Erbschaftssteuer bei Immobilien

Wer erbt, muss Erbschaftssteuern zahlen. Zum Glück gibt es Freibeträge, die nicht versteuert werden müssen. Doch wenn ein Haus oder eine Wohnung vererbt wird, wird der steuerliche Freibetrag leicht überschritten.

Die gute Nachricht ist: Wenn Sie clever vorgehen, ist es dennoch unter bestimmten Voraussetzungen möglich, Immobilien steuerfrei zu erben. Hier erfahren Sie, welche Freibeträge bei der Erbschaftssteuer gelten, was sich im Jahr 2023 geändert hat und wie Sie die Steuervorteile bestmöglich für sich nutzen.

Die höchsten steuerlichen Freibeträge gibt es bei Erbschaften innerhalb der Familie. Sie können vom geerbten Vermögen abgezogen werden und sind je nach Verwandtschaftsverhältnis unterschiedlich hoch. Die Erbschaftssteuer fällt nur für den Restbetrag an.

Der Staat hat folgende steuerliche Freibeträge eingerichtet:

• Bei Ehepartnern bzw. eingetragenen Lebenspartnern können bis zu 500.000 Euro steuerfrei übertragen werden,
• bei Kindern sind es 400.000 Euro,
• bei Enkeln sind es 200.000 Euro, beziehungsweise 400.000 Euro, wenn deren Eltern bereits verstorben sind.

Achtung: Bei Geschwistern und zwischen unverheirateten Paaren gilt ein Freibetrag von lediglich 20.000 Euro.

Die derzeit geltenden Freibeträge wurden 2009 festgelegt und waren insbesondere für Ehe- und eingetragene Lebenspartner sowie Kinder für damalige Verhältnisse relativ großzügig bemessen. Doch angesichts hoher Immobilienpreise werden sie immer häufiger überschritten und erschweren das steuerfreie Vererben eines Hauses oder einer Wohnung.

Diese Freibetrags-Regelung gilt sowohl bei Erbschaften als auch bei Schenkungen. Schenkungen haben den Vorteil, dass die Freibeträge jeweils nach zehn Jahren neu geltend gemacht werden können.

Wie viel Erbschaftssteuer Sie zahlen müssen, hängt nicht nur von der Höhe der Erbschaft ab, sondern auch vom Verwandtschaftsgrad. Ehe- und eingetragene Lebenspartner sowie Kinder sind dabei in der niedrigsten Steuerklasse I eingestuft.

In Steuerklasse I gelten folgende Steuersätze für das nach Abzug des Freibetrags steuerpflichtige Erbe. Geschwister werden im Erbfall in die Steuerklasse II eingestuft, bei unverheirateten Lebensgefährten gilt Steuerklasse III mit hohen Sätzen ab 30 %.

Ein Kind (über 27 Jahre) erbt das Haus seiner Eltern mit einem Verkehrswert in Höhe von 600.000 Euro. Nach Abzug des Freibetrags bleibt ein zu versteuernder Restbetrag von 200.000 Euro übrig. Da Kinder bei der Erbschaftssteuer in Steuerklasse I fallen, gilt bis 300.000 Euro ein Steuersatz von 11 %. Das erbende Kind hat also eine Steuerlast in Höhe von 22.000 Euro zu tragen.

Beim Erbschaftssteuergesetz selbst bleibt alles beim Alten. Zuletzt hatte sich die Situation für Erben im Januar 2023 aufgrund neuer Vorschriften beim Bewertungsgesetz finanziell verschärft: Die Rechengrößen, die die Marktentwicklung abbilden, wurden geändert. Daraus ergibt sich häufig ein höherer Verkehrswert für die Immobilie als in der Vergangenheit – und somit auch eine höhere Summe, für die Erbschaftssteuer gezahlt werden muss.
Für Erben kann es somit künftig teurer werden.

Zum Hintergrund: Das Bewertungsgesetz regelt die Verfahren, mit denen Finanzämter den Verkehrswert einer Immobilie ermitteln. Üblich ist das Vergleichswertverfahren. Dabei werden die Kaufpreise, die bei vergleichbaren Immobilien erzielt wurden, berücksichtigt. Weitere Verfahren sind das Ertragswertverfahren sowie das Sachwertverfahren.

Diese Frage stellen sich immer mehr Immobilienerben. Denn bei hoch bewerteten Immobilien kann die Erbschaftssteuer so hoch ausfallen, dass sie Probleme haben, den fälligen Betrag zu bezahlen. Wer nicht genügend eigenes Vermögen hat, muss unter Umständen sogar die geerbte Immobilie verkaufen.

Gut, dass es Möglichkeiten gibt, die Erbschaftssteuer zu umgehen. Da sich der Gesetzgeber der Problematik bewusst war, hat er die Übertragung des Familienheims auf Ehe- oder eingetragene Lebenspartner sowie Kinder bei der Erbschaftssteuer besonders begünstigt. In diesem Fall kann die Immobilie unabhängig vom Wert des Hauses oder der Wohnung steuerfrei vererbt werden – unter Berücksichtigung gewisser Voraussetzungen und Beschränkungen.

Achtung: Der Bundesfinanzhof (BFH) sieht die Regelungen zum steuerfreien Vererben des Familienheims (vgl. § 13 Absatz 1 Nummern 4a bis 4c des Erbschaftsteuer- und Schenkungssteuergesetzes (ErbStG)) als eng auszulegende Ausnahmeregelungen an.

Wie streng Finanzgerichte urteilen, zeigen folgende Beispiele:

Tipp: Wer sich vorab genau informiert oder sich frühzeitig professionell steuerlich beraten lässt, kann Fehler vermeiden und bei der Erbschaftssteuer viel Geld sparen.

Stand: Februar 2024