Was gehört im Einfamilienhaus zur Wohnfläche?

Wohnfläche berechnen

Foto: Adobe Stock

Wohnzimmer, Balkon, Keller − was gehört alles zur Wohnfläche eines Einfamilienhauses − und was nicht? Gehört das Treppenhaus dazu und was ist mit der Dachschräge?

Wie groß die Wohnfläche ist, hängt davon ab, ob Sie die Wohnflächenverordnung (WoFlV) oder die DIN 277 anwenden. Hier kann es große Unterschiede geben. Wir erklären, wo die Unterschiede liegen, und wie Sie die Wohnfläche selber berechnen können.

Das erfahren Sie in diesem Artikel:

Warum Sie die Wohnfläche Ihres Einfamilienhauses oder Ihrer Wohnung kennen sollten
Wohnfläche berechnen nach der Wohnflächenverordnung (WoFIV)
Wohnfläche berechnen nach DIN 277
Was sind die Unterschiede zwischen Wohnfläche, Nutzfläche und Grundfläche?
Wohnfläche berechnen bei Dachschräge, Balkon oder Terrasse
Beispiel für die Wohnflächenberechnung eines Einfamilienhauses
Fazit: Die richtige Wohnflächenberechnung im Einfamilienhaus ist entscheidend

Warum Sie die Wohnfläche Ihres Einfamilienhauses oder Ihrer Wohnung kennen sollten

Ihre Wohnfläche sollten Sie genau ermitteln, um nicht zu viel zu bezahlen. Einige Beispiele:

Die Wohnfläche im Einfamilienhaus ist die Grundlage für die Berechnung der jährlichen Grundsteuer. Je größer, desto teurer.
Auch Gebäude- und Hausratversicherungen berechnen ihre Prämien nach der Wohnfläche. Sie ermitteln meist der Einfachheit halber den Wert des Hausrats über eine pauschale Versicherungssumme pro Quadratmeter.
Auch bei Bauanträgen spielt die Wohnfläche eine Rolle. Banken beurteilen anhand der Wohnfläche, ob ein Bauvorhaben wirtschaftlich ist.
Für Mieter ist sie ebenfalls wichtig: Je größer die Wohnfläche, desto höher sind die Kosten für Miete und Nebenkosten.
Auch Hauskäufer sollten die Wohnfläche kennen, denn sie dient auch als Grundlage für die Berechnung des Kaufpreises einer Immobilie.

Da es keine allgemeingültige Berechnungsmethode gibt, kann die ermittelte Wohnfläche variieren. Für Kaufinteressenten ist es jedoch wichtig, verschiedene Immobilien miteinander vergleichen zu können. Voraussetzung dafür ist, dass die Wohnflächen korrekt und nach der gleichen Methode errechnet wurden. Wir stellen die zwei wichtigsten Berechnungsmethoden vor: die Wohnflächenverordnung (WoFlV) und die DIN 277.

Mietkosten: So setzen sie sich zusammen

Von der Kaltmiete über Nebenkosten bis zur Mietkaution: Hier finden Sie alle Faktoren, aus denen sich die Wohnungskosten für Mieter zusammensetzen. Zur Kostenaufstellung für Mieter »

Wohnfläche berechnen nach der Wohnflächenverordnung (WoFIV)

Die korrekte Berechnung der Wohnfläche Ihres Einfamilienhauses oder Ihrer Wohnung sollten Sie anhand der Wohnflächenverordnung (WoFIV) vornehmen. Auch öffentlich geförderte Immobilien werden mit dieser Norm berechnet. Auf diese Verordnung berufen sich die Gerichte übrigens auch bei frei finanzierten Wohnungen.

Was gehört im Einfamilienhaus zur Wohnfläche? (nach WoFIV)

Was gehört im Einfamilienhaus zur Wohnfläche: Grundriss — Stimmt die Wohnfläche? Je nach Berechnungsverfahren können sich andere Wohnflächen fürs Einfamilienhaus ergeben.

Zur Wohnfläche im Einfamilienhaus gehört die Grundfläche der Wohnräume:

Wohnzimmer
Schlafzimmer
Esszimmer
Kinderzimmer
Bad und Toilette
Küche
Abstellräume und Flur.
Der Boden unter eingebauten Badewannen, Herd, Ofen und Einbaumöbeln gehört ebenfalls zur Wohnfläche.

