Wann darf der Vermieter in die Wohnung – und was darf er prüfen?

Besichtigungsrecht und Hausrecht: Wer darf was?

Grundsätzlich gilt: Die eigene Wohnung ist ein geschützter Rückzugsort. Das ist sogar im Grundgesetz verankert: Artikel 13 erklärt die Wohnung für unverletzlich. Geschützt ist dabei, wer dort tatsächlich wohnt. Bei einer Mietwohnung kann sich deshalb der Mieter auf dieses Grundrecht berufen. Der Eigentümer wiederum ist durch Artikel 14 des Grundgesetzes geschützt, der das Eigentumsrecht sichert. Im Streitfall müssen Gerichte beide Interessen gegeneinander abwägen.

Mit der Vermietung geht auch das Hausrecht auf den Mieter über. Das heißt: Während der Mietzeit entscheidet grundsätzlich er, wer die Räume betreten darf. Der Vermieter darf also nicht einfach hineingehen – auch dann nicht, wenn ihm die Wohnung gehört.

Ein allgemeines gesetzliches Recht des Vermieters, die Wohnung jederzeit zu besichtigen, gibt es nicht. Trotzdem kann der Mieter verpflichtet sein, Zutritt zu gewähren, wenn es dafür einen konkreten und nachvollziehbaren Grund gibt. Das ergibt sich aus verschiedenen Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs, unter anderem aus § 242 BGB zu „Treu und Glauben“. Auch notwendige Erhaltungsmaßnahmen müssen Mieter nach § 555a BGB grundsätzlich ermöglichen.

Entscheidend ist deshalb immer der Anlass für die Besichtigung. Möchte der Vermieter die Wohnung sehen, muss er einen sachlichen Grund dafür nennen. Ohne einen solchen Grund müssen Sie ihn nicht hereinlassen. Spontane Besuche, routinemäßige jährliche „Kontrollgänge“ oder eine Besichtigung „nur mal so“ sind nicht zulässig.

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Wann darf der Vermieter in die Wohnung? Die zulässigen Anlässe im Überblick

Der Vermieter darf nur mit einem konkreten sachlichen Grund in die Wohnung – und (bis auf Notfälle) immer erst nach Ankündigung. Die folgende Tabelle zeigt die typischen Fälle aus der Praxis.

Darf mein Vermieter meine Wohnung auf Sauberkeit prüfen?

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Nein. Ihr Vermieter darf die Wohnung nicht auf Sauberkeit prüfen. Wie ordentlich Sie leben, ist Ihre Privatsache. Er darf sich nicht ankündigen, weil ihm der Zustand der Wohnung „nicht sauber genug“ erscheint – und schon gar nicht ohne Ankündigung hereinschauen. Die Rechtsprechung zieht hier eine klare Linie zwischen persönlichem Lebensstil und Gefährdung der Bausubstanz.

Das ist Privatsache – und geht den Vermieter nichts an: ungespültes Geschirr, Wäscheberge, vollgestellte Zimmer, monatelang nicht geputzte Fenster, ein unaufgeräumter Keller. Unordentlichkeit ist kein Vertragsverstoß. Wer so lebt, verletzt keine Pflicht.

Wann der Vermieter doch in Ihre Wohnung darf

Sobald konkrete Anhaltspunkte dafür bestehen, dass der Mieter seine Obhutspflicht verletzt und die Wohnung Schaden nimmt, sieht das allerdings anders aus. Typische Beispiele:

• Schimmelbildung, weil erkennbar nicht gelüftet oder geheizt wird
• Feuchtigkeitsschäden, die in Nachbarwohnungen sichtbar werden
• Vermüllung im Ausmaß eines Messie-Syndroms, die Ungeziefer anzieht oder die Statik belastet
• Geruchsbelästigung oder Ungezieferbefall, über den andere Mieter klagen

Der Unterschied liegt also nicht in der Sauberkeit, sondern in der Frage, ob die Mietsache beschädigt wird. Und selbst wenn ein solcher Verdacht besteht, gilt: Der Vermieter muss den Termin vorher ankündigen. Ein Verdacht auf Verwahrlosung ist noch lange kein Freibrief für spontanes Erscheinen.

