Was steht im Grundbuch?

Was steht im Grundbuch: Aufmacher

Auf einem Blick: alle Infos über ein Grundstück

Foto: Pexels / David Mcbee

Wer ein Grundstück oder eine Immobilie kaufen oder verkaufen möchte, braucht einen Auszug aus dem Grundbuch. Im Grundbuch steht alles, was Sie über ein Grundstück wissen müssen: die Eigentumsverhältnisse, ob es Belastungen gibt (zum Beispiel durch ein Erbbau- oder ein Wegerecht) und welche Grundschuld gegenüber einer Bank besteht.

Hier erfahren Sie alles Wichtige rund ums Grundbuch: Wer das Grundbuch einsehen darf, was drin steht und wie Sie Eintragungen vornehmen können.

Das erfahren Sie in diesem Artikel:

  1. Was ist das Grundbuch?
  2. Was steht in den einzelnen Abteilungen des Grundbuchs?
  3. Wie erfolgen die Einträge ins Grundbuch?
  4. Was kostet der Grundbucheintrag?
  5. Wofür benötigen Sie einen Auszug aus dem Grundbuch?
  6. Wer darf einsehen, was im Grundbuch steht und was kostet ein Grundbuchauszug?
  7. Wie kann ich einen Eintrag im Grundbuch löschen lassen?
  8. Fazit: Was im Grundbuch steht, ist wichtig für Käufer und Verkäufer

Was ist das Grundbuch?

Das Grundbuch ist das zentrale Register, in dem die Eigentums- und Besitzverhältnisse von Grundstücken eingetragen sind. Früher war das Grundbuch tatsächlich ein dickes Buch, das beim Grundbuchamt einer Abteilung des Amtsgerichts lag. Seit 2009 ist es auch digital über das jeweilige Justizportal der Stadt oder Gemeinde verfügbar.

Das Wort „Grund“ bezieht sich auf Grund und Boden. Für jedes Grundstück gibt es ein Grundbuchblatt. Diese Grundbuchblätter sind nach Bezirken geordnet und in Bändern zusammengefasst. Diese Bänder bilden zusammen das Grundbuch eines Bezirks. Um einen Grundbuchauszug zu erhalten, müssen Sie die Blattnummer wissen.

Was steht in den einzelnen Abteilungen des Grundbuchs?

Was steht im Grundbuch: Lage
Die genaue Lage des Grundstücks ist dem Bestandsverzeichnis des Grundbuchs zu entnehmen.
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Jedes Grundstück hat ein eigenes Grundstücksblatt. Dieses ist in fünf Spalten unterteilt: die Aufschrift, das Bestandsverzeichnis und die drei Abteilungen.

A Die Aufschrift
ist das Deckblatt. Hier steht, welches Amtsgericht zuständig ist, zu welchem Grundbuchbezirk es gehört und das Aktenzeichen des Grundbuchblatts. Es gibt verschiedene Arten von Grundbüchern, z. B. das Erbbaugrundbuch, das Teileigentumsgrundbuch und das Wohnungsgrundbuch.

B Das Bestandsverzeichnis
enthält die genaue geografische Lage der Liegenschaft, das Flurstück, die Flurstücknummer sowie die Gemarkung und die Größe. Eine Gemarkung ist eine Zusammenfassung von mehreren Fluren und Flurstücken, die normalerweise ein Gebiet einer Gemeinde oder Stadt bilden. Auch Rechte und Grunddienstbarkeiten (wie z. B. Wegerechte und Kanalleitungsrechte) sind hier vermerkt. Diese Eintragungen können Einfluss auf ein Bauvorhaben haben.

I. Abteilung
Die erste Abteilung enthält Angaben über die Eigentumsverhältnisse. Hier wird eingetragen, ob jemand erbberechtigt ist. Sie enthält auch Angaben über Versteigerungsverfahren, über Gemeinschafts- oder Gesellschaftsverhältnisse (Teilungsverfahren), über Erbfolge oder die sogenannte Auflassung. Die Auflassung ist der Rechtsakt, mit dem sich der Verkäufer und der Käufer darüber einigen, dass das Eigentum an dem verkauften Grundstück auf den Käufer übergehen soll. Nach einem Verkauf wird hier der neue Eigentümer eingetragen und der alte gelöscht. Wenn Sie also ein Grundstück gekauft haben, stehen Sie als Eigentümer im Grundbuch.

Was steht im Grundbuch: Wegerecht
Der Nachbar darf über Ihr Grundstück fahren, weil er ein Wegerecht hat? Die Auskunft darüber finden Sie in der II. Abteilung des Grundbuchs unter den Grunddienstbarkeiten.
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II. Abteilung
Die zweite Abteilung gibt Auskunft darüber, ob ein Grundstück belastet ist oder es Beschränkungen gibt. Möglicherweise haben andere Personen bestimmte Nutzungsrechte, auch wenn der Eigentürmer wechselt. Hier steht beispielsweise, ob jemand ein lebenslanges Wohnrecht hat, die Gemeinde ein Vorkaufsrecht hat, oder es Stromleitungsrechte gibt.

