Mein Weg ins Eigenheim - Finanzieren

Eine Wohnung kaufen: Was muss ich beachten?

Besonderheiten bei Finanzierung und Kaufvertrag

Foto: Goodluz / Depositphotos.com

Beim Kauf einer Wohnung sind einige Besonderheiten zu beachten. Denn Sie erwerben nicht nur Eigentum, sondern werden automatisch auch Mitglied einer Gemeinschaft. Daraus ergeben sich verschiedene Rechte und Pflichten, die Sie bei Ihrer Finanzierungsplanung berücksichtigen sollten.

Das erfahren Sie in diesem Artikel:

  1. Ihr Eigentum und das der Gemeinschaft
  2. Die Eigentümergemeinschaft
  3. Kauf einer Mietwohnung

Ihr Eigentum und das der Gemeinschaft

Als Wohnungskäufer erwerben Sie mit dem Kauf einer Wohnung verschiedene Arten von Eigentum:

  • Sondereigentum: Sie erwerben das Eigentum an Ihrer eigenen Wohnung.
  • Gemeinschaftseigentum: In der Gemeinschaft mit den anderen Miteigentümern sind Sie für das Gebäude gemeinsam verantwortlich.

Nur für Sie: Das Sondereigentum

Beim Kauf einer Wohnung erwerben Sie Räume, in denen Sie (oder Ihr Mieter) leben. Diese Räume sind Ihr Eigentum. Nur Sie alleine dürfen sie nutzen. Auch ein Tiefgaragenstellplatz kann Sondereigentum sein.

  • Um zu erfahren, was Sie genau als Sondereigentum erwerben, müssen Sie einen Blick ins Grundbuch werfen: In der Teilungserklärung und im Aufteilungsplan ist ersichtlich, welche Bereiche des Gebäudes zum Sondereigentum gehören.
  • Auch wenn Sie das alleinige Nutzungsrecht für Ihre Räumlichkeiten haben, können Sie nicht völlig frei entscheiden, wie Sie diese nutzen. Nur Räume, die im Grundbuch als Wohnung ausgewiesen sind, dürfen auch zum Wohnen benutzt werden. Umgekehrt ist das Bewohnen von Räumen, die nicht als Wohnung bezeichnet sind, nicht zulässig. Es kann von den übrigen Wohnungseigentümern notfalls unterbunden werden.
  • Eine berufliche oder gewerbliche Nutzung ist nur möglich, wenn sie nicht zu zusätzlichen Störungen und Beeinträchtigungen der anderen Mitbewohner des Gebäudes führt.

Für alle: Das Gemeinschaftseigentum

Beim Besichtigungstermin ist es wichtig, nicht nur die Wohnung, sondern auch das Gesamtgebäude zu begutachten. Nur so lässt sich abschätzen, welche größeren Reparaturen und Instandsetzungsarbeiten in nächster Zukunft anstehen.

Die Kosten für die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums sind nämlich von der gesamten Eigentümergemeinschaft zu tragen - und damit zu einem Teil auch von Ihnen.

Zum Gemeinschaftseigentum gehören alle Gebäudeteile, die für den Bestand und die Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind oder seine äußere Gestaltung prägen. Auch Anlagen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen (zum Beispiel die Versorgungsleitungen) gehören zum Gemeinschaftseigentum. Folgende Gebäudeteile gehören dazu:

  • alle tragenden Wände, Fußböden, Decken sowie das Dach
  • die Fenster und Außentüren
  • die zentrale Heizungsanlage sowie die gemeinschaftlichen Versorgungsleitungen
  • die Hauptversorgungsleitungen für Strom und Wasser
Eine Wohneigentumsanlage kann aus mehreren Gebäuden bestehen.
Fragen Sie sich: Möchte ich gerne hier leben? Aus den Protokollen der Eigentümerversammlung lassen sich oft Rückschlüsse über den Umgang der Wohnungseigentümer miteinander und das Verhältnis zum Verwalter ziehen.
Foto: MEV Verlag GmbH

Prüfen Sie Ihren Miteigentumsanteil

Prüfen Sie vor dem Kauf Ihrer Eigentumswohnung die Höhe Ihres Miteigentumsanteils. Beim Miteigentumsanteil handelt es sich um einen Anteil am Grundstück und Gesamtgebäude, der im Grundbuch eingetragen ist. Für die Verteilung der gemeinschaftlichen Kosten ist die Höhe des Miteigentumsanteils entscheidend. Eine nachträgliche Umverteilung der Miteigentumsanteile innerhalb der Gemeinschaft ist nur schwer zu realisieren.

Die Eigentümergemeinschaft

Die Eigentümergemeinschaft setzt sich aus allen Wohnungseigentümern einer Wohnanlage zusammen. Diese Gemeinschaft muss die Anlage selbstständig verwalten und über alle damit verbundenen Fragen gemeinsam entscheiden.