Die einzige Ausnahme ist Gefahr im Verzug – wenn von der Wohnung eine unmittelbare, akute Gefahr für das Gebäude oder die anderen Bewohner ausgeht, etwa bei extremer Brandlast durch gestapelte Zeitungen. Dann darf der Vermieter die Mietsache sogar sofort betreten.

Fristen und Notfälle: Wie viel Vorlauf ist Pflicht?

Hier wird es unkonkret. Feste gesetzliche Ankündigungsfristen für einen Besuch gibt es nur bei der Modernisierung. Für Erhaltungsmaßnahmen verlangt das Gesetz lediglich eine „rechtzeitige“ Ankündigung (§ 555a Abs. 2 BGB) – was rechtzeitig heißt, entscheidet der Einzelfall. Und für alle übrigen Anlässe, vom Verkauf bis zur Zählerablesung, schweigt das Gesetz komplett: Dort ergibt sich die Ankündigungspflicht allein aus der Rechtsprechung.

Die folgenden Werte dienen deshalb als Orientierung, aber nicht als verbindliche Regelungen.

Wann darf der Vermieter die Wohnung besichtigen?

Der Zeitpunkt ist nicht beliebig. Besichtigungen gehören auf Werktage von Montag bis Samstag, üblicherweise zwischen 10 und 18 Uhr. Die Mittagszeit zwischen 13 und 15 Uhr bleibt oft ausgespart. Manche Gerichte lassen Termine ab 9 Uhr oder bis 19 Uhr zu, bei Berufstätigen sind auch Termine zwischen 19 und 20 Uhr denkbar. An Sonn- und Feiertagen muss niemand eine Besichtigung dulden, außer im Notfall.

Wie lange darf eine Wohnungsbesichtigung dauern?

Im Fall einer Besichtigung wegen Verkauf der Wohnung hat das Landgericht Frankfurt den bis heute meistzitierten Maßstab gesetzt: 30 bis 45 Minuten pro Termin, dreimal im Monat, bei Berufstätigen auch abends zwischen 19 und 20 Uhr (Az. 2/17 S 194/01). Andere Gerichte lassen durchschnittlich einen Termin pro Woche zu. Wer als Vermieter darüber hinausgeht, bewegt sich auf dünnem Eis.

Wichtig für Mieter: Der Vermieter muss sein Besichtigungsrecht so schonend wie möglich ausüben und sollte verschiedene Anlässe – etwa Mängelbegutachtung und Zählerablesung – nach Möglichkeit in einem Termin bündeln. Dreimal in einer Woche antreten lassen darf er Sie nicht.

Begleitpersonen, Fotos und Datenschutz: Die Spielregeln vor Ort

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Wer darf zu einer Wohnungsbesichtigung mitkommen?

Bei einer Wohnungsbesichtigung darf der Vermieter nicht beliebig viele Personen mitbringen, sondern nur solche, deren Anwesenheit der konkrete Zweck erfordert. Dazu zählen:

• Handwerker und Fachleute − bei Mängeln oder Instandsetzung
• Gutachter und Sachverständige, wenn ihm selbst die Sachkunde fehlt – etwa um Schäden zu bewerten, den Mietwert zu prüfen oder Renovierungsarbeiten abzunehmen.
• Miet- oder Kaufinteressenten und Makler bei anstehendem Verkauf oder Neuvermietung
• Ablesedienste, Schornsteinfeger und Mitarbeiter von Behörden, etwa für Bauprüfungen.
• Der Vermieter selbst kann sich durch die Hausverwaltung oder einen bevollmächtigten Makler vertreten lassen.

