Der Weg zum passenden Baugebiet
- Foto: KfW/Thomas Klewar
Ein Blick in den Bebauungsplan verrät, wie ein Baugebiet genutzt werden darf. So hat eine Gaststätte in einem reinen Wohngebiet nichts zu suchen – gut für alle, die Ruhe suchen. Doch was genau steckt hinter den vielen Baugebiets-Kategorien? Wir erläutern die wichtigsten Begriffe und nennen Lärmschutz-Grenzwerte.
Bauherren sollten sich schlau machen, bevor sie ein Grundstück für ihren Neubau kaufen. Denn der optische Eindruck reicht oft nicht aus. So kann ein offensichtliches Wohngebiet ein reines Wohngebiet sein oder ein allgemeines Wohngebiet. Das erste hat den Charakter einer Schlafstadt. Im zweiten finden Sie vermutlich den einen oder anderen Laden oder auch eine Gaststätte. Sie sind dort nicht nur als Ausnahme erlaubt, sondern von Vornherein zulässig.
Ein Wohngebiet in Deutschland. Wer genau wissen will, welche Nutzungen erlaubt sind, muss in den Bebauungsplan schauen. Foto: KfW/Thomas Klewar
Wer sich mit dem Gedanken trägt, ums Wohnhaus herum eventuell ein kleines Gewerbe aufzubauen, sollte sich überlegen, ob er nicht besser in einem Gewerbegebiet aufgehoben ist. In einer anderen Gebietskategorie müsste eine Ausnahmegenehmigung eingeholt werden – das kann mühselig sein.
Art der baulichen Nutzung
Ein Blick in den Bebauungsplan gibt Aufschluss. Doch was erlaubt oder verboten ist, verbirgt sich hinter rätselhaften Buchstabenkombinationen wie „WA” oder „MI”. Diese Abkürzungen stehen für die 10 Gebietskategorien der Baunutzungsverordnung (BauNVO). Diese regelt ganz genau, ob außer Wohngebäuden zum Beispiel auch Hotels, Gaststätten, Verwaltungsgebäude, Büros und Gewerbebetriebe gebaut werden dürfen - und wenn ja, in welchem Ausmaß.
- In einem reinen Wohngebiet (WR) dürfen im Prinzip nur Wohngebäude gebaut werden. Bereits Läden zur Deckung des täglichen Bedarfs oder kleine Beherbergungsbetriebe brauchen eine Ausnahmegenehmigung, ebenso Anlagen aus dem sozial-kulturellen Bereich. Gaststätten sind dagegen ganz außen vor.
- Im allgemeinen Wohngebiet (WA) ist vieles zulässig, was in reinen Wohngebieten lediglich als Ausnahme durchgeht. Es dient „nur” vorwiegend dem Wohnen.
- Besondere Wohngebiete (WB) sind Gebiete, die eine besondere Eigenart aufweisen, dennoch vorwiegend dem Wohnen dienen. Ausnahmen müssen mit der Wohnnutzung vereinbar sein.
- Kleinsiedlungsgebiete (WS) dienen vorwiegend der Unterbringung von Kleinsiedlungen einschließlich Wohngebäuden mit entsprechenden Nutzgärten und landwirtschaftlichen Nebenerwerbsstellen. Auch Gartenbaubetriebe können sich hier ansiedeln. Ebenso Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störende Handwerksbetriebe. Ausnahmsweise können unter anderem Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke genehmigt werden, aber auch Tankstellen und nicht störende Gewerbebetriebe.
- Mischgebiete (MI) erlauben Geschäfts- und Bürogebäude oder auch Vergnügungsstätten und einiges andere mehr.
- Kerngebiete (MK) dienen vorwiegend der Unterbringung von Handelsbetrieben sowie zentralen Einrichtungen der Wirtschaft, Verwaltung und Kultur.
In Dorfgebieten (MD) muss man, wie die Bezeichnung schon vermuten lässt, mit land- und forstwirtschaftlichen Betrieben rechnen. Deren Belange werden verstärkt berücksichtigt.
Wer im Dorfzentrum wohnen möchte,
sollte Toleranz gegenüber anderen typischen Nutzungen mitbringen.
Foto: KfW/Thomas Klewar
- Wer sich als kleinerer Unternehmer für die Niederlassung in einem Gewerbegebiet (GE) entscheidet, kann dort auch relativ angenehm wohnen. Denn zulässig sind vorwiegend nicht erheblich belästigende Gewerbebetriebe. Allerdings stellt hier der Wohnungsbau, beispielsweise für den Firmeninhaber, eine Ausnahme dar.
- Die Ansiedlung von Gewerbebetrieben aller Art ist in Industriegebieten (GI) erlaubt.
- Abschließend sind noch die Sondergebiete (SO) zu erwähnen, die speziell geprägt sind. Beispielsweise Hochschul-, Klinik-, Hafengebiete, Messe- und Kongressgebiete oder auch Erholungs- und Campingplatzgebiete.
Die genaue Auflistung zulässiger oder auch ausnahmsweise zulässiger Bebauung und Nutzung der einzelnen Gebiete lässt sich in der BauNVO nachlesen: Baunutzungsverordnung (BauNVO) »
Lärm-Grenzwerte
In reinen Wohngebieten sind die Bewohner durch gesetzlich vorgeschriebene Grenzwerte vor Lärmbelästigung geschützt. Nachts gelten dort 35 Dezibel (A) als Höchstwert, tagsüber sind maximal 50 dB(A) erlaubt. In allgemeinen Wohngebieten erhöht sich der Wert auf 40 bzw. 55 dB(A), Gewerbegebiete liegen bei 50 bzw. 65 dB(A).
In Stadtzentren oder an Hauptverkehrsstraßen kann man von solchen Werten nur träumen. Stadtzentren gehören häufig zu den sogenannten Kerngebieten. Oft gibt es jedoch auch keinerlei Anhaltspunkt, weil gar keine Bebauungspläne vorliegen. Dann hilft vor der Kaufentscheidung tatsächlich nur die Begutachtung vor Ort.
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