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Ein altes Haus kaufen − was muss ich beachten?

Von der Hausbesichtigung bis zum Hauskauf

Foto: Pixabay

Ob Hausbesichtigung, Gewährleistung oder Fördergelder − wir erklären, worauf Sie beim Kauf eines alten Hauses besonders achten sollten. Insbesondere ist es wichtig, den Sanierungsaufwand realistisch einzuschätzen, um nicht nach dem Hauskauf in die Kostenfalle zu tappen.

Das erfahren Sie in diesem Artikel:

  1. Ein altes Haus kaufen: Vor- und Nachteile
  2. Hausbesichtigung: Was Sie beachten sollten
  3. Kalkulieren Sie Modernisierungsmaßnahmen ein
  4. Sonderfall: Ein Baudenkmal kaufen und sanieren
  5. Nutzen Sie Fördergelder
  6. Der Kaufvertrag

Ein altes Haus kaufen: Vor- und Nachteile

Bergische Schieferhausidylle: Alte Häuser haben oft einen ganz besonderen Charme.
Foto: Thomas Max Müller/pixelio.de

Ein gebrauchtes Haus zu kaufen, hat viele Vorteile gegenüber einem Neubau: Der Kaufpreis ist in der Regel günstiger und man hat eine gute Kostenkontrolle − eine vorherige sorgfältige Prüfung der Immobilie vorausgesetzt.

Man kann außerdem schneller einziehen, lange Planungs- und Bauzeiten entfallen. Im Idealfall erspart man sich so jede Menge Stress.

Viele alte Häuser haben außerdem einen besonderen Charme und schöne große Gärten mit einem eingewachsenen alten Baumbestand, die kaum ein Neubau bieten kann. Nicht zuletzt ist der Kauf eines Altbaus viel nachhaltiger als ein Neubau.

Aber: Wer ein altes Haus kauft, muss in der Regel mit notwendigen Modernisierungsmaßnahmen rechnen. Damit der Hauskauf nicht zur Kostenfalle wird, ist es wichtig, den Sanierungsaufwand realistisch einzuschätzen. Wenn dieser "Haus-Check" positiv ausfällt, können Sie ruhigen Gewissens zuschlagen.

Was muss ich bei der Gewährleistung beachten?

Beim Hauskauf findet sich in den Verträgen häufig eine Formulierung wie: "Das Gebäude wird verkauft wie gesehen unter Ausschluss der Gewährleistung." Ist das zulässig?

Ja, beim Verkauf gebrauchter Häuser ist eine Sachmängelhaftung in der Regel ausgeschlossen. Das bedeutet, dass der Verkäufer für Mängel, die bereits bei der Übergabe vorhanden waren, nicht haften muss. Denn meist ist es für den Verkäufer gar nicht möglich, alle (versteckten) Mängel zu finden. Das ist aber kein Freibrief für den Verkäufer: Denn wer einen Mangel absichtlich verschweigt, kann dennoch zur Haftung herangezogen werden.

Hausbesichtigung: Was Sie beachten sollten

Legen Sie viel Wert auf die Besichtigung. Hier können Sie bereits viele Fragen klären: Wie ist die Lage und Umgebung? Passen Grundriss und Zuschnitt der Wohnung zu Ihren Bedürfnissen? Wie ist der Zustand des Hauses? Welche Ausstattung hat die Immobilie? Gefallen Ihnen die Außenanlagen und der Garten?

Wenn Sie ein Haus kaufen, gibt es viel zu beachten. Hier gibt es eine Checkliste zur Hausbesichtigung: Immobilien besichtigen und beurteilen.

Altes Haus durch Sachverständigen prüfen
Je mehr aktuelle Unterlagen dem Sachverständigen zur Verfügung stehen, umso schneller und gründlicher kann er die Immobilie prüfen.
Foto: Verband Privater Bauherren (VPB)

Prüfen Sie das Haus sorgfältig

Häufig werden gebrauchte Häuser schon nach einer einzigen Besichtigung gekauft. Doch das ist zu wenig. Eine Erstbesichtigung verschafft nur einen groben Überblick – mehr nicht. Das systematische Abchecken einer Immobilie auf Baumängel ist unentbehrlich.

Einen Überblick über die häufigsten Baumängel bei alten Häusern finden Sie hier: »Baumängel beim Hauskauf erkennen.

Es ist empfehlenswert, für das favorisierte Haus einen Architekten oder Bausachverständigen hinzuzuziehen. Mit einem Wert- und Sanierungsgutachten erfahren Kaufinteressenten verlässlich, ob das Haus seinen Preis wirklich wert ist und was an Sanierungskosten und Nachrüstpflichten auf Sie zukommen kann.

Tipp: Wer Schäden rechtzeitig entdeckt, kann reagieren – entweder auf den Kauf verzichten oder die Sanierungskosten gleich vom Kaufpreis herunterhandeln. Ein Sachverständiger macht sich deshalb schnell bezahlt.

Kalkulieren Sie Modernisierungsmaßnahmen ein

Ein gebrauchtes Haus zu finden, das genau den eigenen Wünschen entspricht, ist ein Glücksfall. In der Regel werden kleinere oder größere Modernisierungen nötig werden. Das müssen nicht unbedingt Baumängel sein.

