Neue Grundsteuer: So wird sie berechnet

Warum die Grundsteuer reformiert werden muss

Die Einheitswerte, die bisher zur Berechnung der Grundsteuer dienten, stammen aus dem Jahr 1964 (westliche Bundesländer) oder sogar aus dem Jahr 1935 (östliche Bundesländer). Es liegt auf der Hand, dass es im Lauf der Zeit zu teils erheblichen Wertverzerrungen kam – sodass für gleichartige Grundstücke unterschiedliche Grundsteuern anfallen.

Das Bundesverfassungsgericht erkannte darin einen Verstoß gegen das im Grundgesetz verankerte Gebot der Gleichbehandlung und entschied 2018: Die Bewertung von Grundstücken mit dem Einheitswert im Rahmen der Grundsteuer ist verfassungswidrig. Bis zum Inkrafttreten der Neuregelung am 1. Januar 2025 darf übergangsweise die alte Regelung weiter angewendet werden.

So wird die neue Grundsteuer berechnet

Am bisherigen dreistufigen Verfahren wird sich nichts ändern. In Stufe 1 wird jedoch nicht mehr der Einheitswert, sondern der neue Grundsteuerwert berechnet. So wird die neue Grundsteuer berechnet:

1. Stufe: Grundsteuerwert-Ermittlung
2. Stufe: Berechnung des Steuermessbetrags aus Grundsteuerwert und Steuermesszahl
3. Stufe: Anwendung des Hebesatzes auf den Steuermessbetrag und Berechnung der Grundsteuer.

Auf eine einfache Formel gebracht, bedeutet das:

Grundsteuerwert x Steuermesszahl x Hebesatz = Grundsteuer

Die folgende Beispielrechnung des Bundesfinanzministeriums veranschaulicht die Berechnung:

Was gilt für mein Bundesland?

Die neuen Regeln zur Berechnung der Grundsteuer sollten eigentlich bundesweit gelten. Sieben Bundesländer haben sich aber gegen das Bundesmodell und für eigene Ländermodelle entschieden.

Für diese Länder gilt das Bundesmodell:

• Berlin
• Brandenburg
• Bremen
• Mecklenburg-Vorpommern
• Nordrhein-Westfalen
• Rheinland-Pfalz
• Saarland
• Sachsen
• Sachsen-Anhalt
• Schleswig-Holstein
• Thüringen

Beim Bundesmodell spielen für die Ermittlung des Grundsteuerwertes zum Beispiel die Nettokaltmiete, die Wohnfläche, die Mietniveaustufe, das Alter des Gebäudes, der Bodenrichtwert und die Grundstücksfläche eine Rolle. Für Wohngebäude gilt eine niedrigere Steuermesszahl als für gewerbliche Gebäude.

Für diese Länder gelten eigene Ländermodelle:

• Baden-Württemberg rechnet nur mit der Grundstücksfläche und dem Bodenrichtwert. Die Art der Bebauung beeinflusst lediglich die Höhe der Steuermesszahl.
• Bayern hat ein reines Flächenmodell gewählt mit festen Berechnungsgrößen für Grundstücks- und Gebäudeflächen. Für Wohnimmobilien ist die Steuermesszahl niedriger als für gewerblich genutzte Grundstücke.
• In Hamburg hat die Wohnlage Einfluss auf die Steuermesszahl, ansonsten rechnet man hier wie in Bayern.
• Die Modelle in Hessen und Niedersachsen lehnen sich ebenfalls zum großen Teil an das bayerische Vorgehen an. Über einen Faktor wird jedoch zusätzlich der Bodenrichtwert mitberücksichtigt.
• Das Saarland und Sachsen berechnen den Grundsteuerwert zwar nach dem Bundesmodell, haben dieses aber hinsichtlich der Steuermesszahl modifiziert.

Die neue Grundsteuer: Was passiert bis 2025?

Sobald die Grundsteuererklärungen eingegangen sind, werden alle Grundstücke neu bewertet – egal, ob sie bebaut oder unbebaut sind, selbst genutzt oder vermietet werden, sich im Privat- oder im Betriebsvermögen befinden. Damit das Finanzamt die Neuberechnung der Grundsteuerwerte durchführen kann, benötigt es bestimmte Angaben rund um das Grundstück. Bis Ende Januar 2023 waren alle Grundstückseigentümer deshalb verpflichtet, eine Grundsteuererklärung abzugeben.

In Mehrfamilienhäusern sind die einzelnen Eigentümer der jeweiligen Wohnung für die Erklärung zuständig. Die Hausverwaltung darf sie dabei unterstützen. Steuerpflichtige sollten ihre Hausverwaltung fragen, ob sie eine solche Hilfe anbietet.

Ende 2022 oder im Lauf des Jahres 2023 erlassen die Finanzämter voraussichtlich die Bescheide zum Grundsteuerwert und zum Steuermessbetrag. Geplant ist weiterhin, dass die Gemeinden im Lauf des Jahres 2024 die neuen Bescheide verschicken.

Ab 2025 wird die neue Grundsteuer fällig. Die Übersicht unten fasst die Eckpunkte zusammen.