Wer draußen bleiben muss

Begleitpersonen müssen in der Terminankündigung mit Zahl und Funktion angekündigt werden – unangekündigte Begleitung müssen Sie nicht hereinlassen. Sie können sich jede Person ausweisen lassen. Einen durchsetzbaren Anspruch darauf haben Sie zwar nicht, aber wer sich nicht zu erkennen gibt, muss auch nicht hinein. Personen, die für Sie unzumutbar sind – etwa ein geschiedener Ehepartner in einer Konfliktsituation –, können Sie abweisen. Und Personen, die der Vermieter nur als Zeugen mitbringen möchte, müssen Sie in der Regel nicht dulden.

Fotografieren ist nicht Teil des Besichtigungsrechts

Das ist der Punkt, der in der Praxis am häufigsten schiefgeht: Wer eine Wohnung betreten darf, darf sie deshalb noch lange nicht fotografieren. Aufnahmen sind nur mit ausdrücklicher Einwilligung des Mieters zulässig – erst recht, wenn sie für Inserate oder Kaufinteressenten gedacht sind.

Ohne Zustimmung ist das Fotografieren nur erlaubt, wenn es zur Dokumentation von Mängeln oder zur Beweissicherung zwingend erforderlich ist. Und selbst dann gilt: Der Schaden darf aufs Bild, Ihre Einrichtung und persönlichen Gegenstände nicht.

Wenn es Streit gibt: Diese Rechte haben Mieter und Vermieter

Die Theorie ist das eine. Was aber, wenn der Vermieter trotzdem einfach hereinspaziert – oder der Mieter jeden Termin abblockt? Beide Seiten haben klare Handlungsoptionen.

Fall 1: Der Vermieter betritt die Wohnung eigenmächtig

Verschafft sich der Vermieter ohne Erlaubnis und ohne echten Notfall Zutritt, etwa mit einem zurückbehaltenen Schlüssel, ist das kein Kavaliersdelikt. Mieter können auf mehreren Ebenen reagieren:

• Unterlassung verlangen: Als unmittelbarer Besitzer der Wohnung können Sie gegen die Besitzstörung vorgehen und künftiges Eindringen gerichtlich untersagen lassen (862 BGB).
• Schadensersatz fordern: Der Vermieter verletzt seine mietvertraglichen Pflichten und haftet nach 280 BGB. Im BGH-Fall von 2014 musste er unter anderem die vorgerichtlichen Anwaltskosten des Mieters tragen.
• Strafantrag stellen: Unbefugtes Eindringen ist Hausfriedensbruch nach § 123 StGB. Wichtig: Die Tat wird nur auf Antrag verfolgt – ohne Strafantrag passiert nichts.
• Fristlos kündigen: Bei schwerwiegenden oder wiederholten Verstößen kann der Mieter das Mietverhältnis nach 543 Abs. 1 BGB außerordentlich beenden. In der Regel muss er den Vermieter vorher abmahnen (§ 543 Abs. 3 BGB) – bei einem heimlichen Betreten mit zurückbehaltenem Schlüssel halten Gerichte die Abmahnung aber für entbehrlich.

Vor dem großen Besteck steht allerdings der kleine Schritt: eine schriftliche Aufforderung, das Verhalten zu unterlassen. Sie schafft die Beweisgrundlage für alles Weitere.

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Der Mieter verweigert den Zutritt

Umgekehrt sind Vermieter nicht wehrlos, wenn ein Mieter jeden berechtigten Termin platzen lässt. Der Weg führt allerdings nie über den Schlüsselbund, sondern über diese Schritte:

• Schriftlich abmahnen: Der Mieter wird unter Fristsetzung aufgefordert, den Zutritt zu einem konkreten Termin zu ermöglichen. Das dokumentiert die Weigerung.
• Auf Duldung klagen: Bleibt die Abmahnung erfolglos, kann der Vermieter den Zutritt gerichtlich durchsetzen.
• Schadensersatz geltend machen: Vergrößert sich ein Schaden, weil die Reparatur blockiert wurde, haftet der Mieter für die Mehrkosten.
• Kündigen: Bei beharrlicher Weigerung kann eine ordentliche oder in gravierenden Fällen sogar fristlose Kündigung in Betracht kommen. Eine einmalige Absage genügt dafür nicht. Gerichte verlangen eine nachhaltige, wiederholte Verweigerung, und der fristlosen Kündigung muss eine Abmahnung vorausgehen.

