Nebenkostenvorauszahlung anpassen: Musterschreiben für Mieter und Vermieter
So gehen Sie rechtssicher vor
Die Energiepreise sind aktuell aufgrund des Irankonflikts wieder in die Höhe gegangen. Wer jetzt nichts an seiner Nebenkostenvorauszahlung ändert, riskiert am Jahresende eine böse Überraschung: entweder eine deutliche Nachzahlung oder – falls die Preise wieder sinken – monatelange Überzahlungen.
Das Bürgerliche Gesetzbuch gibt Mietern und Vermietern das Werkzeug, die monatlichen Abschläge anzupassen. Erfahren Sie hier, wie das rechtssicher funktioniert – und warum Sie jetzt handeln sollten.
Nutzen Sie unsere kostenlosen Musterschreiben (für Mieter und Vermieter) für die Erhöhung bzw. Senkung der Nebenkostenvorauszahlung.
Das erfahren Sie in diesem Artikel:
- Unberechenbare Energiepreise und Nebenkostenabrechnung: Warum die Höhe Ihrer Abschläge gerade falsch sein könnte
- Was das Gesetz erlaubt: Betriebskostenvorauszahlung anpassen nach § 560 BGB
- Richtig kalkulieren: So bestimmen Sie die Höhe der neuen Nebenkostenvorauszahlung
- Musterschreiben: Vorlagen für die Erhöhung oder Absenkung der Nebenkostenvorauszahlung
- Fazit: Nebenkostenvorauszahlung anpassen – so geht's!
Unberechenbare Energiepreise und Nebenkostenabrechnung: Warum die Höhe Ihrer Abschläge gerade falsch sein könnte
Erinnern Sie sich an den Herbst 2022? Damals explodierten die Gaspreise infolge des Ukrainekriegs und der ausbleibenden russischen Lieferungen. Viele Mieter erlebten Anfang 2023 beim Blick auf ihre Nebenkostenabrechnung eine unschöne Überraschung: Laut einer Auswertung des Prüfdienstes Mineko verlangten Vermieter im Schnitt 581 Euro Nachzahlung – 30 Prozent mehr als im Vorjahr. Bei Familien in größeren Wohnungen landeten die Forderungen schnell im vierstelligen Bereich.
Was damals wie ein einmaliger Preisschock wirkte, zeigt sich heute als Muster. Denn die Energiemärkte schwanken weiterhin stark. Seit Ausbruch des Irankonflikts sind die europäischen Gaspreise erneut unter Druck geraten: Zeitweise stiegen die europäischen Gas-Großhandelspreise auf mehr als das Doppelte des Februar-Niveaus 2026. Und das, obwohl Deutschland physisch kaum direkt von Nahost-Gas abhängig ist. Der Mechanismus ist derselbe wie 2022: Globale Lieferengpässe, Unsicherheit an den Börsen und steigende Großhandelspreise – am Ende zahlen es die Mieter über die Jahresabrechnung.
Wie lange dürfen Nebenkosten rückwirkend eingefordert werden?
Was passiert, wenn die Abrechnung zu spät kommt? Gibt es bei der Nebenkostenabrechnung eine Verjährung? Muss ich als Mieter dann trotzdem zahlen? Konkrete Antwort gibt unser Ratgeber: Wie lange dürfen Nebenkosten rückwirkend eingefordert werden?
Dabei ist der Irankonflikt nur einer von mehreren Kostentreibern. Strukturell verteuert der CO₂-Preis das Heizen mit Gas und Öl Jahr für Jahr weiter. Seit 2026 gilt erstmals kein fixer Festpreis mehr, sondern ein Preiskorridor von 55 bis 65 Euro pro Tonne CO₂, der über Versteigerungen ermittelt wird. Ab 2028, wenn das nationale CO₂-Preissystem ausläuft und der europäische Emissionshandel ETS 2 übernimmt, rechnen Fachleute mit deutlich höheren Werten – das Kopernikus-Projekt Ariadne prognostiziert bis 2030 Preise von rund 120 Euro pro Tonne. Für einen Gashaushalt mit rund 20.000 kWh Verbrauch bedeutet die CO₂-Abgabe 2026 schon eine Belastung von etwa 280 Euro im Jahr, Tendenz steigend.
Achtung: Zwischen dem Moment, in dem die Preise steigen, und dem Moment, in dem die Rechnung des Vermieters auf dem Tisch liegt, können viele Monate vergehen. Wer in dieser Zeit zu niedrige Abschläge zahlt, häuft still und leise Schulden an, die dann auf einen Schlag fällig werden.
Aber Vorsicht bei pauschalen Anpassungen nach oben. Denn die Energiepreise können genauso schnell wieder fallen, wie sie gestiegen sind. Im Deeskalationsszenario des Irankonflikts rechnen Fachleute mit einer schnellen Normalisierung. Wer dann zu hohe Abschläge zahlt, verschenkt monatelang Geld. Die Lösung ist deshalb nicht blindes Erhöhen, sondern aktives, kalkuliertes Anpassen in beide Richtungen.
