Umbau & Anbau

Anbauten und Balkone richtig planen

Wohnraum gekonnt erweitern

Foto: Kitzlinger-Haus

Ein größeres Wohnzimmer, ein zusätzlicher Raum, ein neuer Balkon – Wünsche für einen Anbau haben vielfältige Gründe. Sie möchten Ihren Wohnraum erweitern? Hinsichtlich Bauvorschriften, Genehmigungen, Mindestabständen, technischen Fragen und Sicherheit ist sorgfältige Planung gefragt.

Das erfahren Sie in diesem Artikel:

  1. Bauvorschriften – was ist erlaubt?
  2. Der Bebauungsplan – wie darf gebaut werden?
  3. Geschossflächenzahl und Grundflächenzahl
  4. Gestaltung, Erschließung, Technik
  5. Sonderfall: Balkon anbauen
  6. Baugenehmigung

Bauvorschriften – was ist erlaubt?

Verschiedene Bauvorschriften, die das jeweilige Wohngebiet oder auch das ganze Bundesland betreffen, geben vor, welche Größe das Bauvorhaben überhaupt bekommen kann.

Die Landesbauordnungen (LBO) der Bundesländer regeln die Bebauung von Grundstücken. Besonders wichtig für Anbauten:

  • Die Abstände zwischen Gebäuden:
    In einem normalen Wohngebiet müssen zwischen 2,5 und 3,0 Meter eingehalten werden. In alten Stadtkernen kann dieses Maß auch unterschritten werden.
  • Gestaltung
  • Standsicherheit
  • Brandschutz
  • zugelassene Baumaterialien
  • das Genehmigungsverfahren
Beispiel für einen gelungenen Hausanbau
Das Siedlungshaus wird durch den roten Holzanbau deutlich aufgewertet. Die Elemente dieses Anbaus wurden von einer Fertighaus-Firma vorgefertigt. Der Anbau ist selbsttragend, belastet also die Statik des Altbaus nicht.
Foto: Kitzlinger-Haus

Der Bebauungsplan – wie darf gebaut werden?

Der Bebauungsplan regelt „Art und Maß der baulichen Nutzung“:

  • Ist ein Baugebiet ein Wohn-, Gewerbe- oder Mischgebiet?
  • Welcher Anteil einer Grundstücksfläche darf bebaut werden?
  • Wo auf dem Grundstück darf bzw. muss das Gebäude stehen?
  • Wie hoch darf es sein?

Darüber hinaus kann es örtliche Bauvorschriften zur Gestaltung geben:

  • für bestimmte Baustoffe
  • für die Dachneigung
  • für die Farben von Fassade und Dacheindeckung

Bebauungspläne einsehen?

Das geht auf dem Bauamt bzw. auf der Gemeindeverwaltung. Vereinzelt sind die Pläne sogar im Internet zugänglich.

In Gebieten, die vor 1960 entstanden sind, existiert in der Regel kein Bebauungsplan. Hier gibt die umgebende Bebauung den Maßstab vor. Die wichtigsten Informationen für ein einzelnes Grundstück werden aus dem Bebauungsplan in den Lageplan für das Grundstück übernommen.

Vorgespräch auf der Baubehörde

Klären Sie in einem Gespräch auf der Baubehörde, wie sich die gesetzlichen Anforderungen mit den eigenen Wünschen in Einklang bringen lassen. Mitunter sind Befreiungen von den Begrenzungen möglich.

Geschossflächenzahl und Grundflächenzahl

Die Geschossflächenzahl (GFZ) sowie die Grundflächenzahl (GRZ) geben die mögliche Größe eines Anbaus vor.

