Mein Weg ins Eigenheim - Finanzieren

Steigende Immobilienpreise: Lohnt sich ein Haus- oder Wohnungskauf?

Statistiken im Check

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Der Immobilienboom in Deutschland hält weiter an. Die Zinsen sind niedrig, die Kredite günstig, gleichzeitig steigen die Immobilienpreise. Wir machen den Statistik-Check: Lohnt sich ein Hauskauf überhaupt noch? Und wenn ja, unter welchen Voraussetzungen?

Stiftung Warentest: Ein Eigenheim lohnt sich

Die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland sind seit Ende 2015 um 22 Prozent gestiegen (Stand: Juni 2019, Statistisches Bundesamt). Die Stiftung Warentest kommt nach der Auswertung von rund 360.000 Immobilienkäufen im Jahr 2018 dennoch zum Ergebnis: Ein Immobilienkauf rechnet sich – vor allem dank extrem niedriger Zinsen. Der Immobilien-Check zeigt Preisentwicklungen und Mieten für Eigentumswohnungen in 50 Städten sowie für Häuser in 25 Städten.

In einigen Großstädten gäbe es zwar unverhältnismäßige Preissteigerungen, doch in den meisten Städten und Landkreisen seien die Preise deutlich niedriger und im Verhältnis zu den Mieten günstiger. Nach dem Kauf sei die Monatsbelastung durch abzuzahlende Kreditraten nicht oder nur wenig höher als die monatliche Miete.

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Teures Pflaster: Nirgends sind die Preise so stark gestiegen wie in der Hauptstadt Berlin - seit 2013 stiegen die Wohnungspreise um rund 75 Prozent.

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In Kassel zahlen Käufer von Eigentumswohnungen selbst in guten und mittleren Lagen nur rund 2000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.

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Wieviel kann ich mir überhaupt realistisch leisten? Diese Frage steht am Anfang jedes Immobilienkaufs. Hier erfahren Sie, wie Sie eine solide Finanzierungsplanung aufstellen, die Sie auch langfristig noch bequem bezahlen können. Eine einfache Rechnung zeigt, wieviel Ihre Wunschimmobilie kosten darf.

Preissteigerungen schwächen sich ab

Dortmund gehört zu den Städten mit dem höchsten Preisanstieg 2018. Trotzdem: Die Preise sind immer noch recht günstig - besonders außerhalb der Toplagen.
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In ihrer Auswertung kommt die Stiftung Warentest zu einem weiteren bemerkenswerten Ergebnis: Der Preisanstieg in den bisherigen "Preistreiber"-Städten wie München, Köln und Stuttgart hat sich klar abgeschwächt - stattdessen führen nun Städte wie Dortmund, Essen und Bayreuth die Statistik an.

Die Käufer weichen vermehrt ins Umland oder andere Städte aus. Anstatt in Hamburg zu bauen, zieht es Käufer nun beispielsweise vermehrt in umliegenden Landkreise wie Pinneberg oder Segeberg.

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Beim Bauen gibt es viele Einsparmöglichkeiten, vom Grundstückserwerb bis zur Auswahl der Baustoffe. Wir zeigen in fünf Hausbeispielen, wie Bauherren mit engem Kostenrahmen zum Eigenheim kamen – mit Hausdaten und Grundrissen.

KfW: Der Immobilienmarkt bleibt stabil

Auch die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) nahm den Bauboom in Deutschland im Oktober 2018 kritisch unter die Lupe. Fazit der KfW-Studie: Trotz lokaler Übertreibungen bei den Immobilienpreisen gibt es keine Immobilienblase in Deutschland - und auch zukünftig sei damit nicht zu rechnen.

Im Gegenteil: Die Verschuldung der deutschen Haushalte sei niedrig und sogar leicht im Abwärtstrend. Dasselbe gilt für die Verschuldung von Bauträgern. Die Förderbank sieht außerdem kein überproportionales Gewicht des Bausektors für die gesamte Wirtschaft.