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Was das Gesetz erlaubt: Betriebskostenvorauszahlung anpassen nach § 560 BGB
Die rechtliche Grundlage ist eindeutig und gilt für beide Seiten des Mietverhältnisses: § 560 Abs. 4 BGB gibt sowohl Vermietern als auch Mietern das Recht, die monatliche Betriebskostenvorauszahlung nach einer erfolgten Jahresabrechnung auf eine angemessene Höhe anzupassen – und zwar ohne Zustimmung der Gegenseite.
Ein paar Spielregeln sind dabei aber unbedingt zu beachten:
- Die Abrechnung muss vorliegen. Eine unterjährige Änderung – also mitten im laufenden Jahr ohne Abrechnungsgrundlage – ist nach § 560 Abs. 4 BGB ausgeschlossen; die Norm verlangt ausdrücklich eine vorausgegangene Abrechnung. Der Bundesgerichtshof hat zudem klargestellt, dass diese Abrechnung formell und inhaltlich korrekt sein muss (BGH, Urteil vom 15.05.2012, VIII ZR 246/11).
- Die Anpassung muss angemessen sein. Ein pauschaler Aufschlag von „einfach mal 10 Prozent“ ohne konkrete Grundlage ist rechtlich unzulässig. Die neue Höhe muss sich an den tatsächlich entstandenen und absehbaren Kosten orientieren.
- Die Erklärung muss in Textform erfolgen. Ein formloses Gespräch im Flur reicht nicht. Die Anpassung muss schriftlich oder per E-Mail mitgeteilt werden. Eine gesetzliche Begründungspflicht besteht zwar nicht, sie ist aber dringend empfehlenswert, um Streit zu vermeiden.
- Die Anpassung gilt in beide Richtungen. Das vergessen viele: Ergibt die Jahresabrechnung ein Guthaben, hat der Mieter genauso das Recht, eine Absenkung der monatlichen Abschläge zu fordern. § 560 BGB ist kein reines Instrument, um die Nebenkosten zu erhöhen – er erlaubt ausdrücklich auch die Senkung.
Wichtig für Vermieter
Die gesetzliche Abrechnungsfrist beträgt zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums. Wer diese Frist versäumt, verliert in der Regel das Recht auf Nachforderung – außer die Verspätung ist nicht selbst verschuldet, etwa weil Versorgerrechnungen verspätet eingegangen sind.
Wichtig ist außerdem der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit: Vermieter dürfen nur tatsächlich entstandene und angemessene Kosten umlegen. Auf Verlangen des Mieters besteht eine Pflicht zur Belegeinsicht.
Bei einer Betriebskostenpauschale statt Betriebskostenvorauszahlung gelten andere Regeln: Eine Erhöhung ist hier nur möglich, wenn dies ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart wurde.
Das Gebäudemodernisierungsgesetz ändert bald die Spielregeln
Das Bundeskabinett hat am 13. Mai 2026 den Entwurf des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG) beschlossen. Zum Redaktionsschluss liegt das Gesetz als Kabinettsentwurf vor und ist noch nicht in Kraft.
Wer künftig als Vermieter neu eine Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung einbaut, soll bei bestimmten Folgekosten stärker beteiligt werden. Ab 2028 sollen Mieter und Vermieter die anfallenden CO₂-Kosten und Gasnetzentgelte jeweils zur Hälfte tragen; ab 2029 sollen zusätzlich bestimmte Preisbestandteile für biogene Brennstoffe in den ersten Stufen der Biotreppe hälftig geteilt werden.
Was das für Mieter bedeutet: Wer in einem besonders emissionsreichen Gebäude wohnt, profitiert schon heute vom seit 2023 geltenden Stufenmodell. Maßstab ist der jährliche CO₂-Ausstoß pro Quadratmeter Wohnfläche: Je höher er ausfällt, desto größer ist der Kostenanteil, den der Vermieter übernehmen muss – bis zu 95 Prozent bei besonders emissionsreichen Gebäuden.
Was das für Vermieter bedeutet: Mit Inkrafttreten des GModG kann der Wechsel zu einer klimafreundlicheren Heizung wirtschaftlich attraktiver werden. Wer auf Wärmepumpe, Fernwärme oder andere nicht fossile Lösungen setzt, fällt nicht unter die geplante Kostenbeteiligung für neu eingebaute Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizungen. Ob sich der Wechsel im Einzelfall rechnet, hängt aber stark vom Gebäude, den Investitionskosten, der Förderung und den Energiepreisen ab.
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Richtig kalkulieren: So bestimmen Sie die Höhe der neuen Nebenkostenvorauszahlung
Wenn Sie die Nebenkosten erhöhen oder senken wollen, brauchen Sie als Grundlage immer die letzte Betriebskostenabrechnung. Der gesetzliche Standardweg nach § 560 Abs. 4 BGB ist dabei erfreulich einfach.