Ein Rechenbeispiel:

  1. Wenn für ein 500 m² großes Grundstück die GFZ 0,8 gilt, darf die maximale Wohnfläche 0,8 x 500 m² = 400 m² betragen.
  2. Steht auf dem Grundstück bereits ein zweigeschossiges Haus mit Außenmaßen von 12 x 12 m, ergibt das (ohne evtl. weitere Nutzflächen) 2 x 12 m x 12 m = 288 m².
  3. Für einen Anbau bleibt also maximal eine Fläche von 400 m² - 288 m² = 112 m²

  4. Wenn für das Grundstück zudem eine GRZ von 0,4 gilt, dann dürfen maximal 0,4 x 500 m² = 200 m² überbaut werden.
  5. Da das bestehende Haus bereits 12 m x 12 m = 144 m² Grundfläche hat, bleiben 200 m² - 144 m² = 56 m² frei.

  6. Will der Bauherr die maximal mögliche Größe für seinen Anbau nutzen, müsste dieser also zweigeschossig ausfallen – beispielsweise über die gesamte Hausbreite bei Außenmaßen von 12 x 4,66 m.

Nun gilt es noch, die Mindestabstände zur Grundstücksgrenze zu berücksichtigen. Dann wird sich zeigen, ob der Anbau seitlich am Haus Platz hat oder nur auf der Gartenseite möglich ist.

Gestaltung, Erschließung, Technik

Neben dem Baurecht beeinflussen die Gegebenheiten vor Ort die Lage für einen Anbau:

  • Himmelsrichtung
  • Sonnenstrahlung
  • Aussicht
  • Erschließung
  • Lage der Versorgungsleitungen im Erdreich

Auf technischer Seite geht es

  • um Wärme-, Witterungs- und Schallschutz sowie
  • um die Leitungen zum Haus.

Bei beheizten Anbauten muss die dämmende Hülle Anbau und Altbau ohne Unterbrechung umschließen. Hier ist besonders auf die Übergänge von bestehendem Haus und neuem Anbau zu achten, da an dieser Stelle meist verschiedene Baukonstruktionen mit unterschiedlichen Dämmeigenschaften aneinanderstoßen. Dadurch besteht die Gefahr von Wärmebrücken.

Sonderfall: Balkon anbauen

Balkone zählen zu den sogenannten Vorbauten, für die besondere Regeln gelten:

  • Sie können in die Abstandsflächen hineinragen – oft sind in diesem Fall aber ihre Abmessungen auf eine Breite unter 5,0 m und eine Tiefe bis 1,5 m begrenzt.
  • Außerdem sind meist 2,0 m Mindest-Grenzabstand festgelegt. Diese Regeln gelten auch für neue Außentreppen.

Technisch liegt das Augenmerk bei Balkonen und Außentreppen auf Standsicherheit und Schallschutz. Bei Einfamilienhäusern ist der Schallschutz zwar nicht vorgeschrieben, erhöht aber erheblich den Wohnkomfort. Die schalltechnische Trennung erfolgt über eine weiche Unterlage, die praktischerweise auch zugleich die thermische Trennung übernimmt und damit Wärmebrücken verhindert.

Baugenehmigung

Für jedes Anbauvorhaben ist eine Baugenehmigung nötig:

  • Anbauten mit Aufenthaltsräumen benötigen entweder einen formellen Bauantrag, oder es reicht – etwa bei reinen Wohngebäuden im Rahmen eines Bebauungsplans – das Kenntnisgabeverfahren.
  • Balkone und Außentreppen können sogar verfahrensfrei errichtet werden, sofern sie bestimmte Maße nicht überschreiten. Die Details regeln hier wiederum die Landesbauordnungen.
  • Terrassenüberdachungen, Balkonverglasungen und Balkonüberdachungen sind ebenfalls verfahrensfrei (in Baden-Württemberg zum Beispiel bis 30 m² Grundfläche).
  • Jeder Anbau, ebenso auch Außentreppen und Balkone, benötigt ein Fundament. Zu den Unterlagen gehört deshalb auch ein Standsicherheitsnachweis.
Balkonanbau planen und umsetzen
Balkone sind erst ab einer bestimmten Größe genehmigungspflichtig. In der Regel werden sie auf ein eigenes Fundament gestellt und am Haus befestigt. So greifen sie nicht in die Konstruktion des Hauses ein.
Foto: Schöck Bauteile

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