Bodengutachten: Schutz vor teuren Überraschungen
- Vor der Bohrung besichtigt Gutachter Michael Heinzelmann erst einmal das zu untersuchende Baugrundstück. Dann kommt meist der Bagger oder es wird gebohrt. (Foto: M. Heinzelmann)
Ist der Baugrund so locker, dass sogar der Baggerführer kehrt macht? Drohen felsiges Gestein, Grundwasser oder gar Altlasten? Bevor teure Spezialmaßnahmen nötig werden, können Sie mit einem Bodengutachten Planungssicherheit schaffen.
Beim Grundstückskauf sollte sich niemand auf den Augenschein verlassen. Auch das, was unter der Oberfläche liegt, verdient Aufmerksamkeit. Falls nötig, sollte eine Bodenuntersuchung durchgeführt werden. Und zwar bevor der Kaufvertrag fürs Grundstück unterschrieben wird! Finanzielle Katastrophen lassen sich dann rechtzeitig verhindern: entweder durch eine Kaufpreisminderung, die die Kosten für die notwendigen Maßnahmen auffängt, oder durch Rücktritt von der Kaufabsicht.
Erste Sondierung
Erste Indizien für einen labilen Untergrund sind geneigte Straßenlaternen oder angehobene Gehwege im Umfeld des Grundstücks. Auch unregelmäßiger Pflanzenwuchs oder kranke Bäume können Anlass sein, genauer hinzusehen. Eine kostenlose Recherchemöglichkeit ist das Gespräch mit Nachbarn, die gerade gebaut haben, oder solchen, die schon lange hier wohnen. Möglicherweise hilft ein Blick in den Bebauungsplan beim Baurechtsamt weiter. Er zeigt, ob am Gelände durch menschliche Eingriffe etwas verändert wurde und gibt Hinweise auf frühere Nutzungen. Auch bei anderen Behörden finden sich weiterführende Informationen, beispielsweise zu den geologischen Verhältnissen.
Hier heißt es aufgepasst:
Die folgenden Fakten machen eine Bodenuntersuchung möglicherweise sinnvoll:
- Aufgefüllte Hohlwege. Daraus ergibt sich vor allem am Hang erhöhte Rutschgefährdung.
- Sonstiges aufgeschüttetes Gelände wie Hänge, Steinbrüche oder ehemalige Müllhalden. Nicht immer hat sich der Boden bereits ausreichend gesetzt. Am Haus könnten sich Risse bilden, verursacht durch ein „Nachsacken”.
- Geologische Besonderheiten wie sandiger Boden oder poröses Gestein erfordern ein besonders stabiles Fundament. Hohlräume im Gestein können in sich zusammenstürzen und dem Fundament Schaden zufügen. Felsiger Untergrund bedeutet teure Sprengarbeiten für den Keller.
- Hoher Grundwasserspiegel. Der zeigt sich spätestens dann, wenn die Baugrube mit Wasser vollläuft. Dann muss ein teurer Spezialkeller aus wasserdichtem Beton gebaut werden, eine sogenannte „Weiße Wanne”. Alternativen sind zusätzliche Entwässerungsmaßnahmen oder der Verzicht auf einen Keller, was für den Bauherrn Nachteile mit sich bringt.
- Frühere Nutzungen durch produzierendes Gewerbe, Tankstellen, Müllverbrennungsanlagen, militärische Einrichtungen und mehr. Der Boden kann durch Schadstoffe verunreinigt sein – es droht eine teure und langwierige Altlastensanierung. Trotz Sanierungsmaßnahmen ist der Garten dann häufig als Spielplatz für die Kinder oder zum Gemüseanbau ungeeignet. Das Grundstück verliert dadurch viel Wert.
Sicherheit durch ein Bodengutachten
Selbst wenn im Hinblick auf Altlasten eine Unbedenklichkeitsbescheinigung der Behörden vorliegt, oder die geologischen Verhältnisse auf den Nachbargrundstücken unproblematisch waren: Ist man unsicher, bringt nur ein direkt erstelltes Bodengutachten Gewissheit. Denn so wie sich geologische Gegebenheiten innerhalb weniger Meter abrupt verändern können, treten Schadstoffbelastungen ebenfalls oft punktuell auf.Ein Bohrkern gibt Aufschluss über Bodenaufbau und Wassergehalt –
und damit über die Tragfähigkeit des Untergrunds. (Foto: M. Heinzelmann)
Ein Bodengutachten, das etwa 1.000 Euro kostet, prüft den Baugrund auf Tragfähigkeit, Wasservorkommen und Altlasten, vergleicht Grenzwerte und gibt Empfehlungen. Aus der Bodenbeschaffenheit und der Last der künftigen Bebauung können Aussagen über die Art des notwendigen Fundaments abgeleitet werden: Reicht ein Streifenfundament aus? Ist eine Bodenplatte empfehlenswert? Oder ist gar eine Gründung auf Pfählen notwendig? Das Gutachten macht Aussagen darüber, welche Abdichtungsmaßnahmen einen trockenen Keller garantieren. So wird das Risiko von Folgeschäden minimiert - das gibt Sicherheit für die Baukostenplanung.
Möglichen Schadstoffbelastungen kommen die Gutachter über sogenannte historische Erkundungen auf die Spur. Gibt es genügend Anhaltspunkte, erfolgt eine Analyse anhand von Bodenproben, die mittels Bohrungen an mehreren Stellen gewonnen werden. Bei Bedarf werden Sanierungsvorschläge gemacht.
Ansprechpartner zum Thema Bodenuntersuchungen
- Bauämter
- Umweltämter
- Bodenschutz- und Altlastenbehörden
- Vermessungsämter
- Wasserbehörde
- Altlastenkataster der Gemeinde
- Grundbuch
- Kommunale Archive
- Luftbilder und Karten
- Nachbarn
- Baufirmen, die im Gebiet gebaut haben
Weiterführende Informationen
Informationen des Bundesministeriums für Umwelt, Naturschutz und Reaktorsicherheit:
www.bodenwelten.de
www.bmu.de/bodenschutz