Unter Dachschrägen spielt die lichte Raumhöhe eine Rolle:

Flächen mit einer Höhe von mehr als zwei Metern zählen voll zur Wohnfläche.
Flächen mit einer Raumhöhe von ein bis zwei Metern zählen nur zur Hälfte.

Was gehört im Einfamilienhaus nicht zur Wohnfläche?

Unter Dachschrägen zählen Flächen unter einem Meter Höhe nicht mit zur Wohnfläche.
Gleiches gilt für Garagen,
Waschküchen,
Heizungsräume,
Pfeiler

Die lichte Raumhöhe

… ist eine wichtige Messgröße im Bauwesen, sie dient der Bestimmung der Raumgröße und deren Nutzbarkeit. Gemessen in Metern, erstreckt sie sich von der Oberkante des fertig verlegten Fußbodens bis zur Unterkante der Decke.

Der Begriff "lichte" verweist auf den Raum im Licht, also dem Bereich, der für Menschen und Möbel zugänglich ist. In Deutschland gibt es vorgeschriebene Mindestanforderungen für die lichte Raumhöhe je nach Raumtyp. Aufenthaltsräume in Neubauten müssen beispielsweise mindestens 2,30 Meter aufweisen, während für Nicht-Wohnbereiche, wie Kellerräume oder Dachgeschosse, eine Höhe von 2,20 Metern ausreicht.

Was gehört im Einfamilienhaus zur Wohnfläche: Dachschrägen — Ganz schön schräg: Der Raum unter der Dachschräge zählt bei der Wohnflächenberechnung nach Wohnflächenverordnung meist nur zur Hälfte.

Wohnfläche berechnen nach DIN 277

Diese Berechnungsmethode bezieht sich auf Nutz- und Verkehrsflächen und ist für die Berechnung der Wohnfläche im Einfamilienhaus eigentlich nicht geeignet. Da sie aber zu einem hohen Flächenergebnis führt, wird sie von Verkäufern und Vermietern gerne angewendet.

Was gehört im Einfamilienhaus zur Wohnfläche? (nach DIN 277)

alle Wohnräume sowie
Keller-, Wasch- und Heizungsräume,
Terrassen, Loggien und Balkone
Wintergärten und Schwimmbäder
auch Flächen unter Dachschrägen werden bei dieser Norm als volle Wohnfläche angerechnet.

Vermieter können wählen, ob sie die DIN 277 oder die Wohnflächenverordnung anwenden. So kann z.B. eine Dachgeschosswohnung nach DIN 277 um 20 Prozent größer ausfallen als nach der Wohnflächenverordnung.

Was sind die Unterschiede zwischen Wohnfläche, Nutzfläche und Grundfläche?

Die Begriffe Wohnfläche, Nutzfläche und Grundfläche werden häufig synonym verwendet, haben aber unterschiedliche Bedeutungen.

Grundfläche
ist die gesamte bebaute Fläche eines Gebäudes oder einer Etage. Die Summen der Grundflächen aller Räume werden dabei zu einer Gesamtgrundfläche zusammengezählt. Die Grundfläche wird hauptsächlich für die Berechnung der Baukosten oder der Grundsteuer verwendet.

Wohnfläche
Alle bewohnbaren Flächen in einem Gebäude, in denen sich die Bewohner aufhalten und ihren täglichen Aktivitäten nachgehen, gelten als Wohnfläche. Wichtig ist sie für Mietverträge, Grundsteuer, Heizkostenabrechnungen.

Nutzfläche
Dazu gehören alle Flächen in einem Gebäude, die nicht für das Wohnen vorgesehen sind, aber dennoch genutzt werden können, zum Beispiel Keller, Dachböden, Treppenhaus und Flure. Sie ist wichtig für die Berechnung der Betriebskosten und der Miethöhe.

Gerade wenn Sie eine Immobilie kaufen wollen, kann es sich lohnen, die exakte Wohnfläche durch einen Sachverständigen bestimmen zu lassen. Vom Kaufvertrag zurückzutreten, Schadensersatz zu verlangen oder den bereits gezahlten Preis im Nachhinein zu vermindern kann je nach Situation problematisch sein.

