Gut vorbereitet zum Immobilienkauf: Tipps für Käufer

1. Klare Vorstellungen entwickeln: Wunschimmobilie definieren

Bevor Sie die ersten Immobilienportale öffnen oder Maklerkontakte knüpfen, sollten Sie genau wissen, wonach Sie suchen. Eine klare Vorstellung erleichtert nicht nur die Suche, sondern hilft auch, schneller zu entscheiden, wenn das richtige Objekt auftaucht.

Fragen zur Orientierung

• Lage: Soll es die Stadt mit kurzen Wegen zur Arbeit sein, das ruhige Vorortviertel mit guter Infrastruktur oder das Land mit viel Platz? Denken Sie an Verkehrsanbindung, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten und Freizeitangebote.
• Größe und Zuschnitt: Wie viele Zimmer brauchen Sie wirklich? Reichen 120 Quadratmeter oder soll es großzügiger sein? Achten Sie auch auf den Grundriss – offene Räume wirken anders als verschachtelte Grundrisse.
• Ausstattung: Garten, Terrasse, Balkon, Garage, moderner Energiestandard – welche Extras sind für Sie unverzichtbar, welche nur „nice to have“?
• Baujahr und Zustand: Ein Neubau ist meist sofort bezugsfertig und energieeffizient, kann aber teurer sein. Ein älteres Haus ist oft günstiger, kann dafür Sanierungsbedarf haben.

Tipp: Erstellen Sie eine persönliche Prioritätenliste. Unterteilen Sie in „unverzichtbar“, „wünschenswert“ und „verzichtbar“. Das verhindert, dass Sie sich bei der Besichtigung in charmanten, aber unpraktischen Details verlieren.

2. Den Markt sondieren: Recherche und Besichtigung

Wer den Immobilienmarkt kennt, ist klar im Vorteil. Beobachten Sie frühzeitig, welche Objekte in Ihrer Wunschregion angeboten werden, zu welchen Preisen und wie lange sie im Angebot bleiben. So bekommen Sie ein Gefühl dafür, was realistisch ist – und erkennen schnell, wenn ein Angebot besonders attraktiv ist.

So starten Sie Ihre Marktrecherche

• Immobilienportale und Maklerwebsites regelmäßig durchsuchen – am besten mit Suchaufträgen, die Sie automatisch über neue Angebote informieren.
• Lokale Zeitungen und Anzeigenblätter prüfen – hier tauchen manchmal Objekte auf, die nicht online inseriert werden.
• Netzwerk nutzen: Freunde, Familie, Kollegen wissen oft von Häusern oder Wohnungen, die noch gar nicht offiziell auf dem Markt sind.

Bei der Besichtigung zählt der erste Eindruck – aber auch die Details:

• Prüfen Sie den Zustand von Dach, Fassade, Fenstern und Heizung.
• Achten Sie auf Feuchtigkeit, Risse oder muffige Gerüche.
• Klären Sie, welche Einbauten und Ausstattungen im Kaufpreis enthalten sind.
• Machen Sie Fotos und Notizen, um Objekte später vergleichen zu können.

Eine systematische Vorgehensweise hilft, nichts zu übersehen. Nutzen Sie dafür gern unsere Checkliste Hausbesichtigung, die Sie Schritt für Schritt durch alle wichtigen Prüfpunkte führt.

3. Rechtliche Grundlagen kennen

Bevor Sie den Kaufvertrag unterschreiben, sollten Sie sich mit den wichtigsten rechtlichen Rahmenbedingungen vertraut machen. Ein Immobilienkauf ist in Deutschland immer ein notariell beurkundetes Geschäft – und das aus gutem Grund: Der Notar sorgt dafür, dass beide Seiten rechtlich abgesichert sind und alle notwendigen Schritte korrekt ablaufen.

Wichtige Unterlagen, die Sie vor der Kaufentscheidung prüfen sollten

• Grundbuchauszug: Er gibt Auskunft über Eigentumsverhältnisse und mögliche Belastungen wie Wegerechte oder Hypotheken.
• Baulastenverzeichnis: Es listet öffentlich-rechtliche Verpflichtungen auf, z. B. Stellplatzpflichten oder Abstandsflächen.
• Energieausweis: Das Dokument zeigt, wie energieeffizient die Immobilie ist – wichtig für zukünftige Nebenkosten.
• Baupläne und Genehmigungen: Sie sind relevant bei Anbauten, Umbauten oder älteren Gebäuden.
• Wohnflächenberechnung: Überprüfen Sie, ob die angegebenen Quadratmeter mit der Realität übereinstimmen.

4. Bei Neubauprojekten: Besonderheiten beachten

Der Kauf eines Neubaus unterscheidet sich in einigen Punkten deutlich vom Erwerb einer Bestandsimmobilie. Häufig wird der Vertrag mit einem Bauträger geschlossen, der Grundstück und Gebäude aus einer Hand verkauft. Das bietet Vorteile, birgt aber auch spezielle Risiken, auf die Sie vorbereitet sein sollten.

Besonderheiten beim Bauträgervertrag

• Sie kaufen ein fertiges Gesamtpaket – Grundstück und Haus – oft auf Basis von Plänen und Baubeschreibungen.
• Die Bauausführung erfolgt in mehreren Abschnitten, für die jeweils Teilzahlungen fällig werden.
• Änderungen und Sonderwünsche müssen vertraglich geregelt werden – und kosten in der Regel extra.

Worauf Sie achten sollten:

• Prüfen Sie die Baubeschreibung genau – sie ist verbindlich und sollte Materialien, Ausstattungsdetails und Qualitätsstandards eindeutig festlegen.
• Achten Sie auf verbindliche Fertigstellungstermine und Vertragsstrafen bei Verzögerungen.
• Verlangen Sie, dass Änderungen schriftlich fixiert werden.