Wenn Sie ein Objekt kaufen wollen, achten Sie auf folgende Einträge:

  • Grunddienstbarkeiten: Dies sind bestimmte Rechte, die der Eigentümer eines Grundstücks anderen zugestehen muss, etwa ein Wegerecht oder dass er die Emissionen einer benachbarten Fabrikhalle zu erdulden hat.
  • Nießbrauch und Wohnrecht: Ist das der Fall, dürfen dritte Personen hier lebenslang wohnen, ohne dass ihnen das Grundstück gehört. Beim Nießbrauchrecht darf der Berechtigte das Haus auch wirtschaftlich nutzen, also weitervermieten.
  • Erbbaurecht: Damit erlauben Sie als Eigentümer anderen, auf Ihrem Grundstück ein Haus zu bauen. Dafür zahlen Ihnen die Besitzer der Immobilie eine Art Miete, den Erbbauzins.
  • Vorkaufsrecht: Wenn Sie eine Immobilie oder ein Grundstück verkaufen wollen, hat die Gemeinde oder ein Dritter ein Vorkaufsrecht zu den gleichen Bedingungen, die Sie mit dem potenziellen Käufer vereinbart haben.
  • Auflassungsvormerkung: Sie dient der Absicherung des Käufers. Nach der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages wird sie im Grundbuch eingetragen und verhindert so, dass der Verkäufer die Immobilie heimlich an einen Dritten verkaufen kann, solange der Käufer noch nicht endgültig im Grundbuch eingetragen ist. Diese Übergangszeit kann nämlich durchaus einige Monate dauern. Hier erklären wir, wie Sie die  Auflassungsvormerkung im Grundbuch eintragen lassen »
  • Prüfen Sie auch, ob z. B. ein Sanierungsvermerk im Grundbuch steht (“Ein Sanierungsverfahren wird durchgeführt”). Dies bedeutet, dass sich das Grundstück in einem offiziellen Sanierungsgebiet der Gemeinde befindet. Das klingt dramatischer als es ist, denn solche Sanierungen sind normalerweise wertsteigernd und aufwertend. Sie sind aber mit Kosten verbunden, zu denen Sie auch beitragen müssen.
  • Auch wenn eine Reallast im Grundbuch steht, ist beim Kauf Vorsicht geboten. Reallasten sind Sach- oder Dienstleistungen, die durch einen Verkauf entstehen. Wenn Sie z.B. ein Grundstück mit Wald kaufen, kann im Grundbuch stehen, dass Sie dem ehemaligen Eigentümer jährlich eine bestimmte Menge an Holz liefern müssen.

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III. Abteilung
Die dritte Abteilung enthält alle Grundpfandrechte (Hypotheken, Grundschulden) an einem Grundstück. Der Kauf einer Immobilie oder eines Grundstücks wird in der Regel durch ein Kreditinstitut finanziert, wobei das Kaufobjekt als Sicherheit dient. Hier wird auch vermerkt, wenn ein Käufer für die Anschlussfinanzierung die Bank wechselt. Daher ist diese Abteilung für Banken und Gläubiger von besonderem Interesse. Solche Eintragungen können nur mit einer Löschungsbewilligung gelöscht werden.

Aushub auf Grundstück

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Wie erfolgen die Einträge ins Grundbuch?

Wenn Sie ein Grundstück oder Haus gekauft haben, müssen Sie sich als neuer Eigentümer ins Grundbuch eintragen lassen. Wichtig: Erst mit der Eintragung ins Grundbuch sind Sie rechtmäßiger Eigentümer eines Grundstücks oder einer Immobilie. Dazu benötigen Sie einen notariell beurkundeten Kaufvertrag. Diesen legen Sie dem Grundbuchamt zusammen mit einem Antragsschreiben vor. Auch wenn Sie ein Grundstück durch Schenkung oder Erbschaft erhalten haben, benötigen Sie eine notarielle Beurkundung und müssen damit die Eintragung beim Grundbuchamt beantragen.

Ändert sich die Grundstücksgröße, zum Beispiel weil ein Grundstück neu aufgeteilt wird oder mehrere Grundstücke zusammengelegt werden, muss dies auch im Grundbuch vermerkt werden. Das gilt auch, wenn ein Einfamilienhaus in zwei Wohnungen aufgeteilt wird.

Wechselt der Gläubiger, also die Bank, muss dies ebenfalls ins Grundbuch eingetragen werden, damit die Grundstücksverhältnisse korrekt erfasst sind.

Was steht im Grundbuch: Grundbucheintragung durch den Notar
Ins Grundbuch eingetragen wird das Grundstück oder die Immobilie von einem Notar.
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Was kostet der Grundbucheintrag?

