Kaufen oder Mieten?

Die Zinsen sind wechselhaft und Immobilien wurden im letzten Jahr endlich wieder günstiger – ist es jetzt an der Zeit ein Eigenheim zu kaufen oder sollte man doch lieber weiter mieten? Bei der Entscheidung "Kaufen oder Mieten?" spielen diverse Faktoren eine Rolle:

• Wie entwickelt sich der Immobilienmarkt?
• Welche Kosten entstehen beim Hauskauf im Vergleich zur monatlichen Miete?
• Welche Vorteile bietet jeweils eine Eigentumsimmobilie im Vergleich zum Wohnen zur Miete?
• Was müssen Mieter, die eine Immobilie erwerben möchten, beachten?

Grundsätzlich steht fest: Wer in ein Eigenheim investiert, profitiert langfristig, während die Immobilienmiete mehr Flexibilität verspricht. Worauf bei der Kaufen-oder-Miete-Frage zudem geachtet werden muss, erklären wir hier.

Bei der Entscheidungsfindung, ob sich Kaufen oder Mieten mehr lohnt, muss ein Blick auf die aktuelle Immobilienlage geworfen werden:

2023 war ein Wendepunkt für die Immobilienpreise, welche über das gesamte Jahr hinweg so stark rückläufig waren, wie seit 20 Jahren nicht mehr. Zeitgleich nahm die Angebotszahl an Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen stark zu.

Der Preisrückgang ist vor allem durch die Entwicklung der Bauzinsen bedingt. Diese stiegen in 2022 stark an und verteuerten Finanzierungsbedingungen für Kredite. Aufgrund hoher Zinssätze und Immobilienpreise konnten sich viele Haushalte kein Wohneigentum mehr leisten und die Nachfrage ließ nach. Der Markt reagierte im vergangenen Jahr entsprechend und die Preise für Immobilien nahmen ab.
In Kombination mit neuerdings ebenfalls etwas niedrigeren Bauzinsen im Vergleich zu 2023, fallen die Kosten für den finanzierten Immobilienerwerb mit wieder geringer aus.

Die Mietpreise steigen hingegen ununterbrochen weiter – und das bereits seit vielen Jahren. In 2023 fielen die Mietkosten im Bundesdurchschnitt 5 Prozent höher aus als im Vorjahr. Besonders in Metropolen und Ballungsräumen steigen Mieten rasant an. Der Grund dafür ist einfach: Es gibt zu wenig Wohnraum in Deutschland. Die Bevölkerung wächst schneller, als dass der Neubau mithalten kann und die Lage verschärft sich sowohl für den Mietwohnungs-, als auch Eigentumsimmobilienmarkt.

Bei der Entscheidung zu kaufen oder zu mieten wird häufig die monatliche Miete einer möglichen Darlehensrate gegenübergestellt, welche für eine Finanzierung nach dem Hauskauf anfällt. Dieser Vergleich ist allerdings ungenau, da er einerseits nur eine Momentaufnahme darstellt und weitere Kostenfaktoren ausblendet. Ein Blick auf die Gesamtsituation bietet einen besseren Vergleich:

• Preisentwicklung: Miet- und Immobilienpreise verändern sich kontinuierlich und steigen mittelfristig wahrscheinlich weiter. Abhängig vom gewählten Finanzierungstarif können Käufer nach dem Immobilienerwerb von mehrjähriger Zinsbindung und konstanten Tilgungsbeiträgen profitieren. So kann die monatliche Belastung für Mieter zunehmen, während Finanzierer langfristig die gleichen Raten zahlen.
• Vermögensaufbau: Mit dem Immobilienkauf wird nicht nur Wohnraum erworben – ein Haus oder eine Eigentumswohnung dient dem langfristigen Vermögensaufbau. Einerseits sind Immobilien eine der wertstabilsten Anlageformen und bieten einen inaktiven Inflationsschutz. Zudem ist ein Käufer nach Tilgung des Finanzierungsdarlehens schuldenfrei und kann pro Monat auf mehr Eigenkapital zugreifen.
• Nebenkosten: Beim Immobilienkauf entstehen Nebenkosten in Form von Notar- und Grundbuchkosten, Grunderwerbsteuer und Maklerprovision. Summiert betragen die Nebenkosten gut 10 bis 18 % des Kaufpreises. Stehen Modernisierungen oder Reparaturen an der Immobilie an, sollte mit etwas mehr Kosten gerechnet werden.
• Eigenkapitalbedarf: Während ein Mieter nur ausreichen Rücklagen benötigt, um die monatliche Miete zu bezahlen, ist für den Immobilienkauf genügend Eigenkapital notwendig. Ein ordentliches finanzielles Polster hilft allerdings weiter: So können nicht nur die Nebenkosten eigenständig gestemmt werden, mit mehr Eigenkapital werden auch die Konditionen für die Finanzierung günstiger.