5. Die Finanzierung solide planen

Kennen Sie Ihr Limit: Ohne eine tragfähige Finanzierung sollten Sie keine Immobilie kaufen. Eine solide Planung schützt vor bösen Überraschungen – und gibt Ihnen bei Preisverhandlungen Sicherheit.

Die wichtigsten Bausteine der Immobilienfinanzierung

• Eigenkapital: Je mehr, desto besser. Experten empfehlen, mindestens 20–30 % des Kaufpreises selbst einzubringen. Das senkt die Kreditbelastung und verbessert die Konditionen.
• Fremdkapital: Das ist in der Regel der größte Finanzierungsbaustein. Verschiedene Darlehensarten können kombiniert werden, um eine flexible Rückzahlung zu ermöglichen.
• Bausparvertrag: Sie ist bis heute noch eine bewährte Möglichkeit, um langfristig Eigenkapital und Darlehensanspruch aufzubauen.
• Nebenkosten: Planen Sie zusätzlich etwa 10–15 % des Kaufpreises für Grunderwerbsteuer, Notar, Maklerprovision und mögliche Renovierungen ein.

Gehen Sie gut vorbereitet in die Gespräche mit der Bank oder Bausparkasse

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Überlegen Sie früh, wie hoch Ihre monatliche Belastung maximal sein darf – und welche Rückzahlungsdauer realistisch ist.

Die Wüstenrot Bausparkasse stellt auf Ihrer Website nützliche Ratgeber für den Einstieg bereit:

• Was ist mein Limit? Ein Finanzierungsrechner hilft, erste Zahlen und Szenarien zu testen.
• Bausparen oder Baufinanzieren? Dieser Ratgeber erklärt, wo die Unterschiede liegen: Bausparen oder Baufinanzieren »
• Ablauf verstehen: Vom ersten Beratungsgespräch bis zur Kreditauszahlung – diese Übersicht beschreibt den typischen Ablauf einer Baufinanzierung » und wie Sie typische Fehler bei der Baufinanzierung vermeiden »
• Passende Darlehensart finden: Ob Annuitätendarlehen, variables Darlehen oder eine Kombination – hier werden die verschiedenen Darlehensarten bei einer Baufinanzierung vorgestellt »
• Eigenkapital richtig einsetzen: Tipps zur optimalen Nutzung und Höhe finden Sie im Ratgeber: Wie viel Eigenkapital brauche ich für meine Baufinanzierung »

6. Kaufentscheidung treffen – und nicht übereilen

Wenn Sie ein Objekt gefunden haben, das auf den ersten Blick perfekt wirkt, ist die Versuchung groß, schnell zuzuschlagen. Doch gerade jetzt lohnt sich ein kühler Kopf: Ein Immobilienkauf bindet Sie meist über Jahrzehnte – und Fehler lassen sich kaum rückgängig machen.

Die letzten Prüfungen vor der Zusage

• Technischer Zustand: Lassen Sie das Haus oder die Wohnung – insbesondere bei älteren Gebäuden – von einem unabhängigen Bausachverständigen prüfen. Mängel wie Feuchtigkeit, schlechte Dämmung oder marode Leitungen können hohe Folgekosten verursachen.
• Rechtliche Sicherheit: Stimmen Grundbuch, Baulastenverzeichnis und eventuelle Genehmigungen mit den Angaben im Exposé überein? Gibt es Einschränkungen oder Belastungen, die Ihre Nutzung beeinträchtigen könnten?
• Kostenrealismus: Kalkulieren Sie nicht nur den Kaufpreis, sondern auch Nebenkosten, Modernisierungen und laufende Betriebskosten.

Keine Angst vor Verhandlungen

Wenn sich während der Prüfung Mängel zeigen, ist das kein Grund, sofort vom Kauf Abstand zu nehmen. Häufig lassen sich Preisnachlässe oder zusätzliche Leistungen (z. B. Renovierung vor Übergabe) aushandeln.

Tipp: Legen Sie vorab fest, bis zu welchem Preis Sie gehen würden – und halten Sie sich konsequent daran. Lassen Sie sich nicht vom Verkäufer oder Makler unter Zeitdruck setzen. Wer gut vorbereitet ist, kann auch in angespannten Märkten selbstbewusst verhandeln.

7. Fazit – Mit guter Vorbereitung zum Eigenheim

Der Kauf einer Immobilie ist kein spontaner Entschluss, sondern ein Prozess, der gut durchdacht sein will. Wer von Anfang an strukturiert vorgeht, spart nicht nur Zeit und Nerven, sondern vermeidet auch kostspielige Fehlentscheidungen.

Die wichtigsten Schritte noch einmal im Überblick:

1. Wünsche festlegen: Klare Kriterien zu Lage, Größe, Ausstattung und Zustand definieren.
2. Markt beobachten: Angebote vergleichen und Besichtigungen gezielt vorbereiten.
3. Rechtliche Grundlagen prüfen: Grundbuch, Energieausweis und Baulastenverzeichnis vorab kontrollieren.
4. Finanzierung klären: Eigenkapital, Kredit und Nebenkosten realistisch kalkulieren – und sich vorab beraten lassen.
5. Kaufentscheidung gut abwägen: Objekt prüfen, Preis verhandeln und nicht unter Zeitdruck setzen lassen.
6. Abschluss und Übergabe: Vertrag beim Notar beurkunden, Kaufpreis zahlen, Grundbucheintrag abwarten und Übergabe protokollieren.

Mit einem klaren Plan, fachlicher Unterstützung und der Bereitschaft, nichts zu überstürzen, kann der Traum vom Eigenheim Realität werden – und zwar so, dass Sie sich auch in vielen Jahren noch über Ihre Entscheidung freuen.