Wohnfläche berechnen bei Dachschräge, Balkon oder Terrasse

Was gehört im Einfamilienhaus zur Wohnfläche: Balkone — Balkone und Terrassen werden bei der Berechnung der Wohnfläche unterschiedlich berücksichtigt.

Nach der Wohnflächenverordnung gilt:

Balkone, Terrassen und Loggien werden zu einem Viertel, höchstens aber zur Hälfte zur Wohnfläche gerechnet.
Unbeheizte Wintergärten zählen ebenfalls nur zur Hälfte, beheizte zur Gänze zur Wohnfläche.
Pfeiler und Schornsteine zählen nicht zur Wohnfläche, wenn sie mehr als 1,50 Meter hoch sind, darunter schon.
Bei Dachschrägen kommt es auf die lichte Raumhöhe an.

Nach DIN 277 gilt:

Balkone und Terrassen werden nach der Berechnung der DIN 277 voll zur Wohnfläche gerechnet, unabhängig von der Raumhöhe.
Pfeiler und Schornsteine zählen ebenfalls zur Wohnfläche, unabhängig von ihrer Höhe.

Beispiel für die Wohnflächenberechnung eines Einfamilienhauses

Nehmen wir an, ein Einfamilienhaus hat fünf Räume mit einer Deckenhöhe von zwei Metern und einer Gesamtfläche von 100 Quadratmetern. Hinzu kommen: ein Kellerraum mit acht Quadratmetern, eine Loggia mit zehn Quadratmetern und ein Raum mit einer Dachschräge und einer Deckenhöhe von 1,90 Metern.

Berechnungsmethode	Wohnräume	Loggia	Kellerraum	Gesamt
Wohnflächenverordnung (WoFlV)	100 m²	5 m² (halbe Fläche)	2 m² (Viertel der Fläche)	107 m²
DIN 277	100 m²	10 m²	8 m²	118 m²

Die Differenz zwischen den beiden Berechnungen beträgt also elf Quadratmeter.

Mietminderung bei zu geringer Wohnfläche

Zahlen Sie zu viel Miete? Ist Ihre Wohnfläche um zehn Prozent geringer als im Mietvertrag angegeben, können Sie die Miete mindern und die zu viel gezahlte Miete zurückfordern. Und zwar ab Mietbeginn! In einigen Fällen könnte es sogar gerechtfertigt sein, fristlos zu kündigen – sofern es sich hierbei um einen erheblichen Mangel handelt.

Mehr Spar-Tipps für Mieter

Mieterhöhung nach Modernisierung. Die Miete darf nach einer Modernisierung um 8 Prozent erhöht werden. Das gilt nicht für rein "erhaltende" Renovierungen oder Reparaturen, die fällig werden. Hier erfahren Sie, was zulässig ist und was nicht »
Nebenkosten von der Steuer absetzen. Einen Teil der Kosten aus der Nebensteuerabrechnung können Mieter von der Steuer absetzen. Wir zeigen, wie's geht: Welche Nebenkosten kann ich als Mieter von der Steuer absetzen?
Wohnung renovieren − wer zahlt? Renovierung, Sanierung oder Modernisierung. Lesen Sie hier, wann der Vermieter die Kosten übernehmen muss »

Fazit: Die richtige Wohnflächenberechnung im Einfamilienhaus ist entscheidend

Die Größe der Wohnfläche im Einfamilienhaus ist wichtig für Miete und Nebenkosten, die Ermittlung der Grundsteuer, für Banken und Versicherungen und als Vergleichsgröße für Kaufinteressenten.
Die Wohnflächenverordnung regelt, welche Räume in welchem Umfang zur Wohnfläche eines Einfamilienhauses gehören. Mit der DIN 277 hingegen werden vor allem Nutz- und Verkehrsflächen berechnet − bei dieser Berechnungsmethode fällt die Wohnfläche größer aus. Ob die Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung oder nach der DIN 277 berechnet wird, kann einen großen Unterschied machen.
Balkone, Terrassen und Dachschrägen zählen laut Wohnflächenverordnung nur zu einem Viertel bis zur Hälfte zur Wohnfläche. Garagen, Waschküchen, Heizungsräume oder Pfeiler zählen gar nicht zur Wohnfläche.