Tipp für den Preisvergleich: Das Kaufpreis-Miete-Verhältnis berechnen

Wer sich einen ersten Überblick zu dem Verhältnis von Kauf- zu Mietpreisen verschaffen möchte, kann das Kaufpreis-Miete-Verhältnis berechnen. Dieses hilft einzuschätzen, wie günstig oder teuer das Kaufen im Vergleich zum Mieten in einer Region aktuell ist. Das Verhältnis kann in vier Schritten ermittelt werden:

Abhängig vom Ergebnis können Sie den Kaufpreis der Immobilie abwägen: Bei Werten bis 20 gilt der Kaufpreis im Vergleich zur Miete als günstig. Ab Werten von über 25 ist die Immobilie vergleichsweise teuer. In gefragten Metropolen gelten sogar erst Werte ab 30 als hohe Kaufpreise.

Ein Beispiel: Eine Eigentumswohnung mit 100 Quadratmetern wird für 300.000 Euro verkauft. Eine andere Wohnung mit ähnlichem Baujahr, gleicher Wohnfläche und identischem Zustand in derselben Stadt wird für 1.300 Euro Kaltmiete ausgeschrieben. Die Jahreskaltmiete beträgt dann 15.600 Euro. Wird der Kaufpreis der Eigentumswohnung durch die Jahreskaltmiete der Mietwohnung geteilt, ergibt sich ein Wert von 19,3. Die Eigentumswohnung ist für den Kauf dementsprechend vergleichsweise günstig.

Wichtig: Das Kaufpreis-Miete-Verhältnis ermöglicht eine erste Einschätzung darüber, ob ein Immobilienkaufpreis eher günstig oder teuer ist. Da Faktoren wie Nebenkosten, die Preisentwicklung und weitere Rahmenbedingungen außenvor gelassen werden, ersetzt es keine professionelle Bewertung der Kaufsituation. Für eine kompetente Beratung zu Ihrem Wohnvorhaben steht Ihnen einer unserer Wüstenrot-Berater zur Seite.

Sowohl Eigentümer als auch Mieter genießen unterschiedliche Vorteile Ihrer Wohnarten. Dabei spielen finanzielle Vorzüge und persönliche Vorlieben eine Rolle. Die folgende Gegenüberstellung verdeutlicht die Unterschiede:

Ganz gleich, ob Sie sich in Ihrer aktuellen Lebenssituation für Miete oder Eigentum entscheiden: Sinnvoll ist es, für die Zukunft vorzusorgen. Je früher man etwas bei Seite legt, desto realistischer wird der Traum vom Eigenheim, denn: Wer später ein Haus oder eine Eigentumswohnung kaufen möchte, benötigt dafür zunächst genügend Eigenkapital. Das sollte mindestens 20 Prozent des Kaufpreises betragen. In jedem Fall müssen außerdem Kosten für Makler, Grunderwerbssteuer und Notar aus Eigenmitteln bestritten werden.

Ein Beispiel: Sie möchten ein Haus oder Wohnung für 450.000 Euro kaufen, dann bezahlt man zusätzlich:

• ca. 2 Prozent für Notar und Grundbucheintrag: 9.000 Euro
• im Mittel 5 Prozent für Grunderwerbssteuer: 22.500 Euro (Die Höhe der Grunderwerbssteuer für Ihr Bundesland finden Sie hier)
• ca. 3,57 Prozent für Maklerkosten: 16.065 Euro

Insgesamt fallen in diesem Beispiel also Nebenkosten von 47.565 Euro an. Mit einem Eigenkapital von 90.000 Euro (20 Prozent) können Sie diese selbst tragen und auch einen Teil des Kaufpreises zahlen. Dadurch müssen Sie weniger Geld aufnehmen und profitieren obendrein von besseren Konditionen beim Kredit.

Die Frage nach kaufen oder mieten ist immer von persönlichen Vorlieben, als auch der finanziellen Situation abhängig. Die Wohnkosten bei Eigentümern sind aufgrund der Zinsen zunächst oft höher als bei Mietern. In den späteren Jahren gleicht sich der Unterschied wieder aus und letztlich sind Immobilienbesitzer ab einem bestimmten Zeitpunkt schuldenfrei. Somit lohnt sich der Kauf langfristig, solange die folgenden Voraussetzungen erfüllt werden:

• Die Immobilie ist bezahlbar.
• Es liegt ausreichend Eigenkapital vor.
• Es besteht die Bereitschaft, die eigenen vier Wände eigenständig zu gestalten.
• Die Lage der Immobilie ist attraktiv.

Sind alle Punkte der Checkliste erfüllt, steht dem Kauf nichts mehr im Wege und das eigene Zuhause kann kommen. Angesichts der aktuellen Marktsituation ist der Immobilienerwerb gegenwärtig besonders lohnenswert:

Nach über 10 Jahren Anstieg sinken die Immobilienpreise derzeit wieder. Zeitgleich sind auch die Bauzinsen wieder etwas zurückgegangen. Hinzu kommen das größere Angebot an Wohnobjekten und die Aussicht auf einen ermäßigten Kaufpreis, bevor mittelfristig die Preise tendenziell wieder steigen. Bei kontinuierlich steigenden Mietkosten lohnt sich der Erwerb der Traumimmobilie zurzeit besonders, dieses Zeitfenster ist allerdings begrenzt.

Stand: Februar 2024