Szenario 1: Nachzahlung – Vorauszahlung rauf
Ergibt die Abrechnung eine Nachzahlung, berechnen Sie die neue Vorauszahlung grundsätzlich so:
So erhöhen Sie rechtssicher die Vorauszahlung
Formel: bisherige monatliche Betriebskostenvorauszahlung + (Nachforderung ÷ 12) = neue monatliche Betriebskostenvorauszahlung
Beispiel: Ihre bisherige Vorauszahlung beträgt 180 Euro, die Nachzahlung 300 Euro. Dann erhöht sich die Betriebskostenvorauszahlung um 25 Euro auf 205 Euro im Monat.
Darüber hinaus können konkret absehbare Kostensteigerungen berücksichtigt werden, aber nur, soweit sie nachvollziehbar begründet sind und die Vorauszahlung dadurch weiterhin angemessen bleibt. Auch der CO₂-Preis kann eine Rolle spielen: 2026 liegt er für fossile Brennstoffe in einem Korridor von 55 bis 65 Euro je Tonne CO₂. Gegenüber 2025 kann Erdgas dadurch um bis zu 0,22 Cent pro Kilowattstunde teurer werden; bei 20.000 Kilowattstunden Jahresverbrauch wären das maximal rund 44 Euro zusätzlich im Jahr.
Hinzu kommt die aktuelle Marktlage: Steigende Gaspreise können berücksichtigt werden, wenn sie konkret absehbar und nachvollziehbar begründet sind, etwa durch neue Versorgerpreise oder belastbare Preisankündigungen.
Szenario 2: Guthaben – Vorauszahlung runter
Ergibt die Abrechnung ein Guthaben, gilt dieselbe Logik in die andere Richtung:
So senken Sie rechtssicher die Vorauszahlung
Formel: bisherige monatliche Betriebskostenvorauszahlung − (Guthaben ÷ 12) = neue monatliche Betriebskostenvorauszahlung
Beispiel: Beträgt das Guthaben 240 Euro, kann die Nebenkostenvorauszahlung grundsätzlich um 20 Euro pro Monat sinken. Das klingt nach wenig – aber wenn die Vorauszahlung dauerhaft zu hoch ist, gibt es keinen Grund, dem Vermieter Monat für Monat zu viel Geld zu überweisen.
Die Obergrenze
Die neue Vorauszahlung muss angemessen bleiben (§ 556 Abs. 2 BGB). Wenn Sie steigende Energiepreise als Begründung für eine Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung anführen, erklären Sie die Anpassung in Textform und begründen Sie sie nachvollziehbar – etwa mit der letzten Abrechnung, neuen Versorgerpreisen oder konkreten Preisankündigungen.
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Musterschreiben: Vorlagen für die Erhöhung oder Absenkung der Nebenkostenvorauszahlung
Nach einer Betriebskostenabrechnung können Vermieter und Mieter die monatliche Betriebskostenvorauszahlung schriftlich anpassen. Die Erklärung muss in Textform erfolgen – Brief oder E-Mail genügen. Eine Begründung ist gesetzlich nicht vorgeschrieben, aber klug: Sie verhindert Rückfragen und stärkt im Streitfall Ihre Position.
Musterschreiben 1: Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung durch den Vermieter
Dieses Schreiben wird üblicherweise zusammen mit der Nebenkostenabrechnung versandt.
Musterschreiben 2: Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung durch den Mieter
Zu verwenden, wenn die Abrechnung eine Nachzahlung ergeben hat und der Vermieter die Vorauszahlung nicht von sich aus anpasst.
Musterschreiben 3: Senken der Nebenkostenvorauszahlung durch den Mieter
Zu verwenden, wenn die Abrechnung ein Guthaben ergeben hat – ein Recht, das viele Mieter nicht kennen.
Fazit: Nebenkostenvorauszahlung anpassen – so geht's!
- Handeln Sie rechtzeitig: Energiepreise können sich durch geopolitische Krisen und Marktverwerfungen schnell verändern. Wer seine Betriebskostenvorauszahlung trotz absehbar höherer Kosten nicht anpasst, riskiert spürbare Nachzahlungen – wie viele Mieter nach der Gaskrise 2022.
- Mieter und Vermieter dürfen die Betriebskostenvorauszahlung nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform anpassen – rauf bei Nachzahlung, runter bei Guthaben, jeweils auf eine angemessene Höhe und ohne Zustimmung der Gegenseite. Nutzen Sie dafür unsere Musterschreiben.
- Konkret absehbare Kostensteigerungen – etwa durch den CO₂-Preis oder neue Energiepreise – können berücksichtigt werden, wenn sie nachvollziehbar begründet sind und die Vorauszahlung angemessen bleibt.