Entscheidend ist dabei die Vorgeschichte. Der BGH hat 2014 ausdrücklich betont, dass ein vorangegangenes vertragswidriges Verhalten des Vermieters in die Bewertung einfließt – wer selbst unberechtigt in der Wohnung stand, kann sich später kaum auf die Weigerung des Mieters berufen.

Checkliste Besichtigungsrecht: So läuft der Termin für beide Seiten rechtssicher ab

Vorbereitung und Ankündigung (Vermieter)

• Berechtigtes Interesse prüfen: Liegt ein konkreter sachlicher Grund vor? Ohne Anlass keine Besichtigung.
• Schriftlich ankündigen: Brief oder E-Mail, aus Beweisgründen niemals nur mündlich.
• Vollständig informieren: Zweck, Datum, Uhrzeit, Dauer und alle Begleitpersonen mit ihrer Funktion
• Anlässe bündeln: Mehrere Gründe möglichst in einem Termin

Fristen und Terminierung (beide Seiten)

• Vorlauf einhalten: Orientierung liefert die Fristentabelle weiter oben – bei Modernisierung sind drei Monate gesetzlich zwingend.
• Zeitpunkt wählen: Werktags, übliche Tageszeiten, Rücksicht auf die Arbeitszeiten des Mieters.
• Muss ich meinen Vermieter in die Wohnung lassen? Bei berechtigtem Anlass und korrekter Ankündigung: ja. Sind Sie verhindert – Urlaub, Krankheit, Dienstreise –, müssen Sie den Termin nicht hinnehmen, sollten aber zeitnah Ersatztermine vorschlagen. Wer sich taub stellt, riskiert eine Duldungsklage.

Während des Termins

• Legitimation verlangen: Fragen Sie Begleitpersonen nach einem Ausweis. Wer sich nicht zu erkennen gibt, muss nicht hinein.
• Anwesenheit: Sie dürfen dabei sein, müssen es aber nicht – eine Vertrauensperson genügt.
• Schonend bleiben: So kurz wie möglich, und nur die Räume betreten, die zum Zweck gehören. Wer wegen eines undichten Wasserhahns kommt, hat im Schlafzimmer nichts verloren.
• Hausrecht bleibt beim Mieter: Sie können Personen der Wohnung verweisen, wenn sie sich ungebührlich verhalten.

Nachbereitung

• Dokumentieren: Bei Mängelterminen ein kurzes Protokoll anfertigen, besonders bei Meinungsverschiedenheiten über den Zustand.
• Bei Verstößen schriftlich werden: Egal auf welcher Seite – eine sachliche schriftliche Aufforderung ist immer der erste Schritt und die Grundlage für alles Weitere.

Fazit: Ohne Anlass und ohne Ankündigung darf der Vermieter nicht in die Wohnung

• Ein allgemeines Besichtigungsrecht existiert nicht: Der Vermieter braucht immer einen konkreten sachlichen Grund. Pauschale Klauseln im Mietvertrag sind laut BGH unwirksam.
• Abgesehen von echten Notfällen wie einem Rohrbruch, einem Brand oder Gasgeruch muss jeder Termin vorher angekündigt werden.
• Eine Kontrolle der Sauberkeit muss niemand dulden. Erst wenn die Bausubstanz konkret Schaden nimmt, entsteht ein Besichtigungsanlass.
• Selbst bei einem berechtigten Anlass muss im Einzelfall abgewogen werden: Wenn der Zutritt den Mieter erheblich belastet, kann er unzumutbar sein.
• Gerät der Streit außer Kontrolle, haben beide Seiten rechtliche Möglichkeiten: Mieter können Unterlassung und Schadensersatz verlangen und im Extremfall fristlos kündigen. Vermieter können den Zutritt einklagen, ihn aber niemals eigenmächtig erzwingen.