ahnen. Etwa zwei Drittel der Wohngebäude in Deutschland sind älter als 35 Jahre (Institut für Wohnen und Umwelt IWU; 2010). Wenn Sie ein gebrauchtes Haus kaufen, sollten Sie beachten, dass Modernisierungen in der Regel unerlässlich sind. Dabei gilt: Je älter das Haus, umso höher die Investitionen:

Um ein Einfamilienhaus aus den 1970er- und 1980er-Jahren auf heutigen Stand zu bringen, muss mit Modernisierungsausgaben von rund einem Drittel des Kaufpreises gerechnet werden. Diese Summe sollten Kaufinteressierte von Anfang an im Geiste zum Kaufpreis hinzuaddieren.
Für den zeitgemäßen Umbau von alten Häusern aus den Nachkriegsjahren veranschlagen Fachleute gut 40 Prozent des Kaufpreises.
Ältere Häuser aus der Zeit vor 1930 benötigen sogar rund die Hälfte des Kaufpreises zusätzlich für die Sanierung.
Selbst neuere Immobilien können selten gleich bezogen werden. Schönheitsreparaturen und Instandsetzungen machen rund ein Fünftel des Kaufpreises aus.

Tipp: Nutzen Sie eine Energieberatung

Energieberater ermitteln energetische Schwachstellen bei alten Häusern geben Tipps, wie Sie bei einer Sanierung am besten vorgehen sollten. Unabhängige Energieberatungen werden vom Staat mit bis zu 80 Prozent gefördert, die Kosten halten sich also im Rahmen. Hier erfahren Sie mehr zu Ablauf und Kosten einer Energieberatung »

Buchtipp

Die Verbraucherzentrale informiert im unabhängigen Ratgeber "Kauf eines gebrauchten Hauses" über mögliche Fallstricke in Sachen Bausubstanz, Heizungstechnik, Modernisierungsbedarf. Der anwendungsorientierte Ratgeber enthält auch kommentierte Beispiele zu Makler- und Kaufverträgen sowie umfangreiche Checklisten.

Kauf eines gebrauchten Hauses, 6. Auflage 2022, 34,90 Euro, erhältlich bei der Verbraucherzentrale.

Sonderfall: Ein Baudenkmal kaufen und sanieren

altes haus denkmalgeschützt baumängel — Sanierung eines Baudenkmales von 1898: Die Fassade der Villa wurde in Abstimmung mit der Denkmalschutzbehörde saniert. Beim Fensteraustausch wurden die Profile der historischen Originalfenster wieder aufgenommen.

Denkmalgeschützte Häuser haben besonderen Charme. Die Sanierung ist allerdings oft komplizierter und muss mit den Behörden detailliert abgestimmt werden. Auflagen der Behörden müssen mit den Wohnwünschen der Besitzer in Einklang gebracht werden. Auch die Unterhaltung und Pflege ist aufwändiger als bei normalen Häusern.

Weil das so ist, kommt der Staat Denkmalbesitzern finanziell entgegen. So können die meisten Arbeiten am Baudenkmal steuerlich abgesetzt werden − vorausgesetzt, die Arbeiten wurden durch die zuständige Denkmalbehörde genehmigt.

Generell gilt: Für denkmalgeschützte Häuser gelten besondere gesetzliche Pflichten − aber auch Privilegien. Welche das sind, erfahren Sie in unserem Ratgeber: Denkmalgeschütztes Haus sanieren »

Nutzen Sie Fördergelder

Wenn Sie ein altes Haus kaufen und sanieren, können große Kosten entstehen. Zum Glück gibt es verschiedene Fördermöglichkeiten, die man bei einer Sanierung in Anspruch nehmen kann − insbesondere wenn es sich um Maßnahmen handelt, die die Energieeffiizienz des Gebäudes verbessern.

Wer plant, sein Eigenheim energetisch zu sanieren, kann mit Fördergeldern viel Geld sparen. Beantragt werden sie bei der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG). Darunter werden seit einigen Jahren die alten Förderprogramme der KfW und BAFA gebündelt.

Außerdem gibt auch diverse regionale Förderprogramme. Eine unabhängige Förderdatenbank im Internet ist beispielsweise die foerderdata. Hier können Sie selber nach Förderprogrammen recherchieren. Außerdem haben die einzelnen Bundesländer jeweils eigene Förderbanken.

Überblick über aktuelle Fördergelder

Bei der Bausparkasse Wüstenrot finden Sie diesen Überblicksartikel zu Fördergeldern für energetische Sanierungen »

Der Kaufvertrag

Sie haben Ihr Traumhaus gefunden? Nutzen Sie die Gelegenheit, den Kaufpreis noch zu verhandeln. Mängel oder Nachteile, die Sie oder der Bausachverständige bei den vorhergehenden Besichtigungen festgestellt haben, können Sie jetzt geltend machen.

Ein altes Haus kaufen: Ab wann gehört mir die Immobilie?

Unterschreiben des Kaufvertrages: Der Verkäufer hat sich zwar über den Eigentumsübergang mit dem Käufer geeinigt, ist aber noch immer der Besitzer und Eigentümer der Immobilie.
Nach der Zahlung: Der Käufer gilt rechtlich als Besitzer der Immobilie, während der Verkäufer noch immer der Eigentümer ist.
Eintragung im Grundbuch: Erst wenn die Immobilie im Grundbuch auf den Käufer umgeschrieben würde, ist der Käufer sowohl der Eigentümer und Besitzer der Immobilie.

In unserem Artikel lesen Sie, worauf Sie beim Notartermin achten sollten, wenn Sie ein altes Haus kaufen.

Achtung: Hauskauf niemals ohne Auflassungsvormerkung!

Die Auflassungsvormerkung ist ein fester Bestandteil des Kaufvertrags. Für die Banken ist sie sogar eine Voraussetzung für die Finanzierung. Die Auflassungsvormerkung sichert den Käufer ab und verhindert, dass der Verkäufer das Haus nach Abschluss des Kaufvertrags noch belasten oder heimlich an einen Dritten verkaufen kann.

In diesem Artikel erfahren Sie, wie die Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen wird »

Das Übergabeprotokoll

Uebergabeprotokoll — Das Übergabeprotokoll ist ein wichtiges Dokument beim Haus- und Wohnungskauf.

Das Übergabeprotokoll ist beim Hauskauf ein wichtiger Schritt, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden. Am besten erstellt man das Übergabeprotokoll zusammen mit allen Beteiligten bei Tageslicht, wenn der Vorbesitzer ausgezogen und der neue Besitzer noch nicht eingezogen ist. In unserem Artikel erfahren Sie, welche Inhalte enthalten sein sollten und können sich ein Muster-Übergabeprotokoll herunterladen: Übergabeprotokoll für den Hauskauf »

Stand: September 2023