Achten Sie auf ein ausgewogenes Kaufpreis-Miete-Verhältnis

Wie finde ich denn nun im konkreten Fall heraus, ob der Kaufpreis für meine Wunschimmobilie angemessen ist? Der Rat von Stiftung Warentest: Der Kaufpreis sollte möglichst nicht mehr als das 25-fache der Jahreskaltmiete betragen. Nur dann liege ein ausgewogenes Kaufpreis-Miete-Verhältnis vor. Verglichen werden Immobilien ähnlicher Größe, Lage und Ausstattung.

Solange die monatliche Belastung auch nach dem Immobilienkauf nicht höher liege als die übliche Monatsmiete für eine vergleichbare Immobilie, sei es sehr wahrscheinlich, dass sich der Kauf unterm Strich rechne.

Rechenbeispiel

  • Die Jahreskaltmiete liegt bei 10.200 Euro (12 x 850 Euro).
  • Der Kaufpreis beträgt 250.000 Euro. Dann lautet die Rechnung: 250.000 : 10.200 Euro = 24,5.

Der angehende Wohnungskäufer müsste somit rund 24 Jahre lang Wohnungsmiete zahlen, bis er den Kaufpreis für die Wohnung wieder erreicht hat.

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In Nürnberg ist das Kaufpreis-Miete-Verhältnis günstig: Die Monatsbelastung ist nach dem Kauf einer Wohnung in der Regel nicht höher als die Miete für eine vergleichbare Wohnung.

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Mieten sind in Leipzig günstig. Für den Kauf einer Eigentumswohnung müssen Käufer in den meisten Lagen 24 bis 30 Jahresmieten zahlen.

Die Zeit läuft für den Käufer

Ab wann rechnet sich eine Immobilie für den Käufer? Die Rechnung ist einfach: Bei jedem Immobilienkauf ist es letztlich eine Frage der Zeit, bis Käufer die Kosten durch den Vermögenszuwachs wieder hereinholen. Achten Sie beim Kauf auf ein angemessenes Kaufpreis-Miete-Verhältnis und setzen Sie möglichst die empfohlenen 20 Prozent Eigenkapital ein.

Ein weiterer Vorteil beim Eigenheimkauf: Mieten steigen - Kreditraten bleiben über lange Zeit gleich. Mieter müssen von Zeit zu Zeit mit Mieterhöhungen rechnen. Bedenken Sie auch die Preisentwicklung in Ihrer Region. Steigen die Preise für Mieten und Immobilienkäufe, gewinnt auch Ihr Eigentum an Wert.

Sichern Sie sich eine lange Zinsbindung von 15 oder 20 Jahren, um von den derzeit niedrigen Zinsen möglichst lange zu profitieren.

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Fördermittel nutzen

Bei einem Hauskauf lässt sich jede Menge Geld sparen, wenn Sie die zahlreichen Fördergelder nutzen, mit denen der Staat Bauherren unter die Arme greift. Insgesamt gibt es in Deutschland rund 5.000 unterschiedliche Förderprogramme.

Die größten Fördertöpfe des Bundes bieten die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) und das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA). Aktuell besonders beliebt: das Baukindergeld. Das Baukindergeld unterstützt Familien, die zum ersten Mal Wohneigentum erwerben. So bekommt eine bezugsberechtigte Familie mit zwei Kindern im Lauf von zehn Jahren 24.000 Euro vom Staat geschenkt. Hier sollten Sie schnell zugreifen, solange es noch verfügbar ist - die Fördertöpfe sind begrenzt.

Einen Fördergeld-Service, der beim Vergleich der verschiedenen Förderprogramme hilft, die für das eigene Kaufprojekt in Frage kommen, bietet beispielsweise die Bausparkasse Wüstenrot.

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Ein Immobilienkauf ist für die meisten Menschen das größte Projekt ihres Lebens – auch finanziell. Die wichtigsten Fördermittel für den Hausbau finden Sie in unserem Überblicksartikel zum Thema.

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Endlich ins Eigenheim.

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