Neu bauen oder Alt kaufen?
- Auch wenn Sie einen Neubau planen, sollten Nebenkosten einkalkuliert werden, wie die Anlage des Gartens oder die Anschaffung neuer Möbel. Foto: KS-Original
Abgesehen von persönlichen Vorlieben sind es meist Budgetgründe, die diese Entscheidung beeinflussen. Eine Gebrauchtimmobilie ist meist günstiger als ein Neubau. Doch kann sich ein vermeintliches Schnäppchen auch als Sanierungsfalle entpuppen.
Neubau
Beim Neubau ist eine komplette Kostenaufstellung zwar auch nicht einfach. Wenn Sie schlüsselfertig bauen wollen, haben Sie aber zumindest einmal die gesamten Baukosten fürs Haus in einer Summe. Dazu kommen das Grundstück und mancherlei Nebenkosten wie
- Erschließung und Hausanschlüsse,
- Grunderwerbsteuer,
- Notarkosten,
- Grundbucheintragungen und
- eventuelle Maklerprovisionen.
Bedenken Sie, dass viele Hausangebote „ab Oberkante Kellerdecke” gelten. Die Bodenplatte oder ein Keller sind im Preis nicht enthalten. Bei schwierigen Untergründen können Fundament oder Untergeschoss zum kostspieligen Faktor werden!
Die kritischen Fragen, die sich Bauherren vor ihrem Neubauprojekt stellen müssen, drehen sich darüber hinaus vor allem um Zusatzwünsche, die über diese fixen Kosten hinausgehen:
- Welche Möbel und sonstige Innenausstattungen müssen neu angeschafft werden?
- Kann zum Beispiel die Einbauküche aus der bisherigen Wohnung mitgenommen werden?
- Soll für die Anlage des Gartens eine Reserve eingeplant werden? Oder soll der Garten über die Jahre in Eigenleistung angelegt werden?
- Gibt es einen Kfz-Stellplatz? Ist eine Garage oder ein Carport im Hauspreis enthalten? Denken Sie auch an Zugangswege und Abgrenzungen!
- Welchen Energiestandard soll der Neubau haben? Höhere Anfangsinvestitionen für energiesparende Techniken machen sich durch niedrige laufende Kosten für Heizung und Warmwasser oft nach wenigen Jahren bezahlt. Eine separate Kosten-Nutzen-Rechnung für den Bereich Heizung und Dämmung ist ratsam.
- Nur wenn alle genannten Kosten sorgfältig ermittelt werden (Beiträge unten), kann die Finanzierung auf ein solides Fundament gestellt werden. Planen Sie die Finanzierung Ihres Projektes mit Ihrer Bank oder Bausparkasse.
Altbau
Beim Kauf eines Altbaus fallen viele der genannten Posten ebenfalls an. Doch es kommt noch eine zunächst unbekannte Größe hinzu: die Kosten für Renovierung und Modernisierung. Wie Sie diese Kosten erfassen können, zeigen wir Ihnen in der Checkliste „Entscheidungshilfe für eine Gebrauchtimmobilie” (PDF ganz unten). Die darin zusammengefassten Bewertungskriterien gliedern sich in 3 Blöcke:
1. Lage und Grundstück
Hier geht es darum, das Wohnumfeld zu beurteilen. Denn was hilft ein günstiger Altbau, wenn man einen Zweitwagen benötigt, weil Einkaufsmöglichkeiten oder Kindergarten kilometerweit entfernt liegen? Auch mögliche Folgekosten durch eine ungünstige Lage des Grundstücks sollten einkalkuliert werden: Hanglage, drückendes Grundwasser oder gar Hochwassergefahren. Weitere Fragen sind zum Beispiel: Wird die Umgebung in Kürze zugebaut? Ist das Dach für eine Solaranlage geeignet?
2. Grundriss und Räume
Sie sollten nicht nur die Größe und den räumlichen Zuschnitt beachten. Prüfen Sie anhand der Checkliste, ob die Raumaufteilung Ihren jetzigen und auch Ihren zukünftigen Bedürfnissen entspricht. Kalkulieren Sie eventuelle Umbaumaßnahmen möglichst realistisch!
3. Baulicher Zustand
Um die Bausubstanz und das energetische Niveau des Objekts richtig einschätzen zu können, ist professionelle Hilfe ratsam: Ein Fachhandwerker Ihres Vertrauens, ein Energieberater oder ein Architekt sind in der Lage, eine genaue Schwachstellenanalyse durchzuführen. Über die in der Regel immer notwendigen kleineren und größeren Reparaturen hinaus geht es vor allem darum, echte Sanierungsfälle zu identifizieren. Wie gut ist die Dämmung des Hauses? Ist das Dach dicht? Gibt es Feuchteschäden am Sockel oder im Keller? Muss die Heizung erneuert werden? Oft müssen Sie sich zwischen höheren Anfangsinvestitionen und höheren laufenden Kosten entscheiden. Doch früher oder später geht kein Weg an Sanierungsmaßnahmen vorbei. Und Ihr „neues, altes Haus” soll ja mehr als nur ein paar Jahre halten...
Weiterführende Informationen:
- Entscheidungshilfe Gebrauchtimmobilie – Checkliste (Mein EigenHeim-PDF) (131 kB)
- Das eigene Haus auf gepachtetem Grundstück (Beitrag)
- Alles Wichtige zum Energieausweis (Beitrag)
- Erst ein gut gedämmtes Haus macht behagliches Wohnen möglich (Beitrag)
