Checkliste: Bau- und Leistungsbeschreibung im Bauvertrag

Sicherheit durch fachmännische Prüfung

Foto: Verband Privater Bauherren

Die Bau- und Leistungsbeschreibung ist Bestandteil des Kaufvertrags mit einem Bauträger oder einem Fertighausanbieter. Das heißt: Sobald Sie den Kaufvertrag unterschrieben haben, erhalten Sie für den vereinbarten Festpreis genau das, was in der beigefügten Bau- und Leistungsbeschreibung steht. Vorm Unterschreiben sollten Sie die Bau- und Leistungsbeschreibung deshalb intensiv prüfen – am besten mit einem Fachmann.

In unserer Checkliste erfahren Sie, worauf Sie bei der Bau- und Leistungsbeschreibung besonders achten sollten.

Das erfahren Sie in diesem Artikel:

  1. Prüfen Sie die Baubeschreibung kritisch
  2. Achtung: Was steht drin und was steht nicht drin?
  3. Checkliste für Bauherren: Was ist im Festpreis des Hausangebots enthalten?
  4. Eindeutige Sicherheit durch eindeutige Beschreibungen
  5. Detaillierte Prüfung durch einen neutralen Sachverständigen

Prüfen Sie die Baubeschreibungen kritisch

Seit der Einführung des neuen Bauvertragsrechts Anfang 2018 haben Bauherren deutlich mehr Rechte, unter anderem das Recht auf eine ausführliche Baubeschreibung. Mit gutem Grund wurde hier rechtlich nachgebessert, denn: Bei knappen Bau- und Leistungsbeschreibungen ist die Gefahr groß, dass Leistungen ganz fehlen oder Interpretationsspielraum zulassen. Den Kürzeren zieht in der Regel der Bauherr.

Laut Angaben des Verbands Privater Bauherren (VPB) setzen sich die Baufirmen allerdings oftmals darüber hinweg und lassen es in der Baubeschreibung an Ausführlichkeit mangeln − und die Bauherren merken es noch nicht einmal, weil sie das neue Bauvertragsrecht nicht kennen oder sich darauf verlassen, dass alles schon passen wird.

Sobald ein Posten nicht in der Bau- und Leistungsbeschreibung enthalten ist, entstehen dem Bauherrn Zusatzkosten – selbst wenn die Arbeiten für die Fertigstellung eines Hauses unverzichtbar sind. Mancher Hersteller sticht auf diese Weise die Konkurrenz mit vermeintlichen Dumping-Preisen aus. Belangt werden kann er dafür nicht.

Checkliste: Bemusterung beim Fertighauskauf

Die Bemusterung ist beim Hausbau und Kauf eines Fertighauses ein wichtiger Termin. Hier eine Checkliste mit Tipps für den Bemusterungstermin, wie Sie sich optimal darauf vorbereiten.

Grundrisse Hausbau
Lassen Sie sich alle Unterlagen zur statischen Konstruktion und energetischen Bauausführung aushändigen, für die sie Fördergelder erhalten oder die gesetzlich verlangt ist und für die Sie persönlich haften.
Foto: Pixabay

Ein weiteres wichtiges Verbraucherrecht ist der sogenannte Unterlagenherausgabeanspruch: Bauherren haben ein Recht auf alle relevanten Pläne und Berechnungen ihres zukünftigen Hauses. Bestehen Sie darauf, dass Ihnen wichtige Unterlagen wie die statische Berechnung, der Wärmeschutznachweis, das Lüftungskonzept, die Brandschutzplanung oder der Energieausweis ausgehändigt werden.

Achtung: Was steht drin und was nicht?

Was fehlt, bedarf einer schriftlichen Ergänzung im Kaufvertrag. Nur dann ist gewährleistet, dass alle Leistungen, die der Bauherr wünscht, enthalten sind. Prüfen Sie deshalb genau, was wirklich in der Bau- und Leistungsbeschreibung drin steht − und was nicht.

Auch umfangreichere Bau- und Leistungsbeschreibungen bedeuten nicht automatisch Sicherheit. Manchmal taucht beispielsweise das Wörtchen „bauseits” auf. Diese Leistungen müssen vom Bauherrn nicht nur bezahlt, sondern auch in Eigenregie erbracht werden.