Die Eintragung ins Grundbuch ist kostenpflichtig. Die Kosten richten sich nach der Höhe des Kaufpreises, des Darlehens oder der Gebührentabelle des Gerichts- und Notarkostengesetzes. Beispiel: Bei einem Grundstückswert von 125.000 Euro kostet der Eintrag einer Grundschuld rund 350 Euro – wobei hier in der Praxis noch die Notarkosten und etwaige andere Grundbucheintragungen dazukommen.

Faustformel: 1,5 bis 2,0 Prozent des Kaufpreises können Sie für Notar- und Grundbuchkosten beim Kauf einer Immobilie oder eines Grundstücks veranschlagen.

Wofür benötigen Sie einen Auszug aus dem Grundbuch?

Ein Grundbuchauszug gibt Ihnen einen Überblick über alle Eintragungen in den drei Abteilungen. Sie brauchen ihn, wenn Sie ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück kaufen oder verkaufen wollen. Als Verkäufer weisen Sie nach, dass Sie tatsächlich Eigentümer des Grundstücks sind − und als Käufer wollen Sie sich einen Überblick über die genauen Eigentumsverhältnisse verschaffen.

Auch Banken benötigen den Grundbuchauszug, um die Höhe und die Konditionen eines zu finanzierenden Kredits festzulegen.

Auch wenn Sie eine Immobilie erben, lohnt sich ein Grundbuchauszug. Es kann nämlich sein, dass dort Schulden eingetragen sind, die mitvererbt werden, sodass es vielleicht besser ist, die Erbschaft auszuschlagen.

Bebauungsplan mit Abkürzungen

Was steht im Bebauungsplan?

Grundbuch und Bebauungsplan sind beides wichtige Grundstücksregister. Während der Grundbucheintrag über das Rechtliche und Finanzielle Auskunft gibt, regelt der Bebauungsplan das Bauliche. Das heißt: Wenn Sie ein Grundstück bebauen möchten, müssen Sie sich an den Bebauungsplan halten. Hier erfahren Sie, was der Bebauungsplan konkret regelt »

Wer darf einsehen, was im Grundbuch steht und was kostet ein Grundbuchauszug?

Die Daten, die im Grundbuch stehen, sind sehr sensibel. Schließlich werden hier Informationen über Eigentums-, Schuld- und Vermögensverhältnisse mit Höhe der Grundschuld, Namen und Datum festgehalten. Deshalb hat der Gesetzgeber festgelegt, dass nur Personen mit einem berechtigten Interesse das Grundbuch einsehen dürfen.

Berechtigte Personen sind:

  • die Grundstückseigentümer
  • Kaufinteressenten müssen dagegen zunächst einen Kaufvertrag vorlegen.
  • Berechtigt sind auch Banken, wenn sie ein Grundstück oder eine Immobilie zur Kreditsicherung verwenden wollen.
  • Gläubiger, die einen vollstreckbaren Titel zur Zwangsversteigerung vorlegen können.
  • Erben
  • öffentlich bestellte Vermessungsingenieure
  • Makler
  • Behörden, Gerichte und Notare
  • Ein berechtigtes Interesse können auch Eigentümer von Nachbargrundstücken haben, wenn sie wissen wollen, wem das Nachbargrundstück gehört. Dies ist in § 12 Grundbuchordnung GBO Grundbuchauszüge geregelt.

Was kostet ein Grundbuchauszug?

Ein Grundbuchauszug kostet zwischen 10 und 20 Euro.

Wie kann ich einen Eintrag im Grundbuch löschen lassen?

Wenn Sie einen Kredit getilgt haben und die Grundschuld löschen lassen wollen, benötigen Sie eine Löschungsbewilligung der Bank. Diese müssen Sie notariell beglaubigen lassen.

Die Löschung von Grundbucheintragungen wie Wohnrecht und Nießbrauch ist nur mit Zustimmung der Berechtigten möglich.

Soll eine Grunddienstbarkeit wie das Wegerecht gelöscht werden, muss eine Löschungsbewilligung der Gemeinde vorliegen, die Grunddienstbarkeit muss befristet sein oder das Recht muss durch Zwangsversteigerung erloschen sein.

Fazit: Was im Grundbuch steht, ist wichtig für Käufer und Verkäufer

  • Das Grundbuch ist ein zentrales, öffentliches Register, das Auskunft über Besitzverhältnisse, Rechte und Lasten eines Grundstücks oder einer Immobilie gibt.
  • Es besteht aus der Aufschrift, dem Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen.
  • Der Käufer eines Grundstücks oder Hauses gilt erst dann als rechtmäßiger Eigentümer, wenn er im Grundbuch eingetragen ist.
  • Ein Grundbuchauszug verschafft Klarheit darüber, welche Belastungen zum Beispiel eine Hypothek oder ein Nießbrauchrecht auf einem Grundstück liegen.
  • Aufgrund der Sensibilität der Daten ist die Einsicht in das Grundbuch nur Personen mit berechtigtem Interesse erlaubt.

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