Viel häufiger kommt es vor, dass die altmodischen Fliesen in der Küche oder im Bad nicht gefallen, die Räume zu klein oder ungünstig geschnitten sind oder das Dachgeschoss ausgebaut werden soll, um mehr Wohnraum zu gewinnen. Einen guten Überblick finden Sie hier: »Modernisierungsmaßnahmen für Ihr Haus. Wir geben auch hilfreiche Tipps, wie Sie bei einer Modernisierung vorgehen sollten.

Wenn Sie Modernisierungen planen, sollten Sie besonderes Augenmerk auf eine realistische Kosteneinschätzung legen und − wenn Sie Eigenleistungen erbringen möchten − Ihre handwerklichen und zeitlichen Möglichkeiten nicht überschätzen.
Mehr dazu: »Eigenleistung beim Hausbau − richtig einsetzen.

Sanierungen häufig teurer als gedacht

Die Modernisierung alter Häuser wird fast immer teurer als Laien ahnen. Etwa zwei Drittel der Wohngebäude in Deutschland sind älter als 35 Jahre (Institut für Wohnen und Umwelt IWU; 2010). Wenn Sie ein gebrauchtes Haus kaufen, sollten Sie beachten, dass Modernisierungen in der Regel unerlässlich sind. Dabei gilt: Je älter das Haus, umso höher die Investitionen:

  • Um ein Einfamilienhaus aus den 1970er- und 1980er-Jahren auf heutigen Stand zu bringen, muss mit Modernisierungsausgaben von rund einem Drittel des Kaufpreises gerechnet werden. Diese Summe sollten Kaufinteressierte von Anfang an im Geiste zum Kaufpreis hinzuaddieren.
  • Für den zeitgemäßen Umbau von alten Häusern aus den Nachkriegsjahren veranschlagen Fachleute gut 40 Prozent des Kaufpreises.
  • Ältere Häuser aus der Zeit vor 1930 benötigen sogar rund die Hälfte des Kaufpreises zusätzlich für die Sanierung.
  • Selbst neuere Immobilien können selten gleich bezogen werden. Schönheitsreparaturen und Instandsetzungen machen rund ein Fünftel des Kaufpreises aus.

Sonderfall: Ein Baudenkmal kaufen und sanieren

Sanierung eines Baudenkmales von 1898: Die Fassade der Villa wurde in Abstimmung mit der Denkmalschutzbehörde saniert. Beim Fensteraustausch wurden die Profile der historischen Originalfenster wieder aufgenommen.
Foto: Verband Privater Bauherren (VPB)

Denkmalgeschützte Häuser haben besonderen Charme. Die Sanierung ist allerdings oft komplizierter und muss mit den Behörden detailliert abgestimmt werden. Auflagen der Behörden müssen mit den Wohnwünschen der Besitzer in Einklang gebracht werden. Auch die Unterhaltung und Pflege ist aufwändiger als bei normalen Häusern.

Weil das so ist, kommt der Staat Denkmalbesitzern finanziell entgegen. So können die meisten Arbeiten am Baudenkmal steuerlich abgesetzt werden − vorausgesetzt, die Arbeiten wurden durch die zuständige Denkmalbehörde genehmigt.

Tipps zum richtigen Umgang mit Baudenkmälern hat der Verband Privater Bauherren (VPB) in diesem Ratgeber zusammengestellt: »Wohnen im Baudenkmal

Nutzen Sie Fördergelder

Wenn Sie ein altes Haus kaufen und sanieren, können große Kosten entstehen. Zum Glück gibt es verschiedene Fördermöglichkeiten, die man bei einer Sanierung in Anspruch nehmen kann − insbesondere wenn es sich um Maßnahmen handelt, die die Energieeffiizienz des Gebäudes verbessern.

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) und das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) bieten verschiedene Förderprogramme an, die bei der Sanierung eines Altbaus in Anspruch genommen werden können, wie das Förderprogramm "Energieeffizient Sanieren". Einen guten Überblick finden Sie hier:

Außerdem gibt auch diverse regionale Förderprogramme. Eine unabhängige Förderdatenbank im Internet ist beispielsweise die foerderdata. Außerdem haben die einzelnen Bundesländer jeweils eigene Förderbanken.

Der Kaufvertrag

Sie haben Ihr Traumhaus gefunden? Herzlichen Glückwunsch! Nutzen Sie die Gelegenheit, den Kaufpreis noch zu verhandeln. Mängel oder Nachteile, die Sie oder der Bausachverständige bei den vorhergehenden Besichtigungen festgestellt haben, können Sie jetzt geltend machen.

Wenn Sie sich über den Kaupreis einig geworden sind, wird der Hauskauf notariell beurkundet. Näheres zu diesem Thema hier: »Notartermin beim Immobilienkauf: Das sollten Sie beachten.

Ein altes Haus kaufen: Ab wann gehört mir die Immobilie?

  1. Unterschreiben des Kaufvertrages: Der Verkäufer hat sich zwar über den Eigentumsübergang mit dem Käufer geeinigt, ist aber noch immer der Besitzer und Eigentümer der Immobilie.
  2. Nach der Zahlung: Der Käufer gilt rechtlich als Besitzer der Immobilie, während der Verkäufer noch immer der Eigentümer ist.
  3. Eintragung im Grundbuch: Erst wenn die Immobilie im Grundbuch auf den Käufer umgeschrieben würde, ist der Käufer sowohl der Eigentümer und Besitzer der Immobilie.

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