Häufig gehen die Bauträger von idealen Voraussetzungen aus und kalkulieren ihr Angebot unter Idealbedingungen, die tatsächlich gar nicht der Realität entsprechen. So wird beispielsweise mit ebenem Terrain kalkuliert, das am preiswertesten zu bebauen ist. Nur ein Baugrundgutachten bringt hier Planungssicherheit im Hinblick auf Keller und Gründung. Bauherren sind deshalb gut beraten, wenn sie ihre Baubeschreibung genau prüfen lassen, bevor sie den Bauvertrag unterzeichnen.

Checkliste Grundstückskauf: Darauf sollten Sie achten

Vermeiden Sie unerwartete Kostenfallen. Erfahren Sie in unseren Checklisten zum Grundstückskauf, auf welche Punkte Sie beim Grundstückskauf besonders achten sollten.

Tür im Esszimmer
Bei den Türen wird gern gespart. Sie werden meist ohne Qualitätsangabe angeboten. Über den Aufbau der Türen und deren Schallschutz-Qualität verlieren die Firmen in der Baubeschreibung allerdings kein Wort.
Foto: epr/Kilsgaard

Mit unspezifischen Angaben zur Ausführung wiederum eröffnen sich Hersteller das Schlupfloch, auf minderwertigeres Material zurückzugreifen, um die eigene Gewinnmarge zu erhöhen. Denn ob man unter Standardausstattung die preiswerte Linie eines Markenherstellers oder das Billigprodukt aus dem Baumarkt versteht, ist Interpretationssache. Gegebenenfalls bezahlt der Bauherr den Aufpreis für seine Vorstellungen von Standard.

Alle Baubeschreibungen müssen seit 2018 außerdem einen konkreten Einzugstermin oder zumindest einen Fertigstellungszeitpunkt nennen. Laut Angaben des VPB erfüllen lediglich rund die Hälfte der Baubeschreibungen diese Vorgabe.

Checkliste für Bauherren: Was ist im Festpreis des Hausangebots enthalten?

In unserer Checkliste finden Sie eine detaillierte Auflistung der Punkte, die in Ihrer Baubeschreibung enthalten sein sollten. Sie können damit überprüfen, was Ihr Festpreis-Angebot alles enthält bzw. welche Kosten zusätzlich auf Sie zukommen. Gleichzeitig können Sie so beurteilen, wie seriös die Firma arbeitet.

Eindeutige Sicherheit durch eindeutige Beschreibungen

Detaillierte Bau- und Leistungsbeschreibungen bieten Kostensicherheit. Sie machen konkrete Angaben zu

  • Form
  • Abmessung
  • technischen Kenngrößen
  • Qualität
  • Material
  • Hersteller
  • Typ und Marke
  • Installationen, inklusive Anzahl und Platzierung

Vorsicht ist bei Änderungsvorbehalten oder Zusätzen wie „oder gleichwertig” geboten, die jede genaue Festlegung wieder aufweichen. Die müssen ausnahmslos gestrichen werden. Denn ob ein Material gleichwertig ist, kann ein Baulaie in der Regel nicht beurteilen und ob eine Änderung letztendlich einer Leistungsminderung entspricht, ebenso wenig.

Eine exakte Bau- und Leistungsbeschreibung erhöht darüber hinaus die Rechtssicherheit, da die zugesagten Leistungen konkret überprüfbar werden. Stellt sich trotz allem Pfusch und Schlamperei heraus, kann sich der Bauherr auf eindeutige vertragliche Regelungen berufen, die nicht angreifbar sind.

Unentdeckte Baumängel und Pfusch am Bau bringen Ärger, Bauschäden als Spätfolgen und teils hohe Kosten, um den Schaden zu korrigieren. Wer auf Nummer sicher gehen will, sollte sich die begleitende Kontrolle durch einen Bausachverständigen leisten.
»Baubegleitung durch den Sachverständigen

Detaillierte Prüfung durch einen neutralen Sachverständigen

Baubegleitung durch einen Sachverständigen
Bauherren, die auf Nummer sicher gehen wollen, sollten sich die begleitende Kontrolle durch einen Bausachverständigen leisten, um Baumängel, Bauschäden und hohe Kosten zu vermeiden,
Foto: Bauherren-Schutzbund e.V.

Bauherren kommen somit um die intensive Überprüfung der Bau- und Leistungsbeschreibung nicht herum. Am besten suchen Sie sich dafür einen Fachmann. Geeignet sind unabhängige Bausachverständige oder Verbraucherschutzorganisationen wie

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