Zur Verwaltung gehören Bereiche, die alle Wohnungseigentümer gleichermaßen betreffen, wie:

  • Nutzungsmöglichkeiten des Grundstücks und des Gebäudes
  • Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten
  • Kosten- und Lastenverteilung unter den Eigentümern
  • Regelung zur Entscheidungsfindung in der Gemeinschaft

Die Gemeinschaftsordnung

Jede Eigentümergemeinschaft vereinbart eine Gemeinschaftsordnung. Diese kann unter Umständen vom Wohnungseigentumsgesetz abweichen. Wenn diese Änderungen ins Grundbuch eingetragen sind, müssen Sie sich als Käufer der Wohnung auch daran halten.

Da diese Regelungen später nur schwer zu ändern sind, sollten Sie sich gut überlegen, ob Sie die Regelungen der Gemeinschaftsordnung auch auf Dauer akzeptieren können. Vor Abschluss des Kaufvertrags sollten Sie also die Gemeinschaftsordnung kritisch prüfen:

  • Sind Sondernutzungsrechte eingeräumt oder aufgehoben?
  • Wurde die Verteilung der Kosten verändert?
  • Wurden Instandhaltungspflichten, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, auf einen Wohnungseigentümer übertragen?
  • Sind Nutzungsverbote oder Nutzungsrechte eingetragen?
  • Gibt es spezielle Regelungen zum Stimmrecht in der Eigentümerversammlung?

Hausgeld und Hausgeldrückstände

Jede Eigentümergemeinschaft bildet gemeinsame Rücklagen für Reparaturen und Instandsetzungsarbeiten.
Foto: Creativ Collection

Prüfen Sie auch die finanziellen Verhältnisse der Gemeinschaft:

  • Klären Sie, welchen Anteil an den Gesamtkosten Sie zu tragen haben. Laut Gesetz werden die Kosten anteilig (also auf der Grundlage des jeweiligen Miteigentums) verteilt. Die Wohnungseigentümer haben jedoch die Möglichkeit, von dieser Vorgabe abzuweichen, und andere Regelungen zur Kostenverteilung zu treffen.
  • Alle Wohnungseigentümer haften zusammen als Gesamtschuldner. Klären Sie deshalb, ob die anderen Wohnungseigentümer in der Vergangenheit Ihren Zahlungsverpflichtungen nachgekommen sind oder ob sich größere Außenstände angesammelt haben.
  • Prüfen Sie auch, ob Sie für eventuelle Schulden Ihres Vorgängers haften müssen. Dies ist dann der Fall, wenn es in der Gemeinschaftsordnung im Grundbuch so geregelt wurde.
  • Wenn Sie vorhaben, eine Mietwohnung zu kaufen, sollten Sie auch prüfen, ob eine Instandhaltungsrücklage gebildet wurde. Dies sind Rücklagen der Eigentümergemeinschaft, die vor allem für größere Reparaturen am Gesamtgebäude gebildet wurden. Ansonsten könnten nicht einkalkulierte Mehrbelastungen durch Modernisierungsmaßnahmen auf Sie zukommen.

Die Eigentümerversammlung

Einmal im Jahr findet die Eigentümerversammlung statt. In dieser Versammlung können spezielle Regelungen beschlossen werden. So kann zum Beispiel eine Hausordnung durch Mehrheitsbeschluss erlassen werden. Alle getroffenen Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft sind für einen später hinzukommenden Wohnungseigentümer bindend.

  • Nehmen Sie daher Einsicht in die Protokolle und prüfen Sie, welche Folgen sich aus den gefassten Beschlüssen für Sie ergeben. Die Protokolle bewahrt der Hausverwalter auf. Zur Einsicht benötigen Sie als Kaufinteressent eine Vollmacht des Verkäufers.
  • Vergessen Sie nicht, auch eine Regelung im Kaufvertrag für die Zeit zwischen Unterzeichnung des Kaufvertrags und Eintragung im Grundbuch zu treffen. Es ist beispielsweise sinnvoll, dass der Alteigentümer Ihnen eine Vollmacht erteilt, die Sie zur Teilnahme und Stimmabgabe auf eventuell stattfindenden Eigentümerversammlungen berechtigt.

3. Kauf einer Mietwohnung

Wenn Sie eine vermietete Wohnung kaufen und diese als Eigentumswohnung nutzen möchten, müssen Sie bedenken, dass Sie als Käufer automatisch der neue Vermieter im bestehenden Mietvertrag sind.

Der Mieter darf auch weiterhin zu den bisherigen Bedingungen in der Wohnung bleiben. In den ersten drei Jahren dürfen Sie dem Mieter nicht wegen Eigenbedarf kündigen. Wenn in dem betreffenden Gebiet Wohnungsmangel herrscht, kann eine Kündigung sogar bis zu zehn Jahre ausgeschlossen sein. Der Kauf einer vermieteten Wohnung empfiehlt sich daher vor allem als Kapitalanlage.

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